Aujourd’hui un article d’Emmanuel que nous avons rencontré suite à l’une de nos interventions à un séminaire. Nous lui laissons la parole :
Investir dans l’immobilier locatif est certainement la meilleure façon de prendre la direction de l’indépendance financière.
Pour arriver à destination, la route est rarement droite et dégagée, certains prennent des raccourcis, d’autres font des détours.

 

achat locatif

Qu’importe le flaconpourvu qu’on ait l’ivresse« 
Alfred de Musset
Invité dans le temple de l’indépendance financière, il me fallait un article exemplaire, inspirant, percutant, motivant, stimulant pour tous ceux qui souhaitent prendre leur envol dans cette direction.
Eh bien écoutez… je ne vous promets rien, mais je vais voir ce que je peux faire pour vous aider.

Petite chronique d’un parcours singulier sur le chemin chaotique de l’indépendance financière.

J’ai réalisé mon premier investissement locatif en 2003. Il s’agissait d’une petite maison de ville qui disposait de deux entrées côté rue.
C’était exactement le type de bien que je recherchais. Le projet était de rénover en totalité la maison, pour en faire deux appartements en duplex totalement indépendants.
La maison n’était pas en très bon état : toiture trouée, jardin en friche avec des lauriers sauce de 6 m de hauteur, fenêtres absentes, volets fermés à jamais.
Au nombre de cubi de vin rouge retrouvés dans le jardin, la maison était visiblement squattée depuis longtemps…
Cerise sur le gâteau, 3 jours avant la signature du compromis, le diagnostic état parasitaire annonçait la présence d’un charmant champignon au doux nom évocateur de : La Mérule. J’en tremble encore…

Comment se lancer dans l’achat locatif

J’avais tout lu de Robert Kiyosaki et rien ne pouvait m’arrêter. J’étais prêt à me lancer dans l’aventure même si je n’avais aucune connaissance particulière en :
  • Immobilier
Je dois vous avouer que je n’ai même pas calculé le taux de rendement de la maison.
En fait à l’époque, je ne savais pas ce qu’était un taux de rendement, ni à quoi ça ressemblait…
Par contre, j’ai essayé de faire preuve de bon sens et d’avoir un projet rentable ou du moins équilibré.
Je me suis juste assuré que les loyers couvraient largement le montant de remboursement des prêts de l’achat et de la rénovation, ainsi que les autres charges et impôts.
Si vous voulez tout savoir sur les rendements dans l’immobilier, je vous incite plutôt à lire l’excellent article de Mr et Mme P sur le sujet : calcul rendement locatif.
  • Rénovation
Pour les travaux, je n’avais jamais rénové de maison non plus.
Ni touché à une seule plaque de placoplatre de ma vie.
Mais bizarrement ça ne me faisait pas peur.
Et j’allais me réserver une bonne partie de la rénovation : isolation, chape, carrelage, placo, sanitaire, peinture…
J’étais prêt à me relever les manches.
Bref, comme je n’y connaissais rien en immobilier, rénovation ou location, j’ai signé l’acte de vente les yeux fermés et le sourire aux lèvres.
Je ne le savais pas encore, mais ce premier achat locatif allait être le début d’une belle aventure immobilière.
Le premier appartement a été rénové en quelques mois, puis le second dans la foulée.
Nous avons habité avec ma conjointe, successivement dans les deux appartements et un an plus tard, nous avons déménagé pour un logement plus grand.
Vous pouvez tout savoir sur les travaux et le chantier en cliquant ici Investissement Immobilier. Ça vaut le détour, si je peux me permettre.
… Et revendre son investissement locatif
Nous avons loué cette maison pendant 7 ans avant de la revendre pour s’engager vers un autre projet immobilier. Il s’agissait d’acheter notre résidence principale…en bord de mer.
Un petit plaisir qui d’un point de vue investissement pur, était totalement insensé.
Nous allions vendre la poule au lieu de ramasser ses œufs…
Il y a ce que la logique financière nous demandait de faire, et ce que nous avons fait.
Certains choix n’obéissent à aucunes règles précises. Nos amis publicitaires ont bien compris qu’il fallait jouer sur nos émotions pour vendre plutôt que sur la logique…
Ce nouveau projet nous tenait tellement à cœur qu’il n’a pas été très difficile de se séparer de notre premier investissement locatif.
A cette époque, je n’étais pas trop dans la recherche de l’indépendance financière.
C’était plutôt comme un jeu et tant que je gagnais je jouais. Un peu comme M. et Mme  P. à chaque nouvel appartement acheté.
Nous avons empoché une plus-value de 65 000 € en 7 ans, totalement réinjecté dans notre nouveau projet.
En rédigeant cet article je me suis amusé à calculer (je ne l’avais jamais fait avant…) le rendement brut de notre location : 9.6%, ouf ce n’est pas trop mal. 

