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Dans cette vidéo on interview Anne-Sophie, élève d’Immo Qui Rapporte, qui vient d’acheter un immeuble. Vous allez découvrir :

  • Comment elle a fait
  • De quoi est composé son immeuble
  • Quel cashflow elle génère
  • Et un conseil essentiel pour réussir votre investissement immobilier

Ce qui n’est pas dit dans l’interview :

Le projet d’Anne-Sophie tout compris (frais..travaux) est de 250 000€, qu’elle a intégralement financé avec un crédit, c’est à dire sans aucun apport.

 

Retranscription

Légende :

Elodie : E

Greg : G

Anne-Sophie : A

E : Dans cette vidéo on est en compagnie d’Anne Sophie qui vient de faire l’acquisition d’un immeuble. Bonjour à tous, ici Greg et Élodie du site Notre-Independance-Financiere.fr Donc aujourd’hui on a le plaisir d’être avec Anne Sophie qui est élève de notre formation «  Immo qui rapporte » et qui vient d’acheter un immeuble. Bonjour Anne Sophie.

A : Bonjour

G : Bonjour

E : Déjà ce qu’on voulait te dire c’est un grand bravo parce que c’est ta première acquisition, ton premier investissement en immobilier. Directement tu sautes le pas. Toi, tu n’as pas été de main morte. Tu prends l’immeuble. Non pas un petit appartement, l’immeuble. Pour ça vraiment, on voulait te féliciter. Ce n’est pas toujours facile de se lancer en immobilier et tout de suite débuter avec un immeuble. Tu vas générer plus de revenus. Tu avanceras plus vite vers ton objectif et ça c’est vraiment top. Et en plus pour un premier investissement chapeau !

G : alors est-ce que tu peux peut-être te présenter Anne Sophie ?

A : eh oui ! Et donc je suis en Bretagne, j’ai 39 ans. J’ai deux enfants et donc comme vous, je voulais générer des revenus pour me permettre progressivement de me dégager de la vie professionnelle et avoir plus de temps pour moi.

G/E : bel objectif !

E : quelque chose qui nous parle

G : après tous, on a envie de plus de liberté. Voilà, l’immobilier c’est un moyen de générer des revenus et à terme aussi, à quitter son travail. Alors est-ce que tu peux nous en dire un peu plus sur ton investissement ? Alors comment tu l’as trouvé ? Combien tu l’as acheté ? Qu’est-ce qu’il te rapporte ? Parle-nous un peu de ton investissement.

A : Tout d’abord je ne me suis pas tout de suite décidé pour un immeuble. Au début je cherchais des appartements T1, T2. Et puis dans la région où je suis, l’immobilier est très cher. C’est vrai que la rentabilité sur les appartements seuls était très faible, de l’ordre de 4 ou 5%. Donc j’ai eu l’idée de chercher un immeuble avec plusieurs appartements, si possible déjà loué, car pour la rente c’était déjà mieux, pour amener des chiffres tout de suite. Ce que je savais c’est que le prêt ne serait pas évident à obtenir. J’ai cherché pendant deux ou trois mois sur les sites des annonces. J’ai mis des alertes et puis un jour je suis tombé sur cette annonce, qui pour moi était très intéressante, qui annonçait tout de suite une forte rentabilité de l’ordre de 7 ou 8% net à peu près. Voilà c’était sur le Bon coin.

E : ton immeuble il est composé de quoi en fait ? Combien tu as de logements ?

A : bon mon logement est composé d’un local commercial qui est occupé par une marque de vêtements qui est très bien installée depuis plusieurs années, qui me permet en plus de ne pas payer beaucoup de taxes foncières. Un locataire commercial c’est lui qui paie la taxe foncière en fait.

E : tout à fait quand c’est précisé dans le bail, c’est lui qui paie la taxe. Alors c’est aussi un bel avantage.

A : oui tout à fait. J’ai aussi un studio qui est meublé, qui était loué. Puis un T2 qui était loué aussi, et une autre surface de 40m2 et qui est à rénover et à transformer en appartement. Là c’est en cours. Et donc le tout me rapporte, quand je les aurai loués vraiment. L’appartement qui est en travaux ça me rapportera dans l’ordre de 2000euros à peu près, mensuel.

E : donc 2000euros de loyer tous les mois avec cet immeuble.

G : donc si je résume, il y a un local commercial, deux appartements déjà loués, un appartement que tu dois rénover, qui est en travaux.

A : qui est en travaux actuellement

G : tu l’as acheté quand cet immeuble ?

