Acheter un appartement pour le louer, cette semaine nous avons signé pour un nouvel appart ! C’est notre 3ième investissement locatif.

Cela faisait un mois que nous cherchions à investir dans un immeuble. Mais force est de constater que le marché des immeubles à Marseille n’est pas très liquide : il y a très peu d’immeubles à vendre et ce qu’on a vu pour l’instant ne vaut pas le coup. Notre notaire, nous a d’ailleurs confirmé qu’il ne faisait quasiment aucune vente d’immeuble alors qu’il travaille dans un des plus grands cabinets de notaires de Marseille.

Du coup, on s’ennuyait un peu et on s’est remis à regarder les apparts. Et une petite dizaine de visites plus tard, nous avons conclu un deal !

 acheter un appartement pour le louer

Photo d’une plage Marseillaise (on a pas acheté à coté de cette plage, c’est trop peu rentable 🙂 )

Acheter un appartement pour le louer : le bien

L’appart en question est un T2 de 40 m2 situé à Marseille. Le bien est déjà loué 431 € hors charges. Les locataires sont en place depuis plus de 5 ans et sont bons payeurs. Du coup, on n’aura même pas à se fatiguer à mettre un locataire dans l’appart et on est sûrs à 100% de la valeur locative du bien.

En plus, Mme P (c’est elle qui a fait les visites) a pu constater qu’ils prenaient soins de l’appartement. (A Marseille, il faut faire attention, il y a quelques hurluberlus qui laissent leurs enfants faire des dessins sur les murs…)

Acheter un appartement pour le louer : la négo

Ce genre de bien se vend à Marseille dans les 65 000€. Celui-ci était présenté à 60 000€ soit environ 65 000€ avec les frais de notaires et donc une rentabilité de 8%. C’était déjà bien parti mais pas suffisant pour nos objectifs de rentabilité actuels.

Le bien était en succession et certainement quasiment déjà payé. C’est 2 informations hyper importantes pour la négo, car cela veut dire 2 choses :

  1. L’argent que vous proposez est une aubaine financière pour les vendeurs. En effet, ce n’est pas eux qui ont payé le bien et ils n’ont quasiment plus rien à rembourser à la banque. Donc n’importe quelle proposition que vous faites, représente pour eux du cash qu’ils peuvent utiliser comme ils veulent (envie d’une nouvelle voiture ? d’un voyage ? … 🙂 ).
  2. Les négo peuvent être longues et donc vous pouvez perdre beaucoup d’énergie s’il y a plusieurs héritiers (dans notre cas, il y avait 2 héritiers) qui ne sont pas d’accord.

Du coup, on n’a pas été timide (il ne faut jamais l’être pour négocier) et on a fait une proposition à 48 000€, sachant qu’on était prêt à monter jusqu’à 53 000€ (à 53 000€ ça nous faisait un investissement clé en main à 9%, si vous croisez ce genre d’opportunité, il faut y aller !!).

Quand vous faites ce genre de proposition, à -20% en dessous du prix affiché et -30% en dessous du prix du marché actuel, il vous faut un bon agent immo pour négocier et pouvoir conclure.

Et bien, pour le coup, nous pouvons dire qu’il a fait du bon boulot : le lendemain de notre proposition, nous savions qu’un des héritiers était OK à 48 000€ (comme quoi, il faut tenter !!). On était aux anges, mais l’agent nous avait dit que le plus dur à joindre et à convaincre était le second héritier. Nous avons attendu 3-4 jours sans jamais relancer pour ne pas montrer notre appétit J, mais c’était assez stressant. Et au bout du 4ème

jour, coup de file de l’agent : le deuxième héritier est OK à ….. 50 000 € !

C’est Mme P qui a eu la nouvelle par téléphone, elle a indiqué à l’agent qu’il fallait qu’elle en parle avec son mari et qu’on allait répondre dans la journée. Et bien sûr, quelques heures plus tard, nous avons dit oui !.

Lors de la signature, nous avons négocié 500 € de plus sur les frais d’agence (ça nous ferra une histoire sympas pour un prochain article). Du coup on arrive à :

  • Prix du bien avec les frais d’agence :       49 500€
  • Frais de notaires estimés :                         4 500€

Prix total : 54 000€ soit 9,6% de rentabilité.

