Faut-il prendre une assurance loyers impayés ?

L’argument choc de tous ceux qui vous décourageront d’investir dans l’immobilier locatif est………. « Non, mais attends, tu risques de tomber sur un locataire qui ne paie pas le loyer !! »

Assurance loyers impayes

Et il est vrai que pour beaucoup d’investisseurs cela reste une crainte. On est tous à la recherche du locataire qui paie tous les mois son loyer. Alors faut-il pour autant souscrire une garantie des loyers impayés ?

Assurance loyers impayés : les avantages

Tout d’abord sachez que pour souscrire une garantie des loyers impayés, l’organisme assureur doit valider le dossier de votre locataire.

Une fois, qu’il vous donne son approbation pour un dossier, vous n’avez plus qu’à mettre le locataire en place dans votre appartement et payer tous les mois l’équivalent de 3 ou 4% du loyer charges comprises et vous êtes tranquilles.

En cas d’impayés, l’assureur prend le relai et vous verse le montant du loyer pendant la durée de la procédure. Il peut également financer les frais de procédure d’expulsion. Autre bon point, il va bien souvent payer les éventuels travaux liés à une dégradation du bien.

Donc final, vous payez mais vous avez la garantie d’être serein.

Garantie des loyers impayés : les inconvénients

Il est impossible de cumuler un système de caution avec la garantie des loyers impayés.

Le système de caution est quant à lui entièrement gratuit, il suffit d’exiger qu’un tiers se porte caution pour le locataire.

Autre inconvénient, bien évidement le coût ! En versant tous les mois, 20 ou 30 euros à un organisme, on augmente nos charges et on diminue forcément notre rentabilité.

Dernier point, les assureurs vont sélectionner les « meilleurs dossiers », c’est-à-dire les locataires qui gagnent un peu moins de 3 fois ou 3 fois le montant du loyer. Donc des dossiers sur lesquels les risques sont minimes. C’est de toute façon le principe des assurances : les cotisations versées par les assurés doivent couvrir largement les dépenses de l’assureur.

Assurance loyers impayés : que font Mr et Mme P ?

Jusque là, nous avons fait le choix de nous passer de la garantie des loyers impayés pour différentes raisons :

Certains de nos biens ont été achetés avec « locataire en place » depuis plusieurs années. Chez les P, on a un petit dicton dans cette situation : « Bon payeur un jour, bon payeur toujours » 🙂

Certains de nos locataires sont également bénéficiaires d’aides sociales dont les allocations logement. Du coup, le loyer est payé en grande partie par l’Etat et de toutes façons leurs dossiers ne seraient certainement pas approuvés par les assureurs pour cette même raison.

Et vous ? Pour ou contre l’assurance loyers impayés ?

Written by : Greg et Elodie

Greg et Elodie gagnent plusieurs dizaines de milliers d'euros de loyer tous les mois. Aujourd'hui, ils accompagnent des centaines d'élèves à devenir rentiers de l'immobilier.

6 Comments

  1. Gwen février 1, 2015 at 7:22 - Reply

    salut,
    si le bien à un rendement du tonnerre, pourquoi pas se payer une tranquillité; dans ce cas prendre une GRL via une agence, et au moins, on ne fait rien du tout!
    Dans mon cas, le loyer du T2 est à 500 €: il faut donc un locataire qui gagne 1500 euros. Dans la gamme de mon logement ce sont plutot des personnes à un peu plus du SMIC…Difficile de prenrde une GRL sans evincer tout ou partie des locataires potentiels…
    Dans le cas de ce T2, à cet endroit, la réponse est non à la GRL.

  2. Guillaume février 1, 2015 at 7:34 - Reply

    Bonjour les P,
    De mon coté, je ne prends jamais d’assurance.
    Trop contraignant au niveau du profil du locataire. Par exemple si j’ai envie de prendre un type au RSA, je ne peux pas. Alors que dans ce cas je suis sécurisé par la CAF. J’ai par exemple un studio loué 280 € mon locataire au RSA touche 254 € de la CAF (que je reçois en direct).
    Pourquoi m’embêter avec un dossier d’assurance à monter et payer une cotisation?
    Autres chose, plus vous avez de biens locatif et plus le risque est dilué sur le nombre de locataire.
    Sur mes 14 lots, j’ai du mal à croire que les 14 ne vont plus payer en même temps…
    Au plaisir.
    Guillaume

  3. Bonjour,

    Vous l’avez bien expliqué dans votre article, la garantie GRL ne s’applique qu’aux locataires les plus solvables, ce qui en limite fortement l’intérêt. Cela fait également diminuer la rentabilité du bien.

    On peut limiter les risques en proposant un bien propre et légèrement en dessous du prix du marché, de manière à pouvoir choisir notre locataire !

    Cordialement,

    Nicolas

  4. Alex de la Bourse à LT février 3, 2015 at 4:56 - Reply

    Bonjour,

    Je suis POUR l’assurance des loyers impayés
    Mais, il faut dire que mes 2 locataires sont un peu précaire
    Pour mon T4, le loyer est de 650€ et ma locataire (seule avec 3 enfants) touche un salaire de 1200€ net. Heureusement que j’ai la CAF pour un peu plus de 300€
    Pour mon T2, le loyer est 390€ et le locataire (célibataire) touche 1000€ net avec dans ces 1000€ une pension d’invalidité de 600€. Heureusement là aussi que la CAF me verse 250€
    Ce locataire me doit toujours 70€ d’impayé sur le mois de janvier 2013, mais cela lui sera retenu dans la garantie lorsqu’il partira.
    Sinon depuis que 2006, je n’ai pas eu d’autres soucis.

    Je suis quand même beaucoup plus tranquille avec la Bourse

    Alex

  5. david S février 7, 2015 at 7:17 - Reply

    Certaines assurances acceptent les dossiers de locataires après 6 mois de bail sans impayé (justificatifs à fournir)

  6. Martine juin 25, 2015 at 2:13 - Reply

    C’est important de prendre une assurance loyer impayé mais il faut bien vérifier le contrat de location, le lire et le relire. Certaines assurances sont au abonnés absent lorsqu’il s’agit de payer le propriétaire, il faut donc contacter les assurances avant pour avoir la garantie d’un service pro.

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