Garder ses crédits immobiliers pour toujours ?

Lors de la vente de cette maison, je trouvais dommage de solder les prêts en cours et d’en refaire de nouveaux pour l’autre projet.
J’avais payer un maximum d’intérêts sur les premières années de remboursement et commençais tout juste à rembourser du capital.
Totalement par hasard, j’en ai parlé à un ami banquier.
Il m’a posé une seule question : est-ce que tu as une hypothèque ou une caution sur tes prêts ? Ma banque assurait mon prêt auprès d’un organisme de caution basé au Luxembourg.
Il m’expliqua tout naturellement que si mon banquier était cool, je pourrais conserver mon prêt (pour un autre projet immobilier) même après la vente du bien.
L’avantage était énorme pour nous : on ne repartait pas de zéro et nous allions économiser… eh bien 7 ans d’intérêts bancaires.
Pour me rassurer, il me glissa qu’il n’accordait jamais ce genre de faveur à ses clients… Merci quand même pour l’information.
Bref j’en ai parlé avec mon banquier et allez savoir pourquoi… j’ai pu garder mes anciens crédits pour mon nouvel investissement.

Perspectives…

Sur la route de l’indépendance financière, comme vous avez pu le voir, je n’ai pas pris le chemin le plus court et encore moins l’autoroute de la réussite.
Mais ce petit détour et toute cette expérience immobilière m’a facilité les choses pour la suite et m’a quand même rapproché de mon nouvel objectif.
Depuis cette vente, peut-être pas si insensée que l’on pourrait le penser, nous avons (notamment) réinvesti dans une autre petite maison en bord de mer, à deux pas de chez nous, pour en faire de la location saisonnière.
Si vous voulez jeter un œil, elle est là : Location de vacances en Bretagne
Et celle-là on ne la revendra pas. Chaque année nous essayons de faire grimper le nombre de nuitées louées et notre chiffre d’affaires. Notre stratégie commence à bien payer et si ça vous intéresse voici nos objectifs 2015 d’augmentation de revenus alternatifs.
Ralph W. Emerson disait :
N’allez pas là où le chemin peut mener. Allez là où il n’y a pas de chemin et laissez une trace. 
Enfin… n’allez pas vous perdre sur des chemins trop sinueux, et ne faites pas comme moi, formez-vous, la route sera moins longue et plus confortable.
Et vous, aimeriez-vous faire ce premier pas dans la grande aventure immobilière de l’achat locatif ?

Written by : Greg et Elodie

Greg et Elodie gagnent plusieurs dizaines de milliers d'euros de loyer tous les mois. Aujourd'hui, ils accompagnent des centaines d'élèves à devenir rentiers de l'immobilier.

23 Comments

  1. lucie avril 5, 2015 at 10:12 - Reply

    le 1er pas est le plus dur mais une fois passer tout est plus simple.

    • Emmanuel avril 7, 2015 at 10:23 - Reply

      Bonjour Lucie,
      Et d’un autre coté, plus j’avance et plus je trouve que la route est longue. Il faudrait peut être que je prenne l’autoroute…

      • Didier-Fabrice avril 14, 2015 at 6:11 - Reply

        Peut être pas je ne sais plus qui a dit que le voyage était plus important que la destination…

  2. Nicolas avril 6, 2015 at 7:48 - Reply

    Tant qu’il y a de l’action il y a des possibilités. Il faut quand même saluer le passage à l’acte en 2003 sans grande connaissance dans le domaine.

    L’indépendance financière… En immo c’est pas avec 3 ou 4 appartements qu’on y arrive. Même en faisant du saisonnier (ce qui boost la rentabilité), il faut aussi intégrer que c’est chronophage.
    Le premier investissement était vraiment la poule aux oeufs d’or.
    Il faut trouver une nouvelle poule. heureusement qu’il y en a !

    • Emmanuel avril 9, 2015 at 8:47 - Reply

      Bonjour Nicolas,

      C’est sûr, ce n’est pas un investissement passif.

      Mais bon, bien organisé, honnêtement ça passe tranquillement.

      A bientôt

      • Nicolas avril 14, 2015 at 9:36 - Reply

        Même bien organisé ça passe pas!!! désolé.
        c’est un problème de math selon moi.

