TBA-bas-article

En suivant les règles classiques de calcul du taux d’endettement, nos charges représentent 40% de nos revenus. Nous pensions jusqu’à la semaine dernière qu’il était du coup quasiment impossible d’obtenir un nouveau prêt. Mais ça, c’était avant le match !

calcul taux endettement

1) Calcul taux endettement : ouverture du score par la banque

Il y a 3 mois, nous étions allés voir notre banque pour connaître notre capacité d’emprunt afin de pouvoir réaliser un nouvel investissement immobilier. Nous n’avions pas de projet précis en tête, notre but était simplement de se rentre compte jusqu’où nous pourrions aller.

La discussion n’a pas durée plus de 5 minutes.

Revenus du travail : « Mme P est au chômage, nous ne pouvons donc pas prendre en compte ses allocations ». Bon, on s’en doutait un peu mais on ne sait jamais :). Du coup, la banque ne prend en compte que les revenus de Mr P.

Revenus locatifs : Nous avons un appartement loué aujourd’hui à 363 €, la banque ne prend en compte que 80% de ce loyer car nous n’avons pas d’assurance loyer impayé. Nous avons financé cet appartement à 110% (tous frais compris) avec un prêt sur 12 ans, les mensualités sont de 473 €.

Nous pensions faire le calcul tout bête de mensualité (473 €) – loyer (363€) = – 110 € , que nenni ! Voici comment notre banque calcule l’impact de ce prêt sur notre endettement :

Nos loyers ont augmenté nos revenus de 80% de 363 € soit 290 €. On ne peut emprunter qu’un tiers de nos revenus, notre capacité d’emprunt a donc augmenté de 290 € / 3 soit 96 euros.

Bien sûr, il faut soustraire la mensualité du crédit à cette augmentation de capacité d’emprunt. Notre capacité d’endettement a donc changé de 96 € – 473 € = – 377 €.

Ajoutez à ça, le loyer de notre résidence principale et vous arrivez à un taux d’endettement de 40%. « Désolé, mais vous ne pouvez clairement plus emprunter Mr ! »

Le rêve d’indépendance financière s’éloigne.

2) Calcul taux endettement : contre attaque et but de Mr & Mme P

Si vous pensez que vous êtes sur le blog de ceux qui baissent les bras, vous vous trompez. Nouvelle stratégie mise en place la semaine dernière : on prend un investissement concret et on va se battre.

Pour notre achat aux enchères, Mr P a fait évoluer le fichier de calcul de rendement locatif en y ajoutant les simulations d’emprunt, le tableau d’amortissement, le calcul d’imposition suivant les différents régimes choisis sur 30 ans… Un dossier nickel.

Lorsque nous sommes arrivés à la banque, au lieu de commencer à parler de notre taux d’endettement actuel, nous avons présenté notre projet avec tous les chiffres. Ils montraient clairement un cashflow positif.

1ère question de la banquière : « Quel établissement vous a fait ce document ? », Mr P « je l’ai fait moi même » (j’étais pas peu fier J )

2ème réflexion : «  C’est un beau projet que vous avez là ! »

Avec les mêmes chiffres, la discussion était tout autre (elle était même prête a prendre en compte les allocations pôle emploi) : « Vous êtes déjà endettés à 40% mais votre projet tient clairement la route, je pense que ça va passer mais il faut que je valide avec ma direction »

5 heures plus tard, j’ai reçu son coup de téléphone me disant qu’ils nous suivaient.

Gooooaaaaaalllll de Mr et Mme P

3) Calcul taux endettement : doublé de Mr & Mme P

Nous avions prévu 2 rendez-vous : un dans notre banque et un autre dans un établissement bancaire concurrent. Pour rappel, nous n’avions que 5 jours pour trouver un financement.

Même topo, nous présentons notre dossier d’investissement. Et là, nous devons dire que c’était limite n’importe quoi. Le banquier était tellement emballé qu’il n’a pas voulu prendre en compte le loyer que nous payons pour notre résidence principale. Son calcul donnait du coup un taux d’endettement à 19% et il nous a proposé un taux inférieur de 0,3% à celui de notre banque.

Nos sommes sortis enjoués de ce rendez-vous et nous pensons que nous ferons certainement affaire avec cette banque.

Le message que nous voulons faire passer dans cet article est qu’il ne faut jamais baisser les bras. Allez voir votre banquier avec un dossier chiffré et sérieux, vous n’aurez plus affaire à la même personne. Par ailleurs, si une banque vous dit non une fois, ne vous arrêtez pas là. Tentez votre chance auprès d’autres établissements bancaires, vous pourriez être surpris du résultat.

Crédit photo : StockMonkeys.com

Et vous ? Pensiez-vous qu’il était possible d’emprunter avec un taux d’endettement de 40% ?

Répondez-nous dans les commentaires ci-dessous.

Passez à l’action et continuez à apprendre !
Greg et Elodie (alias Mr et Mme P)


Les lecteurs qui ont lu cet article ont aimé :


Resultats de votre recherche:

  • taux endettement investissement locatif
  • avec pret immo taux endettement 38
  • taux endettement location appartement
  • endettement supérieur à 33
  • endettement 40%
  • emprunter pour louer sans apport et avec un taux dendettement à 33%
  • comment emprunter plus que 33
  • peut on emprunter pour investissement locatif quand on est endette
  • calcul taux dendettement la poste
  • taux endettement 38