Compte tenu des taux actuels, qui sont vraiment bas, sans faire d’apport, le prêt devrait nous couter environ 260€ par mois alors que le loyer est de 431€ hors charges. Bien sûr, il faut prendre en compte les frais (charge de copro, taxe foncière, un peu d’argent en prévision d’éventuel travaux, l’assurance ….) pour calculer le cashflow.

Nous allons dégager 90€ de cashflow en étant conservateur sur ce bien sans faire d’apport, et ceci dés le premier jour car le locataire est déjà en place. Ca fait toujours plaisir :).

Et-vous ? Avez-vous envie d’acheter un appartement pour le louer ?

Written by : Greg et Elodie

Greg et Elodie gagnent plusieurs dizaines de milliers d'euros de loyer tous les mois. Aujourd'hui, ils accompagnent des centaines d'élèves à devenir rentiers de l'immobilier.

39 Comments

  1. Vincent décembre 21, 2014 at 10:28 - Reply

    Super nouvelle. Vous avez emprunté sur combien d’années ?

    • Mr & Mme P décembre 21, 2014 at 10:45 - Reply

      Salut, on vient juste de signer le compromis. Donc maintenant on commence les démarches pour l’emprunt.
      On va emprunter sur 25 ans.

  2. Vincent décembre 21, 2014 at 11:55 - Reply

    Ok. Et je me demande toujours comment convaincre les banques de prêter la somme sans apport alors que l’on est déjà au dessus du taux d’endettement. Vous pouvez nous éclairer un peu plus la dessus ??? Merci d’avance

    • Bonjour à tous,
      M. et Mme P apportent à leur banquier une excellente affaire !
      Pourquoi refuserait-il de gagner de l’argent ?
      C’est bien parce qu’il y a des investisseurs qu’il faut des « financeurs », et non l’inverse. On a trop souvent tendance à inverser les rôles !
      Encore félicitations pour ce nouvel appartement.

      Je me disais aussi qu’en ce moment, la publication d’articles était à la baisse… je comprend mieux maintenant ! 😉

      A bientôt

      • Mr & Mme P décembre 21, 2014 at 6:51 - Reply

        Pour la banque c’est exactement ça 🙂
        Merci Manu.
        Par contre, tu abuses un peu, on assure 1 article par semaines depuis plusieurs mois maintenant 🙂

        • Oups vous avez raison !! Milles excuses !!
          Je m’en suis rendu compte juste après vous avoir envoyé le commentaire initial!! J’ai découvert à ma grande surprise que j’avais 3 articles de retard…
          Par contre après recherches, je n’ai pas reçu les broadcast dans ma boite mail… Affaire à suivre !

      • Didier-Fabrice décembre 29, 2014 at 9:04 - Reply

        Une excellente affaire pour le banquier ? Avec un emprunt à taux fixe (1) sur 25 ans pour peu que la famille P. impose une délégation d’assurance compte tenu des taux actuels le banquier va gagner peanuts surtout pour un emprunt d’un montant si faible.
        Selon la simulation sur meilleurtaux sur 25 ans le banquier devrait gagner 22.569,69 (plus s’il arrive à facturer des frais de dossier mais connaissant les P. ils ne vont pas se laisser tondre facilement…) soit à peine plus de 900 euros par an ou encore 75 € par mois.

        C’est justement parce que l’argent n’est vraiment pas cher en ce moment que les P. ont raison d’emprunter mais justement comme l’argent n’est pas cher le banquier ne va pas gagner grand chose sur le prêt.