        Je me permets :

        4 appartements en saisonnier à 85% de remplissage a 200€/semaines =
        (200X4) X 4 = 3200/mois
        3200X12 = 38 400 € / an pour 85% = 32 640 € / an

        Contre par exemple 10 appartements quand on sait faire c’est réalisable de la même manière.
        10 X 400 = 4 000 € X 12 = 48 000 € / an

        Là je ne parle que d’argent.
        Le vrai gain est évidemment sur le temps.

        Dans le premier cas je ne nie pas que tu gagnes bien plus en rapport au nombre, mais le temps que tu y passe est pire. Car ton travail en immo c’est d’acheter, ce qui normalement est là où tu gagnes le plus, pendant que tu gères tu n’achète pas…
        Donc tu perds de l’argent.

        Et l’opposition de : il faut mettre en gestion est mauvaise.
        Tu perds de l’argent et du savoir-faire en faisant cela.

        Le saisonnier c’est bien quand on n’a pas le choix. Quand on l’a et qu’on parle de cette chose qu’est l’indépendance financière avec de la location à la semaine il y a confusion. Indépendant machin en fait le vrai nom c’est « rentier immobilier ».
        Soit on compte mal, soit on a mal compris. Tous les rentiers que je connais font de la location à l’année pour plusieurs raisons, dont celle-ci par exemple : les banques.

        Croire que le saisonnier apporte l’indépendance… C’est une croyance. LMNP ou LMP sont des statuts et un autre métier que je laisse à ceux qui veulent y passer leurs temps.

        Enfin je ne donne que mon avis, il ne faut rien prendre mal bien sur.
        Sinon tant qu’il y a de l’action il y a des possibilités c’est donc positif. Merci surtout et avant tout pour le partage d’expérience.

        • Emmanuel avril 17, 2015 at 8:48 - Reply

          Bonjour Nicolas,

          Je comprends ta position, mais je ne sais pas si on peut comparer 4 biens loués en saisonnier à 10 en location nue.

          C’est vraiment deux choses complétement différentes.

          Il faut surtout choisir le mode de location qui te convienne le mieux pour atteindre tes objectifs.

          Au plaisir

          Emmanuel

        • Didier-Fabrice avril 24, 2015 at 5:51 - Reply

          Nicolas le problème de votre «démonstration» mathématique c’est que vous partez sur des hypothèses discutables : 200 € la semaine en saisonnier, 400 € le mois. 85 % de remplissage en saisonnier pas la moindre vacance locative ni impayé en location non saisonnière tout en gérant 10 lots… Il suffit de changer les hypothèses pour avoir un résultat totalement différent. Ensuite c’est à la réalité du terrain de valider ou non les hypothèses retenues. Si votre réalité du terrain valide vos hypothèses alors votre choix d’écarter la location saisonnière est judicieux mais cela ne signifie pas pour autant que cette vérité se vérifie pour tous les investisseurs…

          Vous partez aussi sur deux postulats erronés. Le premier c’est de considérer que le travail en immo c’est d’acheter. Désolé mais en achetant vous ne gagnez pas d’argent vous gagnez en exploitant le bien ( fructus ou abusus). Vous avez beau acheter un immeuble à 1 € si vous ne réussissez ni à le louer ni à le vendez vous n’encaisserez pas le moindre cent…

          Deuxième postultat erronné : vouloir conserver tout le savoir faire. Coyez-vous que Conrad Hilton faisait l’accueil et le ménage dans ses hôtels ?
          Vous avez raison sur un point notre temps n’est pas extensible. Raison de plus pour consacrer celui-ci aux activités dont la valeur ajoutée est la plus forte. Il est rare qu’un ouvrier soit mieux payé que son contremaître. Partant de ce constat je ne serai jamais expert en blanchisserie mais je me console facilement en sirotant des mojitos pendant les caculs de valeur actuelle nette d’éventuels investissements pendant que les employés de la blanchisserie du coin font cela beaucoup mieux que moi. Et cerise sur le gateau au régime réel ces frais sont déductibles des revenus imposables ce qui vient diminuer le coût réel.

          La seule chose qui apporte l’indépendance c’est le fric. Faut arrêter de croire ceux qui radotent qu’il ne faut pas échanger son temps contre de l’argent et qui vendent des séminaires (et donc échangent leur temps contre de l’argent…). Sauf à être héritier nous n’avons pas le choix il faut commencer par échanger son temps contre
          BEAUCOUP d’argent. Peu importe la manière pour y arriver mais c’est une erreur de croire qu’on est supérieur parce qu’on utilise une méthode différente de celle du voisin. Gérer des locations saisonnières c’est un métier certes mais être bailleur de locations non saisonnières c’est aussi un métier. Et il n’y a pas de sots métiers que de sottes gens…
          Ensuite seulement on peut devenir un vrai rentier. Le vrai rentier ne fait ni location à l’année ni location saisonnière il se fait dorer les roubignoles au soleil des Bahamas…

