Rappelez-vous, en début de semaine nous vous annoncions que nous allions participer à notre première vente aux enchères immobilières. L’audience a eu lieu ce matin à 9h30. Mme P était présente. On vous raconte le dénouement…

immobilier pas cher

Le récit par Mme P

Ce matin chèque de banque et pouvoir de l’avocat en main, je me suis rendue au tribunal aux côtés de notre avocat afin d’enchérir sur le studio marseillais. La salle d’audience était bien remplie mais comme il y avait plusieurs biens en vente, je n’avais aucune idée de qui étaient « nos adversaires potentiels ». Le bien qui nous intéresse est le premier à passer. La mise à prix du bien est de 15 000 €.

La juge annonce l’ouverture de la vente.

Silence de morts dans la salle. Les secondes passent et personne n’enchérit ! Finalement, notre avocat annonce une enchère de 16 000 €. Et là, « nos adversaires » sortent de leur léthargie et les enchères montent peu à peu. Il me semble qu’il y a 5 ou 6 enchérisseurs différents. Par moment, tout va très vite et à d’autres, les avocats laissent passer plusieurs secondes avant de surenchérir. J’ai un adversaire assis juste à ma droite. Très rapidement, je comprends d’après les regards de désolation que lui lance son avocate, que son prix maximum est bientôt atteint. A 23 000 €, il n’est plus de la partie. Bientôt nous ne sommes plus que 3 enchérisseurs et les enchères continuent de monter. Petit à petit, je vois notre budget maximum se rapprocher. Notre avocat annonce 43 000 € (notre budget maximal pour cette vente). Suspenseeeee….

Et 10 secondes plus tard, j’entends 44 000 €. Arrghhh

….45 000 €. Long silence dans la salle, mon avocat m’interroge. (Faut dire que pendant longtemps avec Mr P nous avions hésité à fixer notre limite à 46 000 €). Je me dit s’il part à 46 000 €, on va être dégoutés mais en même temps, le prix peut encore s’envoler… Je renonce : notre règle de base est de ne JAMAIS dépasser la limite fixée à l’avance.

J’ai bien fait, les enchères continuent de monter 46 000 € ….. 47 000 € ….. 48 000 € ….. 49 000 € ….. 50 000 € !! Adjugé, vendu ( mais pas à Mr et Mme P :-))

 

Avons-nous raté une bonne affaire ?

L’appartement en question est loué 600 € par mois, d’aprés les informations que nous avons eues du syndic, les charges sont trés faibles : 300 € par an. Avec seulement ces données, l’acheter à 50 000 € aurait été une bonne affaire.

Seulement aujourd’hui, le bien n’est pas considéré comme étant un appartement mais un local à usage d’entrepôt transformé en un studio d’habitation. Il faut donc prendre le risque d’un refus de la copropriété pour la transformation. Il n’y a aucune preuve de paiement des loyers et celui-ci est assez élévé pour le quartier (normalement aux alentours de 500 €). Pour nous, ces risques ne justifient pas un prix à 50 000 €. D’autant plus qu’il faut y ajouter quasiment 10 000 € de frais.

 

Avons-nous perdu notre temps ?

La réponse est clairement non. Aujourd’hui, nous avons un avocat prêt à nous suivre sur d’autres affaires. Nous savons que les banques nous suivront pour le prochain coup. Et nous savons maintenant pour de vrai ce qu’est une vente aux enchères.

Nous pensions être déçus si nous ne remportions pas la vente. Mais finalement une fois la déception passée, nous sommes chauds patate pour retenter le coup et trouver notre bonne affaire.

 

Pensez-vous que nous avons raté une bonne affaire ?

Written by : Greg et Elodie

Greg et Elodie gagnent plusieurs dizaines de milliers d'euros de loyer tous les mois. Aujourd'hui, ils accompagnent des centaines d'élèves à devenir rentiers de l'immobilier.

11 Comments

  1. Michel Mélinot novembre 28, 2013 at 9:38 - Reply

    Hello !
    J’ai pensé à vous aujourd’hui, je me suis rappelé que vous aviez votre audience.
    Aucun regrets à avoir, ce n’est pas comme s’il était parti à 44’000€ à peine plus que votre budget maximum, sinon vous n’auriez pas eu de bol.

    Je pense que ça aurait été une bonne affaire avec la certitude de pouvoir le passer en local d’habitation, il y’avait un risque (à prendre) mais c’est comme cela qu’on obtient des résultats !
    Bonne chance pour la prochaine affaire, courage persévérez! 🙂

  2. hassan-san de lereve-americain.fr novembre 29, 2013 at 9:57 - Reply

    Salut à vous deux, bien évidemment vous n’avez pas à regretter quoi que ce soit, puisque vous avez appris tellement avec cette expérience! Ne pas acheter ce bien est peut-être même une bonne affaire, je parts du principe que dans chaque chose il y a du positif, alors bon futur achat, c’est pas les affaires qui manquent!!!! à bientôt

  3. mohammed novembre 29, 2013 at 2:47 - Reply

    salut à tous

    Dommage mais aucun regrets à avoir.
    Vous avez beaucoup appris et de toute façon comme tous les autres enchérisseurs qui ont ratés la vente votre tour viendra
    …Vous être proche du but
    à vous lire
    Mohammed

  4. Mr & Mme P novembre 30, 2013 at 10:36 - Reply

    A tous, merci, votre soutien est hyper motivant.

    @Michel
    C’est clair qu’à 44 000 on aurait été très déçus ! Pour nous les risques encourus justifient une baisse de prix.