        (1) Il est de notoriété publique que les banques ne se financent pas sur la même durée pour des prêts longs mais qu’elles se financent et refinancent sur des durées courtes avec donc un risque de taux (je ne crois pas que les taux vont encore baisser pendant 25 ans donc le banquier de la famille P. va probablement perdre de l’argent sur cette durée.
        Ce n’est pas pour rien que les régulateurs du Comité de Bâle font le forcing pour que les prêts à taux fixes deviennent une exception et si les banques françaises résistent ce n’est pas pas parce qu’elles gagnent de l’argent avc les prêts mais parce qu’il s’agit d’un formidable produit d’appel.
        La fidélité à sa banque est aussi une exception française et la meilleure méthode pour obtenir de nouveaux clients c’est en les appatant avec des prêts fixes à taux canon dans l’espoir de leur vendre par la suite des produits maison. Ce n’est pas non plus rien qu’on obtient plus facilement un financement en passant par un courtier qu’en allant voir son banquier habituel (une fois que tu es captif ça ne l’intéresse plus de te vendre du prêt immo à taux fixe très faible il va préférer te refourguer de l’assurance vie avec frais d’entrée)

        • Bonjour Didier-Fabrice,
          Je doute que les banques perdent de l’argent à chaque prêt qu’elles accordent ! Par contre, qu’elle en gagne moins qu’avant, je te le concède aisément !
          Je suis tout à fait d’accord avec toi sur le crédit immobilier comme produit d’appel. Aujourd’hui le prêt immobilier est un vrai aspirateur à client ! Dixit un ami banquier. La marge principale est bien réalisée sur les produits fait maison comme tu le dis.

      • Steve Cougoureux septembre 20, 2017 at 4:56 - Reply

        Bonjour,
        J’ai exactement l’exemple inverse … La banque ne veut pas suivre sur un 2eme appart en investissement locatif alors qu’il se finance tout seul …

  3. hassan décembre 21, 2014 at 1:16 - Reply

    Bravoooooooo 🙂 ça fait vraiment plaisir votre avancé ! Continuez !!!

  4. Philippe décembre 22, 2014 at 10:23 - Reply

    Encore une affaire rondement mené, j’espère pouvoir suivre vos traces en 2015. J’aimerais investir dans un bien en location saisonnière à l’année.

    Je vais m’inspirer de vos articles et adapter au marché d’ici.

    merci

    • Guillaume décembre 26, 2014 at 7:07 - Reply

      Salut Philippe,
      « location saisonnière à l’année »
      Heu…c’est l’un ou l’autre. Si c’est saisonnier ce ne peut pas être à l’année…ou alors tu as un secret à nous faire partager 🙂

      • Philippe décembre 26, 2014 at 7:43 - Reply

        Ce que je veux dire c’est de louer à la journée mais toute l’année, j’avais entendu cette expression dans une interview et ça m’avait plu.

      • Manu de experiences-immobilieres décembre 28, 2014 at 9:38 - Reply

        Bonjour à tous,
        Il est difficile de se limiter à la saison lorsque l’on a des demandes hors saison ! Il faut juste déclarer son hébergement en « meublé de tourisme » à la mairie. Et hop, il est possible et vivement recommandé de louer toute l’année (à la journée, à la semaine…) pour optimiser son rendement. Après, nous pouvons toujours demander un classement (des étoiles, comme un hôtel) et une labellisation (comme les Gîtes de France). Mais bon, nous pouvons également faire ce travail de marketing et de commercialisation seul. Ce n’est pas très compliqué en soi ! Voilà bientôt 6 ans que je fais ça et j’adore !!

  5. David décembre 22, 2014 at 4:32 - Reply

    Joli résultat.
    Petite question : comment arriver à baisser de 10k€ (20%) un bien déjà décoté de 5k€?

    Car lors d’une négociation, j’ai tenté un -20% sur un bien plus cher que le marché local (marché complètement grippé) et je me suis fait raclé, par un -5% sans négociation possible.
    En même temps, l’agent semblait pas très volontaire…

    • Mr & Mme P décembre 22, 2014 at 7:50 - Reply

      Salut,
      C’est normal, on ne peut pas gagner à chaque fois 🙂
      Continue de faire des propals sur d’autres biens jusqu’à ce que ça fasse mouche.