          • Nicolas avril 26, 2015 at 2:49

            Je suis globalement d’accord, sur l’ensemble de tes arguments.
            Comme tu le dis, c’est mon expérience qui parle, je ne suis pas plus fort que les autres.
            Mais comme tu le dis si bien, mon ressenti par rapport à ce qui circule sur Internet, c’est que le saisonnier est la réponse. Hors de mon expérience là encore, ce n’est pas le cas. C’est exactement comme tu le dit, c’est un choix de métiers différent. Et le saisonnier te permet moins d’arriver à l’indépendance dont tout le monde parle, que la location annuelle.
            Là encore c’est mon expérience qui parle.
            Là ou je suis le plus d’accord avec toi, c’est qu’en changeant les hypothèses tout change. Sur ce point encore comme je le dis, avec 3 appartements, je connais quelqu’un qui à passé sa vie a siroté comme tu le dis. C’est un choix.
            Il n’est pas non plus question de vouloir conserver le savoir-faire (Conrad Hilton savait tout faire, pas comme Paris). Bien au contraire. Mais on délègue ce que l’on sait faire, et non l’inverse.
            En fin de compte, le seul vrai problème, c’est l’ambition. Il est vrai que selon ce que l’on veut gagner, il ne faut absolument pas m’écouter.

          • Emmanuel avril 26, 2015 at 10:54

            Bonjour Nicolas,
            C’est vrai qu’en ce moment sur le net il y a un vrai débat entre les pros de la location nue et ceux qui font du saisonnier.
            Avec cet article, je ne pensais pas attiser les flammes de la discorde !
            J’ai tendance à parler beaucoup de saisonnier, parce que j’en fais actuellement, mais pas parce que c’est le meilleur investissement au monde.
            D’ailleurs, ne faire que de la location nue ou saisonnière comme unique vecteur d’enrichissement, ne me semble pas être la solution non plus.
            Imaginez une entreprise qui n’a qu’un seul client… C’est risqué non ?
            Quant à les classer entre elles… Honnêtement il y a peu d’intérêt.
            Ou alors il faudrait rajouter dans le classement : la création d’entreprise, le blogging, la bourse (etc.) qui peuvent aussi nous rapprocher de l’indépendance.
            Et ne choisir que la voie la plus rapide. Et tout monde ferait la même chose.
            Heureusement qu’on est tous différents et qu’il n’y a pas qu’une seule route à emprunter.

            La diversité de chacun fait la richesse de tous. Julos Beaucarne

            A lire les aventures de Mr et Mme P. et le blog de Guillaume de Immeuble de rapport, je vous avoue que j’ai même recommencé à visiter des appartements à louer en nu…

          • Nicolas avril 28, 2015 at 10:50

            L’important c’est de discuter ! Je n’ai pas plus la réponse que vous. L’essentiel, c’est que la personne qui exploite ses logements s’y retrouve !

            Je ne suis pas un fan du saisonnier, c’est vrai. C’est à cause de mon expérience personnelle. Pourtant, je connais des personnes qui ne vivent que de cela, et qui réalisent un beau chiffre d’affaires (avec moins d’appartements que moi par exemple). Mais nos quotidiens étant différents, je ne souhaite pas avoir leurs problèmes. Ce qui est intéressant, c’est que, ils ne veulent pas des miens… Donc, nous avons tous raisons.

            Personnellement je trouve plus intéressant de discuter autour de désaccord. Cela ouvre les esprits. Et tant que l’on apprend, on avance.

          • Emmanuel mai 1, 2015 at 1:50

            Belle conclusion Nicolas
            Au plaisir

  3. Romaric de sortir-du-rsa.fr avril 7, 2015 at 7:18 - Reply

    Bonjour Emmanuel et Mr et Mme P.,

    Il est vrai que ton parcours Emmanuel n’a pas été rectiligne mais c’est en faisant des erreurs (si on peut parler d’une erreur de vendre son actif pour une RP) que l’on apprend.

    En tout cas tu est bien parti pour l’indépendance financière.

    J’ai une petite question par rapport à la mérule, il parait que c’est un parasite très dure à exterminer, n’a tu pas trop galérer pour t’en débarrasser ?

    A Bientôt

    Romaric

    http://www.sortir-du-rsa.fr

  4. Nicolas @ Objectif10% avril 7, 2015 at 7:26 - Reply

    Bonjour,

    J’ai trouvé votre témoignage très intéressant et je me retrouve assez dans l’esprit « tête brulée » de l’article et votre volonté de passer à l’action malgré les obstacles. Si on commence à trop réfléchir, alors on trouvera toujours des bonnes raisons de ne pas agir.