A : alors je suis propriétaire depuis mi-avril 2016. Cela fait à peu près un mois.

G : les travaux, ils ont commencé quand ?

A : les travaux viennent juste de commencer

G : juste, d’accord. Oui tu vas avoir pour deux mois, en gros pour faire le…

A : je pense que fin juillet, oui je peux le mettre en location

G : tu vas avoir 2000euros de loyer avec tout ça et tu vas avoir combien de crédit ?

A : alors j’ai réussi à avoir un crédit sur 20 ans. Il ne voulait pas me prêter sur 25. Donc je suis à 1350euros de crédit, assurance comprise. Sachant que l’année prochaine au bout d’un an, j’ai une clause dans le contrat qui me permet de baisser la mensualité de l’ordre de 30%.

G : en fait tu as pris un crédit modulable. Tu vas passer de 20 à 25 ans c’est ça ? Pour pouvoir baisser de 30% ?

A : ce sera possible, mais qu’au bout d’un an. Au bout d’un an cela va me revenir à 1000euros de mensualité crédit.

G : donc aujourd’hui tu as 2000euros de loyer, tu as 1350euros de crédit. Ça te fait à peu près 650euros de cash flow, un petit moins avec les charges. Et dans un an tu vas te retrouver avec 1000euros de cash flow, 2000euros de loyer et 1000euros de crédit.

A : voilà c’est ça.

G : Ben Bravo (rire avec Élodie) tu es contente, j’espère ?

A : oui, oui, je suis vraiment très contente et voilà c’est vrai que sans la formation je n’aurai pas osé sauter le pas. Ça, je dois bien le reconnaître. Et ben merci à vous aussi.

E : eh ben de rien ! C’est avec plaisir. Franchement, quand je vois des réussites comme la tienne, ça nous motive à aider encore d’autres personnes et même nous, à encore faire mieux dans l’immobilier. Enfin, c’est un peu un cercle vertueux.

A : Oui tout à fait. C’est vrai qu’avec la formation, on acquiert beaucoup de connaissances c’est sûr, mais ça aide surtout à sauter le pas. Sauter le pas c’est vrai que ce n’est pas évident, mais…

E : c’est un peu la chose la plus difficile finalement

A : oui voilà c’est ce qui …

E : les connaissances c’est bien, c’est toujours un plus. Mais effectivement, se sentir un peu poussé, se dire qu’il n’y a pas que moi qui le fais. Il y a d’autres personnes qui réussissent. Pour ça, ça aide vraiment. Voilà comme on en a discuté tout à l’heure dans notre entourage, on n’est pas forcément poussé à investir dans l’immobilier. A prendre un petit peu de risque comme peuvent penser la plupart des personnes. D’un coup je pense qu’on se trouve dans un petit groupe. Bon on se dit : « il y en a qui saute le pas, maintenant moi aussi. En plus je suis accompagné » je pense que ça aide vraiment.

A : oui c’est vrai. En fait le risque est quand même mesuré, il y a des chiffres. On fait ses calculs et finalement on se dit que la rentabilité, elle est vraiment là et le risque est vraiment minime, il est vraiment calculé. Donc, il n’y a pas de souci.

G : oui, parce que tu avais quand même pas mal de marge. Tu as fait tous les calculs donc tout était maîtrisé. En plus, même sans avoir rénové ton appartement tu arrives déjà à rembourser. Avoir rénové et loué ton dernier appartement, tu arrives déjà à rembourser ton crédit. En plus…

A : voilà c’est ça aussi qui m’a fait acheté. Je voyais bien que le prêt était remboursé, même si je sais que j’ai 2 ou 3 mois de travaux sur l’appartement à rénover et que les loyers ne vont pas rentrer tout de suite. Donc c’est vrai, je ne sors vraiment rien de ma poche.

G : alors moins j’ai une question en fait. Donc, dans un an tu vas avoir, on va dire 1000euros de revenu passif. Quel est ton objectif de revenu passif pour quitter ton job ?

A : alors moins je pense à 2000euros de revenu passif pour partir. C’est un début, ça c’est vraiment pour pouvoir partir. Après, j’espère bien pouvoir faire plus et faire mieux au fil de mes achats immobiliers.

G : oui exactement, déjà le plus important, je pense, c’est d’acquérir sa liberté. Alors toi tu as réussi en… tu as mis combien de temps à acheter l’immeuble ?

A : alors j’ai dû commencer la formation, il me semble que c’était fin octobre 2015.