    • Didier-Fabrice décembre 29, 2014 at 5:39 - Reply

      Bonjour,

      En même temps il ne faut pas trop se focaliser sur le pourcentage de rabais que l’on obtient (ou pas) sur le prix affiché car c’est la méthode la plus simple pour faire au final une mauvaise affaire (un peu comme sur certains marchés où les vendeurs disent « I make you a special price » ce qui signifie comme t’as une tête de méga-pigeon je vais te couillonner bien comme il faut 😉 )
      Il ne faut en effet pas se focaliser sur le prix mais sur la valeur (selon la formule consacrée le prix c’est ce qu’on paie la valeur ce qu’on obtient) donc pour un investissement locatif sur sa rentabilité. Obtenir un rabais de 30% sur un prix affiché pour au final avoir une rentabilité de 3% est une plus mauvaise affaire que d’obtenir un rabais de 1% mais une rentabilité de 12 % !
      Ma meilleure opération immobilière (à ce jour) a été réalisée sans obtenir (ni même demander !) le moindre rabais. Tenter de négocier aurait été le moyen le plus sûr de rater cette affaire.
      Avec l’expérience on arrive aussi à « sentir » très rapidement si le vendeur est disposé à négocier ou pas. Ainsi pour le dernier bien que j’ai visité je n’ai même pas tenter de négocier le vendeur étant encore à ses certitudes (c’est assez fréquent ici les propriétaires ne vivant pas sur place ils ont une vue du marché et de la valeur de leur bien totalement déconnectée de la réalité) inutile de perdre son temps avec une négociation qui ne ferra que braquer le vendeur autant (si l’on souhaite vraiment acquérir le bien) attendre que d’autres le fassent revenir son terre et revenir à la charge à ce moment.
      A contrario pour ma dernière acquisition alors que le prix était déjà attractif j’ai senti une ouverture et j’ai ainsi pu obtenir un prix super canon.

      A ce niveau si quelques ficelles sont archi connues c’est surtout une question d’expérience ce qui ne peut s’obtenir qu’en faisant des offres (à ma connaissance personne n’est encore mort parce qu’un vendeur a refusé son offre… )

      • Guillaume décembre 29, 2014 at 9:09 - Reply

        Je partage ton avis à 100% Didier-Fabrice !
        Moi aussi mes meilleures affaires je les ai faites sans négocier un centime 🙂

  6. Stéphane LEJEUNE décembre 22, 2014 at 5:00 - Reply

    Salut !
    Bravo, joli coup !
    2 petites questions :
    – si je comprends bien il faut quand même être souvent à l’affût sur le terrain à faire des visites ?
    – allez-vous maintenir ce loyer en nu, ou basculer en meublé (voire saisonnier) quand cela est possible afin d’augmenter encore la rentabilité ?
    Bravo en tout cas !
    Stéphane
    investiralyon.fr

    • Mr & Mme P décembre 22, 2014 at 7:33 - Reply

      Merci !
      Pour les visites, oui il faut en enchaîner quelques unes lorsque tu te mets en « chasse » 🙂
      Il est possible que l’on passe la location en meublé au prochain changement de locataire.

  7. Vincent décembre 26, 2014 at 12:10 - Reply

    Justement je m’interroge souvent sur les différences entre meublé ou non. Quels sont les avantages et inconvénients de chacun ?

    • Stéphane LEJEUNE décembre 28, 2014 at 8:24 - Reply

      Salut Vincent,
      en nu, l’avantage est que le locataire reste en principe pour une durée assez longue : 2 ans, 3 ans voire plus.

      Alors qu’en meublé, où la rotation risque d’être plus élevée, donc te demandera plus de disponibilité, tous les 6 mois, ou tous les ans potentiellement. Mais en meublé, ta rentabilité est supérieure car tu touches 20 à 30% de plus qu’en nu, et par ailleurs ta rentabilité nette est meilleure aussi car au niveau fiscal tu peux ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années.
      Ma préférence va nettement au meublé, à voir selon chacun.

