TBA-bas-article

Acheter un appartement pour le louer, cette semaine nous avons signé pour un nouvel appart ! C’est notre 3ième investissement locatif.

Cela faisait un mois que nous cherchions à investir dans un immeuble. Mais force est de constater que le marché des immeubles à Marseille n’est pas très liquide : il y a très peu d’immeubles à vendre et ce qu’on a vu pour l’instant ne vaut pas le coup. Notre notaire, nous a d’ailleurs confirmé qu’il ne faisait quasiment aucune vente d’immeuble alors qu’il travaille dans un des plus grands cabinets de notaires de Marseille.

Du coup, on s’ennuyait un peu et on s’est remis à regarder les apparts. Et une petite dizaine de visites plus tard, nous avons conclu un deal !

 acheter un appartement pour le louer

Photo d’une plage Marseillaise (on a pas acheté à coté de cette plage, c’est trop peu rentable 🙂 )

Acheter un appartement pour le louer : le bien

L’appart en question est un T2 de 40 m2 situé à Marseille. Le bien est déjà loué 431 € hors charges. Les locataires sont en place depuis plus de 5 ans et sont bons payeurs. Du coup, on n’aura même pas à se fatiguer à mettre un locataire dans l’appart et on est sûrs à 100% de la valeur locative du bien.

En plus, Mme P (c’est elle qui a fait les visites) a pu constater qu’ils prenaient soins de l’appartement. (A Marseille, il faut faire attention, il y a quelques hurluberlus qui laissent leurs enfants faire des dessins sur les murs…)

Acheter un appartement pour le louer : la négo

Ce genre de bien se vend à Marseille dans les 65 000€. Celui-ci était présenté à 60 000€ soit environ 65 000€ avec les frais de notaires et donc une rentabilité de 8%. C’était déjà bien parti mais pas suffisant pour nos objectifs de rentabilité actuels.

Le bien était en succession et certainement quasiment déjà payé. C’est 2 informations hyper importantes pour la négo, car cela veut dire 2 choses :

  1. L’argent que vous proposez est une aubaine financière pour les vendeurs. En effet, ce n’est pas eux qui ont payé le bien et ils n’ont quasiment plus rien à rembourser à la banque. Donc n’importe quelle proposition que vous faites, représente pour eux du cash qu’ils peuvent utiliser comme ils veulent (envie d’une nouvelle voiture ? d’un voyage ? … 🙂 ).
  2. Les négo peuvent être longues et donc vous pouvez perdre beaucoup d’énergie s’il y a plusieurs héritiers (dans notre cas, il y avait 2 héritiers) qui ne sont pas d’accord.

Du coup, on n’a pas été timide (il ne faut jamais l’être pour négocier) et on a fait une proposition à 48 000€, sachant qu’on était prêt à monter jusqu’à 53 000€ (à 53 000€ ça nous faisait un investissement clé en main à 9%, si vous croisez ce genre d’opportunité, il faut y aller !!).

Quand vous faites ce genre de proposition, à -20% en dessous du prix affiché et -30% en dessous du prix du marché actuel, il vous faut un bon agent immo pour négocier et pouvoir conclure.

Et bien, pour le coup, nous pouvons dire qu’il a fait du bon boulot : le lendemain de notre proposition, nous savions qu’un des héritiers était OK à 48 000€ (comme quoi, il faut tenter !!). On était aux anges, mais l’agent nous avait dit que le plus dur à joindre et à convaincre était le second héritier. Nous avons attendu 3-4 jours sans jamais relancer pour ne pas montrer notre appétit J, mais c’était assez stressant. Et au bout du 4ème

jour, coup de file de l’agent : le deuxième héritier est OK à ….. 50 000 € !

C’est Mme P qui a eu la nouvelle par téléphone, elle a indiqué à l’agent qu’il fallait qu’elle en parle avec son mari et qu’on allait répondre dans la journée. Et bien sûr, quelques heures plus tard, nous avons dit oui !.

Lors de la signature, nous avons négocié 500 € de plus sur les frais d’agence (ça nous ferra une histoire sympas pour un prochain article). Du coup on arrive à :

  • Prix du bien avec les frais d’agence :       49 500€
  • Frais de notaires estimés :                         4 500€

Prix total : 54 000€ soit 9,6% de rentabilité.

Compte tenu des taux actuels, qui sont vraiment bas, sans faire d’apport, le prêt devrait nous couter environ 260€ par mois alors que le loyer est de 431€ hors charges. Bien sûr, il faut prendre en compte les frais (charge de copro, taxe foncière, un peu d’argent en prévision d’éventuel travaux, l’assurance ….) pour calculer le cashflow.

Nous allons dégager 90€ de cashflow en étant conservateur sur ce bien sans faire d’apport, et ceci dés le premier jour car le locataire est déjà en place. Ca fait toujours plaisir :).

Et-vous ? Avez-vous envie d’acheter un appartement pour le louer ?

Répondez-nous dans les commentaires ci-dessous.

Passez à l’action et continuez à apprendre !
Greg et Elodie (alias Mr et Mme P)


Les lecteurs qui ont lu cet article ont aimé :


Resultats de votre recherche:

  • acheter un appartement pour le louer
  • acheter appartement pour louer
  • acheter des appartements pour les louer
  • Marseille
  • achat appartement pour location
  • image marseille
  • acheter un immeuble pour louer
  • rendement appartement semaine
  • forum location saisonniere marseille
  • acheter pour louer