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Aujourd’hui un article d’Emmanuel que nous avons rencontré suite à l’une de nos interventions à un séminaire. Nous lui laissons la parole :
Investir dans l’immobilier locatif est certainement la meilleure façon de prendre la direction de l’indépendance financière.
Pour arriver à destination, la route est rarement droite et dégagée, certains prennent des raccourcis, d’autres font des détours.

 

achat locatif

Qu’importe le flaconpourvu qu’on ait l’ivresse« 
Alfred de Musset
Invité dans le temple de l’indépendance financière, il me fallait un article exemplaire, inspirant, percutant, motivant, stimulant pour tous ceux qui souhaitent prendre leur envol dans cette direction.
Eh bien écoutez… je ne vous promets rien, mais je vais voir ce que je peux faire pour vous aider.

Petite chronique d’un parcours singulier sur le chemin chaotique de l’indépendance financière.

J’ai réalisé mon premier investissement locatif en 2003. Il s’agissait d’une petite maison de ville qui disposait de deux entrées côté rue.
C’était exactement le type de bien que je recherchais. Le projet était de rénover en totalité la maison, pour en faire deux appartements en duplex totalement indépendants.
La maison n’était pas en très bon état : toiture trouée, jardin en friche avec des lauriers sauce de 6 m de hauteur, fenêtres absentes, volets fermés à jamais.
Au nombre de cubi de vin rouge retrouvés dans le jardin, la maison était visiblement squattée depuis longtemps…
Cerise sur le gâteau, 3 jours avant la signature du compromis, le diagnostic état parasitaire annonçait la présence d’un charmant champignon au doux nom évocateur de : La Mérule. J’en tremble encore…

Comment se lancer dans l’achat locatif

J’avais tout lu de Robert Kiyosaki et rien ne pouvait m’arrêter. J’étais prêt à me lancer dans l’aventure même si je n’avais aucune connaissance particulière en :
  • Immobilier
Je dois vous avouer que je n’ai même pas calculé le taux de rendement de la maison.
En fait à l’époque, je ne savais pas ce qu’était un taux de rendement, ni à quoi ça ressemblait…
Par contre, j’ai essayé de faire preuve de bon sens et d’avoir un projet rentable ou du moins équilibré.
Je me suis juste assuré que les loyers couvraient largement le montant de remboursement des prêts de l’achat et de la rénovation, ainsi que les autres charges et impôts.
Si vous voulez tout savoir sur les rendements dans l’immobilier, je vous incite plutôt à lire l’excellent article de Mr et Mme P sur le sujet : calcul rendement locatif.
  • Rénovation
Pour les travaux, je n’avais jamais rénové de maison non plus.
Ni touché à une seule plaque de placoplatre de ma vie.
Mais bizarrement ça ne me faisait pas peur.
Et j’allais me réserver une bonne partie de la rénovation : isolation, chape, carrelage, placo, sanitaire, peinture…
J’étais prêt à me relever les manches.
Bref, comme je n’y connaissais rien en immobilier, rénovation ou location, j’ai signé l’acte de vente les yeux fermés et le sourire aux lèvres.
Je ne le savais pas encore, mais ce premier achat locatif allait être le début d’une belle aventure immobilière.
Le premier appartement a été rénové en quelques mois, puis le second dans la foulée.
Nous avons habité avec ma conjointe, successivement dans les deux appartements et un an plus tard, nous avons déménagé pour un logement plus grand.
Vous pouvez tout savoir sur les travaux et le chantier en cliquant ici Investissement Immobilier. Ça vaut le détour, si je peux me permettre.
… Et revendre son investissement locatif
Nous avons loué cette maison pendant 7 ans avant de la revendre pour s’engager vers un autre projet immobilier. Il s’agissait d’acheter notre résidence principale…en bord de mer.
Un petit plaisir qui d’un point de vue investissement pur, était totalement insensé.
Nous allions vendre la poule au lieu de ramasser ses œufs…
Il y a ce que la logique financière nous demandait de faire, et ce que nous avons fait.
Certains choix n’obéissent à aucunes règles précises. Nos amis publicitaires ont bien compris qu’il fallait jouer sur nos émotions pour vendre plutôt que sur la logique…
Ce nouveau projet nous tenait tellement à cœur qu’il n’a pas été très difficile de se séparer de notre premier investissement locatif.
A cette époque, je n’étais pas trop dans la recherche de l’indépendance financière.
C’était plutôt comme un jeu et tant que je gagnais je jouais. Un peu comme M. et Mme  P. à chaque nouvel appartement acheté.
Nous avons empoché une plus-value de 65 000 € en 7 ans, totalement réinjecté dans notre nouveau projet.
En rédigeant cet article je me suis amusé à calculer (je ne l’avais jamais fait avant…) le rendement brut de notre location : 9.6%, ouf ce n’est pas trop mal. 

Garder ses crédits immobiliers pour toujours ?

Lors de la vente de cette maison, je trouvais dommage de solder les prêts en cours et d’en refaire de nouveaux pour l’autre projet.
J’avais payer un maximum d’intérêts sur les premières années de remboursement et commençais tout juste à rembourser du capital.
Totalement par hasard, j’en ai parlé à un ami banquier.
Il m’a posé une seule question : est-ce que tu as une hypothèque ou une caution sur tes prêts ? Ma banque assurait mon prêt auprès d’un organisme de caution basé au Luxembourg.
Il m’expliqua tout naturellement que si mon banquier était cool, je pourrais conserver mon prêt (pour un autre projet immobilier) même après la vente du bien.
L’avantage était énorme pour nous : on ne repartait pas de zéro et nous allions économiser… eh bien 7 ans d’intérêts bancaires.
Pour me rassurer, il me glissa qu’il n’accordait jamais ce genre de faveur à ses clients… Merci quand même pour l’information.
Bref j’en ai parlé avec mon banquier et allez savoir pourquoi… j’ai pu garder mes anciens crédits pour mon nouvel investissement.

Perspectives…

Sur la route de l’indépendance financière, comme vous avez pu le voir, je n’ai pas pris le chemin le plus court et encore moins l’autoroute de la réussite.
Mais ce petit détour et toute cette expérience immobilière m’a facilité les choses pour la suite et m’a quand même rapproché de mon nouvel objectif.
Depuis cette vente, peut-être pas si insensée que l’on pourrait le penser, nous avons (notamment) réinvesti dans une autre petite maison en bord de mer, à deux pas de chez nous, pour en faire de la location saisonnière.
Si vous voulez jeter un œil, elle est là : Location de vacances en Bretagne
Et celle-là on ne la revendra pas. Chaque année nous essayons de faire grimper le nombre de nuitées louées et notre chiffre d’affaires. Notre stratégie commence à bien payer et si ça vous intéresse voici nos objectifs 2015 d’augmentation de revenus alternatifs.
Ralph W. Emerson disait :
N’allez pas là où le chemin peut mener. Allez là où il n’y a pas de chemin et laissez une trace. 
Enfin… n’allez pas vous perdre sur des chemins trop sinueux, et ne faites pas comme moi, formez-vous, la route sera moins longue et plus confortable.
Et vous, aimeriez-vous faire ce premier pas dans la grande aventure immobilière de l’achat locatif ?
Répondez-nous dans les commentaires ci-dessous.

Passez à l’action et continuez à apprendre !
Greg et Elodie (alias Mr et Mme P)


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