  8. MENDIL décembre 26, 2014 at 8:35 - Reply

    Bonsoir à toutes et tous,
    Tout d’abord je vous souhaite de très bonnes fêtes et plein de projets en perspective. Actuellement, je me pose beaucoup de questions…
    Je vends l’appartement où je vis à Paris afin de réaliser un 1er projet, d’achat comptant d’un immeuble, dans le but d’un investissement locatif.
    Je suis une femme célibataire de 55 ans, sans enfants et je perçois une AAH Allocation Adulte Handicapé de 800 € mensuel.
    L’immeuble coûte 340 000 €, hors frais de notaires. Le revenu locatif annuel est de 26880 € brut et de 21970 € net.
    Les charges annuelles, en effet, sont : – Taxe Foncière = 2540 € ; – Assurance PNO = 210 € ; – Charges des communs : Eau, Electricité, Frais de la société de nettoyage, – Taxes ordures ménagères = 2160 €.
    Mes questions :
    Connaissez-vous la fiscalité lorsqu’on investit dans un immeuble avec des appartements loués, non meublés, avec un revenu net, hors imposition, de 21970 € ?
    Dois-je m’inscrire en tant que loueur professionnel, au frais réel, au registre de commerce et à l’assurance maladie, et quel en sera les différents coût ? Quelles seront mes obligations fiscales, juridiques, administratives et autres ?! et leurs coûts ? Le but de ce projet est d’avoir des revenus mensuels qui me permettront de vivre plus confortablement que 800 € par mois, ce qui explique que je ne veux pas faire de crédit qui serait d’ailleurs refusé ! Que pensez-vous de mon projet, vous semble-t-il intéressant ou pas, quels conseils me donneriez-vous ? Dans l’attente de vos conseils et en vous remerciant de votre compréhension, je vous souhaite une bonne réception de ce message. Cordialement, Noara

    • Mr & Mme P décembre 28, 2014 at 7:02 - Reply

      Bonjour,

      Déjà, bravo pour avoir réunit tous ces chiffres et ne pas te lancer à l’aveuglette. Malheureusement, cet immeuble n’est pas une super affaire.
      Si on compte 25 000€ de frais de notaire. Cela te fait une rentabilité de 6% brute (21970 €/365 000€).
      Pour un immeuble il faut viser beaucoup plus genre 10% et se fixer un minimum de 9%. Il faut que tu commences par avoir un bien rentable, ensuite, cerise sur le gâteau, tu regarderas comment optimiser tes impôts.

      Désolé, d’apporter une mauvaise nouvelle, mais si tu arrives à investir à 10% (c’est ce qui ce fait au minimum dans les immeubles), tu vas toucher 36 500€ de loyers au lieu des 21 970€. Ca vaut le coup de prendre un peu de temps pour chercher un investissement rentable 🙂
      Donc, il faut soit continuer à chercher soit négocier sévère.

      Cdt

  9. MENDIL décembre 29, 2014 at 2:40 - Reply

    Bonjour et merci beaucoup pour votre message…
    Questions :
    1°) Dans le cadre d’un investissement dans un immeuble locatif, en nu, quelle est la fiscalité et dans quel cadre se déclarer, SVP Merci ?
    2°) Les différents impôts que je connaisse sont : la CSG-CRDS de 15%, les impôts sur le revenu et quoi d’autres ?!? pour mes calculs c’est indispensable.

    J’ai déjà eu une expérience de 1984 à 2007, de 2 appartements loués meublés, l’un à 13007 Marseille et un à Paris dans le 75002, mais à l’époque je travaillais et j’avais un salaire.
    J’étais déclarée en loueur meublé non professionnel au micro BIC avec 50%.
    Sur les conseils d’un fiscaliste, j’ai vendu et mis une partie de la somme dans une assurance vie début janvier 2008, et un mois après je perdais 50 000 €. Le restant de la somme disponible sur différents comptes bancaires, je l’ai utilisée au fur et à mesure et il n’en reste plus guère, ceci explique la raison pour laquelle je vends mon appartement à Paris.

    Quand à ce 1er projet d’investissement locatif dans un immeuble, je suis très prudente, tout en cherchant un bien avec un revenu net de charges et d’impôts de 2500 €, net in my pocket.
    Cela me permettra de réaliser mon projet de partir voyager…
    En vous remerciant de votre compréhension.
    Cordialement, Noara

    • Didier-Fabrice décembre 29, 2014 at 8:14 - Reply

      Bonjour Noara,

      Je rejoins les P. la rentabilité compte tenu du montant de l’investissement (et donc du risque) me semble un peu trop juste.
      Pour répondre à votre demande concernant la fiscalité, sagissant de location nues les revenus sont des revenus fonciers. Puisqu’il s’agit d’une activité civile aucune inscription n’est requise au RCS ni aucune autre déclaration d’activité. Il faudra seulement déclarer vos revenus fonciers impérativement selon le régime réel puisque les loyers seront supérieurs à 15000 €. Ce qui est une mauvaise nouvelle pour vous car en achetant cash vos charges déductibles sont inférieures aux 30% du micro-foncier.
      Je vous dirai bien d’acheter à crédit en nantissant le produit de la vente via une assurance vie (en fonds euros chat échaudé craint l’eau froide) mais je soupçonne que votre volonté est de maximiser le revenu net immédiat cette solution ne vous conviendra donc pas.