    @Hassan
    On est au taqué pour retrouver une affaire : des heures sur seloger et leboncoin 🙂

    @Mohammed
    Effectivement, on a beaucoup appris et l’on sent le but se rapprocher. Ce qui est difficile, c’est que c’est un peu tout ou rien : tu fais plein d’efforts et soit tu as acheté la bonne affaire soit tu dois repartir à la chasse.

    PS : on a quand même fait péter le champagne hier soir ! Mme P a trouvé un job sympa dans notre nouvelle région.

  5. Gwen décembre 2, 2013 at 11:14 - Reply

    La bonne affaire etait à 44k… vous avez donc loupé une mauvaise affaire! Pour moi ca se joue vendredi… et c’est clair qu si je passe à coté, il y aura eu pas mal de boulot « pour rien »… ou presque, car je ne serai plus un débutant total. En tout cas, heurueux pour vous que le nouveau taf soit sympa.

  6. Didier décembre 12, 2013 at 4:49 - Reply

    Bonjour,

    Il est impossible de se prononcer sur la qualité de l’affaire sans une étude approfondie état du bien, environnement, potentiel…
    En revanche je suis pour le moins dubitatif concernant le commentaire de Gwen. Si pour 6000 € soit un point de rentabilité l’affaire passe de bonne à mauvaise il y a un problème. Soit à 44K€ l’affaire n’est pas si bonne que ça (elle peut par exemple être correcte) soit à 50 K€ elle n’est pas si mauvaise que ça (elle peut passer de bonne à correcte par exemple)
    Il y a tout un tas de nuance entre l’affaire excellente à l’affaire exécrable.
    En prenant les 10K€ de frais on passe ainsi d’une renta brute de 13.33 % à 12 %.
    Faute d’information plus précise on ne peut décreter que du 12% brut soit une mauvaise affaire. Mais il est tout à fait possible de décréter qu’à 12% l’affaire ne vous intéresse pas car vous estimez que le risque n’est pas assez rémunéré (votre surenchérisseur lui pense sans doute qu’à 12% sa rémunération du risque est suffisante)…

    En revanche, il faut également tenir compte de votre stratégie. Par exemple pour ma part je préfère rater une bonne affaire qu’en faire une correcte. En effet, je ne vise que peu d’opérations mais des opérations très rentables
    A contrario beaucoup de blog-investisseurs sont des serial-acheteurs ainsi dans le lot une affaire correcte voire médiocre n’impacte que peu leur résultat celui-ci étant plus fonction du nombre d’opérations que de la qualité intrinsèque de chacune d’elles.
    Il n’y a aucun jugement de valeur à apporter sur l’une ou l’autre des stratégies chacune a ses avantages et ses inconvénients, l’important étant de choisir ses opérations afin qu’elles s’intègrent bien à sa stratégie.

    Sur ce point étant donné qu’une de vos règles est de ne jamais dépasser le budget prévu, le fait de ne pas avoir pousuivi l’enchère est entièrement cohérent et il n’y a même pas lieu de vous poser la question si l’affaire est ou pas bonne. Cette question vous auriez du (je suppose que cela a été le cas) vous la poser au moment de la fixation de la limite…

  7. Gwen décembre 13, 2013 at 9:59 - Reply

    Et bien en fait nos sommes parfaitement d’accord! Je ne juge pas leur stratégie ni leur niveau de prise de risque; j’accepte de fait leurs chiffres. Ils se sont fixés 44k et je parts du principe qu’ils le font à 44k si c’est une bonne affaire: d’ou ma conclusion (bien plus rapide que la tienne ;D) ): la bonne affaire etait (pour eux) à 44k.

    On fait toujours a priori des bonnes affaires (ou alors on est debile!): le temps nous permets d’etre fixé et précis sur l’évaluation, d’en donner les nuances…

  8. Mr & Mme P décembre 15, 2013 at 4:36 - Reply

    @ Gween,
    Exactement, nos calculs nous amenaient à nous dire que qu’au dessus de 44k ce n’était pas une bonne affaire. Après c’est clair qu’il est impossible de dire si la limite doit être 43, 44 ou 45k.

    @ Didier,
    Difficile effectivement de décréter comme ça que 12% brute est une mauvaise affaire. Dans un cadre normal, 12% brute c’est clairement bon. Le problème venait surtout du fait que le bien était déjà loué, en location nue. Notre TMI est à 30%, nous sommes donc quasiment obligé de faire du meublé pour avoir une bonne rentabilité net net. La bonne affaire est donc forcément dépendante de la personne qui achète le bien (en prenant en compte son TMI par exemple).
    Pour la petite histoire, au vu des risques, notre avocat nous conseillait de ne pas monter au dessus de 38k. Si on l’avait achetait, pour lui, on aurait fait une mauvaise affaire 🙂
    Notre règle : si tu achètes aux enchères, il faut clairement que le prix soit bien en dessous du marché, sinon à quoi bon prendre ces risques ?

  9. InvestMan décembre 15, 2013 at 9:57 - Reply

    Juste par curiosité, est-ce que votre avocat vous a facturé quelque chose pour avoir porté les enchères et ce même si vous n’êtes pas adjudicataire ?

  10. Gwen décembre 16, 2013 at 10:50 - Reply

    Moi j’ai déboursé 299 euros TTC… mais je n’ai pas vraiment eu le temps de faire faire 3 devis… Pour info, leurs honoraires sont libres. J’imagine aussi qu’un avocat qui « dort » au TGI ne doit pas prendre de frais lié au déplacement…

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