G : d’accord, donc ça fait…

A : J’ai dû signer le compromis en février 2016.

E : 7 mois. Tu étais propriétaire depuis le mois d’avril. Il t’aura fallu 7 mois.

A : Voilà

E : pour trouver un immeuble et puis générer 600 euros de revenu passif bientôt 1000euros. Donc ça va, le rapport temps passé/argent gagné est plutôt satisfaisant.

A : oui, oui très satisfaisant

G : et puis la grosse différence que je trouve c’est que toi tu as travaillé une fois pour trouver ton immeuble, faire tout ton montage, trouver ton financement. Bon ça n’a pas été facile, mais toi tu t’es battu, tu as réussi à trouver ton financement. Tu as travaillé une fois et maintenant tu vas toucher de l’argent tous les mois. Ça c’est l’énorme différence avec le travail. C’est que tous les mois vous êtes obligé d’aller travailler pour pouvoir toucher votre chèque à la fin du mois. Alors que quand vous achetez un actif comme l’immeuble que tu viens d’acheter, il faut travailler une fois. Cela demande quand même du travail d’acheter un immeuble et une petite source de stress aussi. Cela demande à prendre un peu de risque par rapport à ce qu’on fait dans la vie de tous les jours. Mais une fois que ce travail est fini, tu n’auras plus qu’à encaisser les loyers. Peut-être deux trois changements de locataire, un peu de gestion, mais ça sera minime comparé au travail que tu as déjà accompli. Donc là, on va dire en un an tu vas atteindre la moitié de ton objectif vu la dépense financière. Donc on va dire : comment tu vas faire pour atteindre les prochains 1000 euros?

A : alors je pense que, je vais laisser passer ces quelques mois quand même pour voir si tout roule, si les loyers rentrent bien. Me familiariser avec la gestion d’immeuble et puis ensuite je me remettrai à chercher.

G : honnêtement je pense que c’est aussi si simple que ça. Tout simple que ça.

E : Refaire les mêmes actions et puis voilà.

A : oui c’est vrai que c’est satisfaisant. Le travail qu’on a fait, il est récompensé et ça, c’est quelque chose que l’on n’a pas toujours dans la vie professionnelle. Et là je suis vraiment heureuse d’avoir ce cash flow en ayant bossé 6, 7 mois. Et je compte bien recommencer dès que c’est possible.

G : ben c’est toujours comme ça. Quand on a réussi une fois, allons-y, pourquoi pas recommencer.

E : on y prend goût

A : c’est vrai qu’on a passé la barrière, disons la plus difficile la première fois. Puis après on voit que ça roule. Ben, pourquoi ne pas recommencer ?

G : Exactement. Est-ce que tu as un conseil à donner à quelqu’un qui ne s’est pas encore lancé dans l’investissement immobilier et qui voudrait s’y mettre ?

A : ben oui, c’est vraiment de travailler sur sa peur du risque. De prendre du recul par rapport à ce que l’entourage peut nous dire et aussi à sa propre peur. Une fois qu’on a bien bossé et qu’on a fait tous ses calculs, on voit que c’est rentable, il n’y a aucune raison de ne pas foncer. Il faut y aller.

G : donc travailler sur ses peurs, à prendre du recul sur ce qu’on a. Surtout bien faire les calculs pour s’assurer que l’opération qu’on va faire va être rentable. Je trouve que c’est deux bons conseils.

E : tout à fait, oui. C’est ce qu’il faut faire. C’est la suite logique des choses effectivement. Déjà, battre ses peurs à l’aide des chiffres. C’est très bien comme ça !

A : à l’aide des chiffres oui.

E : pour être dans le rationnel. Souvent dans la peur, il y a une partie d’irrationnel. Quand on se raccroche à du rationnel, à des chiffres c’est ce qui nous permet de nous dépasser, d’aller plus loin. De monter comme ça les échelons.

G : écoute Anne-Sophie, je te remercie pour cette interview et puis on se tient au courant pour ton deuxième immeuble. Tu n’hésites pas à nous le dire ?

A : merci beaucoup.

G : voilà, pour ceux qui veulent des conseils, on va mettre un lien juste en dessous de la vidéo. Vous pourrez télécharger notre guide pour avancer vers l’indépendance financière. On te dit merci, Anne-Sophie, et puis à bientôt.

E : merci Anne-Sophie

G : Tchao !

A : Merci, au revoir !

 

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Greg et Elodie (alias Mr et Mme P)


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