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 Comment se calcule la rentabilité locative de votre investissement ? Qu’est-ce que la rentabilité brute ? La rentabilité nette ? Qu’est-ce que la rentabilité nette nette ? Mr et Mme P ont fait une calculatrice pour obtenir automatiquement le calcul du rendement locatif.

Voici un aperçu de la calculatrice Excel que nous avons faite :

Calcul rendement locatif calculatrice apercu small

Vous pouvez la télécharger, elle est très simple à utiliser : calcul rendement locatif.

Lorsque l’on fait référence au calcul de rendement locatif, 3 types de calcul sont faits :

  • Calcul rendement locatif brut
  • Calcul rendement locatif net
  • Calcul rendement locatif net net

Calcul rendement locatif brut :

Il s’agit du rendement le plus simple à calculer mais aussi de celui qui est le moins représentatif de la rentabilité finale. Pour l’obtenir, il suffit de multiplier le loyer mensuel hors charges par 12 puis de diviser le résultat obtenu par le montant total du prix d’acquisition (incluant frais d’agence, de notaire et travaux).

Calcul rendement locatif brut

Par exemple pour le premier appartement (article sur notre premier investissement locatif ) que nous avons acheté :

Calcul rendement locatif brut exemple

La rentabilité locative brute est pratique pour faire un premier tri lorsque l’on regarde les annonces. Pour notre part, lorsque nous cherchions à investir pour cet appartement nous ne visitions que les biens avec une rentabilité locative supérieure à 7%. Pour le prix total d’acquisition, prendre le prix indiqué dans l’annonce en se disant qu’on va négocier l’équivalent des frais de notaire semble assez pratique.

Calcul rendement locatif net :

Ce rendement se rapproche déjà beaucoup plus du rendement réel. Pour l’obtenir, il faut prendre en compte tous les frais liés à l’investissement : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, travaux, assurance, gestion locative ainsi que les vacances locatives. Il faut soustraire ces frais au montant du loyer annuel, puis diviser le résultat obtenu par le montant total du prix d’acquisition.

Calcul rendement locatif net

Pour le premier appartement que nous avons acheté cela donne un rendement net de 5,4 %.

Détail du calcul :

  • Total frais annuels : 1 113 €
    • Charges de copropriété non récupérables : 300 €
    • Taxe foncière : 575 €
    • Travaux (annuels, je compte 1/2 loyer) :178 €
    • Assurance : 60 €
    • gestion locative : 0 €
  • vacances locatives (0,5 mois / ans) : Loyer * vacances locatives = 0,5*355 € = 177 € (en 2 ans pour l’instant nous n’avons eu aucune vacance mais il vaut mieux prévoir un minimum)

On voit qu’il y a quand même une sacrée différence entre le rendement brut et le rendement net. Pour notre cas, il y a 2,4% d’écart de rendement entre les deux. Ça commence à faire mal et ce n’est pas fini 🙂

Calcul rendement locatif net net : (aussi appelé net après impôt)

Bon, on rentre dans le dur ! C’est pour nous le rendement le plus important, puisqu’il représente ce que vous rapporte vraiment votre investissement. Logique non ! :).

Seul problème, il faut faire au cas par cas pour le calculer car il est fonction de votre TMI (Taux Marginal d’Imposition) et d’aussi de la fiscalité que vous choisissez. Choix fait en toute connaissance de cause bien sûr : « si tu as aimé mon Robien, goutte mon Duflot, il est encore meilleur ! » 🙂

Dans la calculatrice, nous avons rentré le régime de base : le régime micro-foncier. Ce régime permet un abattement de 30% de vos revenus fonciers. Pour nous il était préférable de se mettre au régime réel car cela permet de réduire pas mal de frais et notamment les intérêts bancaires (nous avons emprunté à 110%). Donc ici en plus des frais annuels et des vacances locatives, il va falloir déduire vos impôts fonciers (égale à la somme des loyers perçus sur un an * (1- 30% d’abattement) * votre TMI), mais en plus et on l’oublie souvent (l’état ne l’oublie jamais à ce qu’il parait), il va falloir déduire les prélèvements sociaux (15,5% de la somme des loyers perçus sur un an * 30% d’abattement).

On obtient la formule (j’en ai marre de rajouter des moins) :

Calcul rendement locatif net net

Donc pour notre exemple, si nous avions choisi le régime micro foncier nous aurions obtenu un rendement net net de : 3,0 % (Ouch !!!, ça fait très mal)

Note : Avec le régime réel nous arrivons à mieux, nous pourrons en parler dans un prochain article.

Détail du calcul :

  • Total impôts fonciers : (Loyer * 12 – vacances locatives)*(1-30%)*TMI = (355 €*12 – 177 €)*(1-30%)*30% = 857 €
  • Prélèvement sociaux : (Loyer * 12 – vacances locatives)*(1-30%)*15,5% = (355 €*12 – 177 €)*(1-30%)*15,5% = 443 €

Il est clair qu’il y a un gouffre intersidéral entre le rendement brut et le rendement net net : 4,8%. Mais bon, c’est la vie et c’est pourquoi il est essentiel de partir d’un rendement brut « élevé » et ne surtout pas prendre les rentabilités annoncées par les agents immobiliers comme argent comptant. 2nd point sur lequel nous reviendrons certainement, il faut bien choisir sa fiscalité !

Point important sur l’autofinancement :

Beaucoup de personnes disent facilement que leur investissement locatif est autofinancé en annonçant que le loyer qu’ils reçoivent est égal à la mensualité qu’ils payent. C’est une erreur grossière à ne pas commettre (je tiens à préciser qu’aucun lecteur de ce blog ne commet cette erreur 🙂 ). Pour réellement autofinancer son investissement, il faut se baser sur le rendement net net et l’équivalent en loyers que cela représente, soit :

autofinancement

Dans notre exemple :

autofinancement exemple

Pour autofinancer ce bien il faudrait que le crédit soit donc inférieur à 135 €.

Voilà, nous espérons ne pas avoir endormi tout le monde avec tous ces calculs (même ceux du fond de la classe), si vous en train de lire ces lignes c’est bon signe :).

Et vous, avez-vous déjà calculé la rentabilité nette nette de votre investissement ? Si vous n’avez pas encore investi, comptez-vous faire ce calcul ?

Répondez-nous dans les commentaires ci-dessous.

Passez à l’action et continuez à apprendre !
Greg et Elodie (alias Mr et Mme P)


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