      Vous payerez 3406 € juste au titre des prélèvements sociaux et 1726 d’IRPP (selon le barème de cette année il faudrait faire le calcul avec le nouveau barème issu de la suppression de la première tranche…)
      Il vous restera donc 16838 net après impôt in the pockets soit environ 1400 € par mois très loin donc des 2500 € que vous vous fixez (à moins que vous n’ajoutiez l’AAH)
      N’oubliez pas non plus les impondérables : vacances locatives, travaux, frais d’agence si vous ne gérez pas vous même (si vous voulez voyager il peut être délicat de gérer directement même si la location nue demande généralement un peu moins d’implication que la location meublée), ne pas oublier non plus qu’une fois votre résidence principale vendue il vous faudra payer un loyer pour vous loger.

  10. MENDIL janvier 2, 2015 at 8:23 - Reply

    Bonjour,

    Merci à Mr et Mme P de leur réponse et de celle de Didier-Fabrice.
    Je vous concède que c’est une très mauvaise affaire que j’ai pris en exemple… et vous avez raison sur tous les points.

    Pour information, chaque trimestre je fais une déclaration de mes ressources hors AAH et si j’ai des revenus elle s’arrête, ce qui est normal.

    Concernant les immeubles qui ont une bonne rentabilité soit 10 % net de charges et d’impôts, je n’en ai pas encore vus, ce qui explique que je n’en ai pas encore visités. Et j’ai remarqué que ce sont les mêmes immeubles mis en vente. En fait, les proprios ont un gain locatif mensuel mais pas de plus valu sur leur immeuble car celui-ci est très difficile à vendre….
    C’est la réalité pour les immeubles à vendre en province.

    Pour ce qui concerne une demande de crédit, je ne peux pas en faire car pour cela il faudrait que j’ai un salaire, or ce n’est pas le cas.
    De plus, nantir un compte de placement = des sommes prêtées + les assurances à rembourser + les intérêts (déductibles), à verser chaque mois pendant 20 ans et à la fin il faudra rembourser le capital emprunté.

    Dans tous les cas, un crédit amortissable ou nantir un compte de placement en assurances-vies, ce n’est pas pour moi. Les Assurances-vies proposent des 2% à 4% d’intérêts si la somme est bloquée pendant au moins 8 ans, aucun intérêt pour moi.

    J’aurai 20 ou 30 ans et sans problèmes de santé, je le ferais certainement mais dans 6 mois, j’aurais 55 ans. C’est maintenant que je dois faire les bons choix en investissement pour percevoir une rente de 2000 € nette mensuelle.

    Si j’ai bien compris, la fiscalité d’un immeuble locatif, se compose :
    – d’une déclaration de ses revenus fonciers IRPP selon le régime correspondant au montant de ses revenus fonciers ;
    – et de prélèvements sociaux de 15%.
    Ainsi si mes revenus fonciers sont supérieur ou égal à à 15000 €, je déclare sous le régime réel. Et par ailleurs, il y a les prélèvements sociaux que sont la CSG-CRDS de 15%. Dans ce cas, qu’en est-il des cotisations à verser à l’URSAFF ?

    Dans le cas des entreprises, en effet, pour la retraite, la cotisation à verser à l’urssaf est de 15.25 % avec 8.45 % de part patronale et 6.80 % de part salariale.

    Tout ça est encore confus pour moi. Merci pour vos commentaires.

    Bonne et heureuse année 2015 à vous tous et toutes.
    Cordialement, Noara

    • David janvier 29, 2015 at 4:05 - Reply

      Mendil,
      pour les immeubles avec un rendement de 10%, c’est loin d’être rare.
      Je disais justement à Guillaume sur son blog, que j’en avait trouvé quelques uns en région parisienne.