    Mon conseil : Passez à l’action rapidement, quitte à faire des erreurs mais surtout, apprenez de vos erreurs !

    Cordialement,

    Nicolas @ Objectif10%

    • Emmanuel avril 9, 2015 at 9:01 - Reply

      Bonjour Nicolas,

      Vous avez raison il faut croire en soi pour avancer.

      J’étais à une conférence la semaine dernière et quelqu’un a cité une publication de 2003 des travaux d’Albert BANDURA sur l’efficacité personnelle :
      « si les gens ne croient pas qu’ils peuvent obtenir les résultats qu’ils désirent grâce à leur actes, ils ont bien peu de raisons d’agir ou encore de persévérer face aux difficultés ».

      C’est marrant mais en 2003, année de ce premier investissement, je n’ai jamais douté une seconde que je n’y arriverai pas.

      Au plaisir

  5. Emmanuel avril 7, 2015 at 10:42 - Reply

    Bonjour Romaric,

    Très bonne question.

    J’étais étonné du diagnostic car la mérule a besoin d’eau et de chaleur pour se développer.

    De l’eau, il y en avait avec la toiture trouée, mais pas de chaleur car la maison n’avait pas de système de chauffage.

    Du coup, lorsque j’ai appelé la personne qui avait fait le diagnostic, elle n’était plus trop sûre d’elle… Moi non plus d’ailleurs.

    Elle m’a avancé que c’était peut-être (!) une simple pourriture blanche.

    Comme je ne suis pas spécialiste et dans le doute, on a enlevé le plancher en bois et on a mis une dalle béton.

    Au plaisir

    Emmanuel

    Sympa ton blog !

    • Romaric de sortir-du-rsa.fr avril 10, 2015 at 5:53 - Reply

      Merci Emmanuel pour la réponse et pour la sympathie sur mon blog.

      J’ai déjà noté le tien et jeter un œil dessus.

      Je vais bientôt jeter le deuxième…

      A Bientôt

      Romaric

  6. independentbunny avril 17, 2015 at 10:12 - Reply

    L’immobilier locatif peut etre un vrai contributeur pour atteindre indépendance financière. Néanmoins, c’est as un investissement passif, car on doit rester impliquer et souvent on doit agir et intervenir pour résoudre certaines problématiques.

    D’après vous jusqu’à combien de bien on peut gérer en direct en immo locatif?

  7. Emmanuel avril 21, 2015 at 9:51 - Reply

    Bonjour independentbunny,

    J’imagine que ta question est pour de la location saisonnière en gestion directe ?

    Si oui : j’ai une amie qui a 3 locations saisonnières à l’année, et l’été, elle gère une 4ème loc.
    En plus de son travail évidement.
    Certains samedis sont relativement tendus, mais elle n’a jamais pensé une seule seconde d’arrêter au contraire.

    Dans le Finistère, j’ai entendu dire qu’une personne en gérait une vingtaine en même temps…
    Je crois que je vais aller l’interviewer pour connaître son secret…

    Au plaisir

  8. independentbunny avril 21, 2015 at 10:01 - Reply

    Une vingtaine de bien immobilier en location saisonnière et en gestion en directe – cela commence a faire pas loin d’un job a plein temps je pense. Ca serait effectivement intéressant d’avoir des elements sur le quotidien et sur les difficultés.

    A bientôt!

  9. Gwen avril 29, 2015 at 11:42 - Reply

    Histoire sympa à lire, merci.
    sinon, attention aux amalgames: LMNP (LMP) n’est pas synonyme de saisonnier…cela s’oppose au foncier (qui est une location en nue)

    • Emmanuel mai 1, 2015 at 1:52 - Reply

      Bonjour Gwen,
      Tu as raison de le préciser, merci
      A bientôt

  10. Vincent mai 6, 2015 at 9:33 - Reply

    Super article Manu, comme toujours !
    Ce témoignage ne peut qu’encourager les gens à ce lancer dans l’immobilier.
    Un point intéressant pour les lecteurs, car après tout, tout le monde ne connait pas cette astuce et les banquiers se garde bien de le proposer : « un nouvel achat immobilier en conservant son prêt en cours « .
    Quand il s’agit de résidence principale, l’enjeu est très important, ça permet à la fois de ne repartir à zéro sur la durée du prêt et permet aussi de faire des économies, car on rembourse moins d’intérêt étant donné que la plus grosse partit des intérêts se paye les premières années.
    Bonne route vers l’indépendance économique Manu…

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