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Cliquez ici pour voir la vidéo qui vous donne la stratégie qu’on a utilisé pour atteindre l’indépendance financière

Cet investissement est-il rentable ? C est une des questions que m’a posé un de mes élèves sur ma formation « immo qui rapporte ». J’ai envie de partager le résultat avec vous. Premièrement, je peux vous dire que j’ai fait une remontrance : « toi, petit élève, tu n’as pas regardé les vidéos de la formation. Tu devrais savoir répondre à cette question. Si ça continue comme ça tu vas avoir un avertissement et puis je vais convoquer tes parents. Peut-être à la fin de l’année ça va être le redoublage. Oui, oui j’ai bien dit ça redoublage ! » Puis sérieusement, ici Greg. Je vis de mes investissements immobiliers. J’accompagne des personnes pour investir dans l’immobilier. Dans cette vidéo, je vais expliquer pourquoi l’investissement dont me parlait cet élève n’est pas rentable. C’est une société qui fait des investissements, qui accompagne des gens pour faire des investissements. Elle sort de beaux tableaux, je vais vous montrer tous ses beaux tableaux. J’ai découpé ici la feuille pour ne pas montrer le nom de la société. Je ne suis pas là pour descende des sociétés. Elle vous fait de beaux tableaux de votre investissement. Je vous montre une feuille, deux feuilles, trois feuilles et quatre feuilles. Et là, en plus du tableau on a des courbes. Oui des courbes ! Je ne sais pas si vous voyez bien. Mais en tout cas, le tableau est bien fait. Le tableau est explicite. Ça permet de se rendre compte un peu de cet investissement. L’investissement c’est quoi ? On va aller assez rapidement. Coût total d’acquisition : 342 000€. Rentabilité affichée, c’est affichée directement, taux de rentabilité net 4,13%. Je peux vous dir que 4,13 %, vous n’avez pas besoin d’aller beaucoup plus loin dans l’étude de cas. 4,13% ce n’est pas rentable. Au moins il faut taper dans les 8%. Moi je tape dans les 10%. J’ai des investissements à plus de 20% . 4% ce n’est pas du tout rentable. Si on regarde un peu dans les détails, prix du bien 146 000€, frais d’agence 12 000€. Ok, normal. Ensuite, honoraire de recherche, je pense qu’ils avaient un chasseur de biens, 5900€, pourquoi pas. Ensuite, honoraire sur aménagement. Je ne suis pas aller beaucoup gratter, mais je pense que c’est une société qui fait les travaux à votre place, qui fait l’aménagement à votre place. Donc forcément, (2 :34, inaudible), 6300€. Ensuite, les frais de notaire, les travaux et tout ça, et on arrive à un total de 342 000€. Cette société-là, sur ce coup-là, elle se prend 11 000€. Franchement, s’il y a des personnes qui regarde cette vidéo, si vous me donnez 11 000€ je vous fais un investissement un investissement deux fois plus rentable en deux temps. Si ça vous intéresse, vous le mettez en dessous de la vidéo. Loyer net propriétaire : 1400€. Ils font un calcul, je n’ai pas vérifié, ça fait un taux de rentabilité brut à 5% et un taux de rentabilité net à 4,13%. Ça c’est vraiment très, très faible. Pour cet investissement, il y a bien sûr tout un système de défiscalisation. Qui a un système de défiscalisation assez classique que moi j’utilise pour mes investissements. Ça c’est le bon plan de cet investissement. C’est vrai que le système de défiscalisation est bien et il faut le faire. Ça vaut vraiment le coup de faire ce système. Par contre ce n’est pas intéressant si vous voulez vraiment gagner de l’argent avec l’immobilier. Pour cet investissement à 342 000€ dans la simulation, mon élève devait apporter 150 0000€. Alors la question c’est est-ce que ça vaut le coup d’apporter de l’argent, pas apporter de l’argent dans l’immobilier ? Est-ce que ça vaut le coup de faire un apport ? Vous savez que globalement, plus vous pouvez emprunter plus ça vaut le coup d’utiliser l’argent de la banque pour s’enrichir. Par contre, si vous avez genre 150, 200, 300 00€, plutôt que les faire dormir sur un compte genre assurance-vie à 2, 3, 4%, je ne connais plus trop les rémunérations des assurance-vies, mais c’est dans cette ordre de grandeur, ça vaut peut être le coup de les mettre dans des investissements de l’ordre de 10% dans un investissement immobilier. Si vous avez beaucoup d’argent , ça peut être intéressant de le placer dans l’immobilier, de constituer un apport. Maintenant la question qu’on se pose c’est est-ce qu’avec 150 000€ d’apport, combien on gagne avec ce type d’investissement-là. Il y a des courbes qui sont très bien faites dans la dernière mage. Je vais vous en parler un petit peu qui sont très intéressantes, ce sont les courbes de trésorerie. La trésorerie souvent on appelle cela sur internet le cashflow. La trésorerie c’est tout ce que vous recevez en loyer moins toutes les charges, tous les impôts. Ce qui reste à la fin ça s’appelle la trésorerie ou le cashflow, net d’impôts. C’est ce qu’il faut calculer à chaque fois, sur chaque investissement pour savoir si on gagne de l’argent. Dans cette simulation où on met quand même 150 000€ d’apport, je suis désolé même moi je n’ai pas 150 000€ à mettre dans un investissement. Même si je vis de mes biens je n’ai pas ce cash, souvent j’ai investi mon cash. On voit une trésorerie net annuel de 0. Au début un petit peu négatif et puis ça augmente petit à petit. Parce que si vous voulez dans une simulation, on prend en compte le fait que les loyers augmentent petit à petit chaque année. Ce qui est normal. Chaque année les loyers sont revalorisés. Au début on est négatif, genre à -1000€ par mois. Au bout de 15 ans on est peut-être à plus 500€. Au bout de 15 ans, par e que cette simulation là est sur un prêt sur 15 ans, ça y est on commence à gagner de l’argent parce qu’on a remboursé le bien, on gagne un peu plus de 15 000€ par an. Ce qui fait un peu plus de 1000€ par mois. Le gros problème là-dedans c’est vous passez 15 ans au début perdant de l’argent. Au bout de 8 ou 9 ans gagnant un tout petit peu, en gagnant vraiment de l’argent qu’au bout de 15 ans. Alors qu’on a apporté quand même 150 000€. Il y a des possibilités, sans fair aucun apport, de gagner de l’argent tout de suite en immobilier. Ça, il faut bien le comprendre, si votre investissement ne vous permet pas de gagner de l’argent tout de suite, c’est qu’il n’est pas rentable. Même en mettant 150 000€ dans votre investissement vous ne gagnez pas de l’argent tout de suite, c’est qu’il n’est pas rentable. Est-ce que c’est clair ? Oui, je pense que c’est clair. Écoutez, si vous voulez en savoir un peu sur l’immobilier, comment aujourd’hui j’arrive à vivre de mes investissements immobiliers. C’est très simple, il suffit de cliquer sur les liens juste en dessous qui vous dirigera vers la vidéo où j’explique tout ça et moi je vous dis à bientôt pour la prochaine vidéo. Tchao !

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Greg et Elodie (alias Mr et Mme P)


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