      Même si j’avoue que mon terrain de chasse est plutôt situé à 1h de transport de Paris.
      Là le rendement de 10% est la norme.
      Avez vous envisager de vous écarter de Paris?
      Les départements limitrophe à l’ile de france offre des transports souvent direct jusqu’à Paris pour un coût d’achat bien plus faible.

  11. MENDIL janvier 2, 2015 at 8:47 - Reply

    Rebonjour,

    En réponse à Didier-Fabrice…
    La vente de l’appartement de Paris me permettra de faire un investissement locatif dans un immeuble en province et acquérir un logement T3 en banlieue parisienne pour y vivre mais où je louerai une chambre en colocation.
    Dans le cas où j’investis dans un immeuble en Ile-De-France je garderais un logement pour moi que je louerai quand je serais en voyage.
    En même temps, si cela se prête, et que c’est très très intéressant j’investis dans l’immeuble la somme issue de la vente, je garde des liquidités en apport pour faire une demande de crédit (remboursé par la colocation) pour un logement principal.

    • Guillaume janvier 2, 2015 at 9:31 - Reply

      Bonsoir Mendil,
      Il est quand même possible d’alléger la fiscalité sur un immeuble de rapport loué en nue.
      Puisque que vous ne voulez pas emprunter, pour « limiter la casse » fiscale vous n’avez pas d’autres choix que de trouver un immeuble avec beaucoup de travaux et si possible avec des critères cohérent avec un dispositif de type borloo ancien.
      Vous pouvez trouver du 10% nets d’impôts, par contre il faudra sortir des sentiers battus et investir dans des villes secondaires.
      Il y a un bel exemple dans le dernier article de mon blog.
      Vous nous avez pas précisé de quelle somme disposez vous en cash?

  12. Wil janvier 12, 2015 at 11:29 - Reply

    Bonsoir

    A la recherche d’information sur la rentabilité locative, je suis finalement (rapidement) arrivé sur votre site.

    La première chose qui me surprend est le « cashflow »
    J’ai beau faire tous les calculs que je veux (bien cher ou non, loyer elevé ou non), je le trouve TRES bas.

    Je reprend l’exemple de votre 3eme appartement : 90€
    Ca ne fait pas énorme, non ?
    Au moindre problème, il s’évapore comme neige au soleil.

    Je me doutais bien que 100% d’un loyer n’allait pas dans les poches du propriétaire mais là, cela me parait vraiment risqué….
    et je n’en parle même pas si le gain est aussi censé payer la mensualité de l’emprunt : utopique !

    et il est difficile d’emprunter pour 10 appartement à louer d’un coup, si vous visez les 1000€ par mois 😉

    Ai-je loupé quelque chose (peut être un article déjà posté sur le sujet ) ?

    en tout cas, merci pour tous les détails !
    Très instructif et intéressant

    • Guillaume janvier 25, 2015 at 10:54 - Reply

      Salut WIL,
      Rassurez vous le gain de 90 € est bien entendu après le remboursement du prêt !
      Donc comprenez bien que c’est carrément bon, vous avez un bien qui se finance tout seul. Au terme du crédit c’est 100% à vous.
      Au plaisir !

      • Didier-Fabrice janvier 26, 2015 at 8:04 - Reply

        D’après l’article la différence entre le loyer et la mensualité de crédit est de 171 € donc c’est non seulement après remboursement du prêt mais également après paiement des charges locatives non récupérables sur le locataire.
        Bien sûr on peut trouver cela faible (on peut toujours trouver mieux mais si on part sur ce principe on ne fait jamais rien car on attend toujours mieux) et craindre qu’en cas de vacance locative le cash-flow accumulé parte en fumée mais il ne faut pas oublier non plus que dans le remboursement du crédit il y a aussi une partie remboursement du capital (comparable à une épargne forcée) il faut donc un certain nombre de vacance locative avant de commencer à réellement perdre de l’argent. Et on peut supposer que Marseille avec ses 850000 habitants (sans compter l’agglomération) propose un vivier de potentiels locataires assez vaste pour ne pas trop s’inquiéter (et puis de toutes façons un système pour gagner de l’argent sans le moindre risque ça ne court pas les rues)

  13. Clay janvier 21, 2015 at 12:13 - Reply

    Bonjour,

    Bravo pour cette super affaire !
    Je ne connais pas du tout le marché marseillais (je suis à Toulouse), mais je trouve le prix au m² très bas (1250 euros).
    Avez-vous investi sur Marseille intra muros ?
    Comment se fait-il que le prix du m² soit si bas ? Est-ce lié au quartier ? A un effondrement du marché marseillais ?

    Ceci dit, c’est justement quand le marché dégringole qu’il faut acheter !

    Bonne journée 🙂

  14. duke février 24, 2015 at 10:06 - Reply

    Bonjour,
    excellente affaire

    juste une question svp : est-ce que le cash flow est calculé avec l’imposition des revenus fonciers?

    Dans ce cas quel type de régime d’imposition avez vous choisit ?

    encor merci pour votre blog !

  15. Denis juillet 27, 2015 at 1:03 - Reply

    Bonjour,

    Vous dites avoir emprunté sur 25 ans mais pouvez-vous préciser le taux d’emprunt sur cette durée que vous avez obtenu ? L’avez-vous négocié ? Est-il plus intéressant de faire un emprunt sur 25 ans avec des mensualités petites mais un taux plus élevé qu’un emprunt sur 15 ans avec des mensualités plus élevées mais un taux plus bas et donc un emprunt au final moins cher ?
    Merci et bravo pour votre blog !

  16. Sandeo décembre 19, 2015 at 7:24 - Reply

    Bonjour,

    Bravo! nous avons le même objectif que vous à savoir 1000€ de revenus passifs et nous sommes très proches du but : nous venons de signer pour l’achat d’un lot de 3 studios. prix d’achat FN inclus 97100€, loyers mensuels (Hors charges) 960€. les locataires sont déjà en place dont un depuis 7 ans.. J’ai mis un an à trouver ce bien.. nous visions 10% de renta… c’est quasiment chose faite meme si nous avons bien conscience des TF, charges etc…
    Nous avons fait un emprunt a 1,9% du tiers de la somme afin d’avoir dès demain plus de 700€ mensuel en cashflow.
    Nous poursuivons nos recherches afin d’acheter le 4éme appart qui nous permettra d’atteinrde les 1000€ de revenu passifs.
    continuez sur votre belle lancée…

    • Greg et Elodie Pinto (alias Mr & Mme P) décembre 21, 2015 at 10:56 - Reply

      Bravo pour vos projets ! On voit que vous êtes motivés 🙂
      On vous souhaite le meilleur.
      Greg et Elodie

  17. Fratus septembre 29, 2016 at 10:37 - Reply

    Bonjour,
    Merci pour vos messages, on y trouve des témoignages intéréssants.
    J’ai une question, je suis jeune (20 ans) et ai la chance de bien gagner ma vie, avec 2300 net par mois en CDD (mairie) et CDI (associatif). Avec les primes annuels cela donne 2500.
    J’ai pour ambition d’acheter un petit studio d’environ 120 000 euros. Avec un apport de 60 000, cela ferait 82 000 à emprunter en incluant le notaire et le taux d’emprunt. Soit 685 euros par mois sur 10 ans, le montant approximatif de la location d’une personne qui y logerait (650/700 par mois) en banlieue parisienne (je meublererai l’appartement pour réduire considérablement les impots).
    Logé à titre gratuit je souhaiterai, 3 ans plus tard acheter un studio dans la même gamme de prix mais cette fois en tant que résidence principale. Environ 50 000 euros d’apport cette fois avec un crédit entre 10 et 15 ans.
    Bon, d’après mes calculs si mon premier bien est occupé je n’aurai strictement aucun soucis de remboursement même avec des impots et des taxes plus conséquentes et quelques mois sans loueur.
    Maintenant je me demande si une banque accepterait de m’accorder ces deux crédits… Car je dépasserais largement le fameux taux d’endettement de 33%…
    Je vous serais reconnaissant de me conseiller 🙂
    Merci beaucoup

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