Quand on se lance dans l’investissement locatif, la première chose à faire est de calculer la rentabilité brute du secteur. Pour rappel, vous trouverez une calculatrice de rentabilité bien pratique ici.

Charges de copropriete

Ainsi en partant simplement du prix du bien et d’une estimation des revenus locatifs, on peut vite savoir si on est sur une bonne affaire ou non.

 

Mais attention, d’autres paramètres sont importants dans votre recherche pour ne pas plomber votre investissement. Aujourd’hui, on a décidé de faire un petit focus sur les charges de copropriété.

 

Dès lors que vous investissez dans un appartement, vous n’êtes généralement pas le seul propriétaire dans l’immeuble. Il va y avoir d’autres propriétaires d’appartements et vous détenez ensemble l’immeuble en copropriété.

 

Le bémol dans cette situation, dès lors qu’il y a plusieurs copropriétaires la création d’un syndic est obligatoire et bim les frais de syndic vous tombent sur la tête en plus des frais d’entretien général de l’immeuble.

 

Il faut donc être vigilent à ne pas crouler sous les charges et éviter que votre rentabilité et votre cashflow fondent comme neige au soleil.

 

Personnellement, nous appliquons le principe suivant :

Au delà de 1000 euros de charges de copropriété annuelles, on raye le bien de notre liste de « potentiels ». On parle généralement des charges de copropriété au global, c’est-à-dire que dans ce budget de 1000 euros, il y a la part propriétaire et la part répercutée sur le locataire.

 

D’une manière générale, pour que les charges de copropriété soient raisonnables, on évite les immeubles avec ascenseur, ceux qui bénéficient d’un gardien, d’espaces verts et/ou de chauffage collectif.

 

Une partie des charges peut être répercutée sur le locataire mais n’oubliez pas que lui non plus n’a pas envie de payer un max de charges !

 

Et vous ? Faites vous attention aux charges de copropriété ? Quel est votre budget maximal ?

Written by : Greg et Elodie

Greg et Elodie gagnent plusieurs dizaines de milliers d'euros de loyer tous les mois. Aujourd'hui, ils accompagnent des centaines d'élèves à devenir rentiers de l'immobilier.

8 Comments

  1. Guillaume février 22, 2015 at 7:37 - Reply

    Bonjour les amis,
    1000 € par an, si dans ces charges il y a l’eau et le chauffage ça va.
    Par contre si c’est pour payer l’entretient d’espaces vert et le ménage tous les 3 jours dans la cage d’escalier…:(
    Après je dirais aussi que ce chiffre est aléatoire, il faudrait plutôt un % maxi par rapport aux loyers encaissés.
    De mon coté je fuis les copros comme la peste et je privilégie les petits immeubles de rapport bien plus rentables.

  2. Michel de Trading-Attitude février 23, 2015 at 10:02 - Reply

    Bonjour, je suis tout à fait d’accord, il faut fuir les charges trop élevées. D’autant plus que cela ne baissera jamais.

    • Didier-Fabrice mars 3, 2015 at 8:15 - Reply

      Pas tout à fait exact. Il faut étudier le budget beaucoup plus précisément. Si une part importante des charges découle de problème de gestion il est possible de reprendre les choses en main.
      Un peu comme si chez soi on laisse les robinets d’eau ouverts et qu’on dit de toutes façons la facture d’eau ne baissera jamais.

  3. Alex de la Bourse à LT février 25, 2015 at 1:56 - Reply

    Bonjour,

    Et surtout bien vérifier ces charges en demandant de voir les factures sur l’année précédente. Perso, je ne crois que ce que je vois.

    Alex

  4. Didier-Fabrice février 27, 2015 at 2:34 - Reply

    Bonjour,

    Pour ma part, je ne me fixe pas une somme maximale unique. Je raisonne en premier lieu en terme d’objectif s’agit-il d’un investissement de pure rentabilité ou y a-t-il une dose de valeur patrimoniale ? Dans ce dernier cas ce n’est pas forcément le bon plan de se priver d’espaces verts voire d’une piscine qui font monter le standing.

    Egalement voir selon la cible visée. Par exemple pour mon studio en location saisonnière la vue sur les espaces verts et les flamboyants puis la plage juste après la traversée de cet espace vert donne un coté plus sympa qu’une vue sur du béton. Du coup les quelques dizaines d’euros que je paie par an pour l’entretien me semble tout à fait supportable (d’autant plus qu’elles sont déductibles des loyers encaissés donc le coût réel supporté est encore diminué)

    Si on achète un appartement au 20ième étage se priver d’ascenseur signifie aussi d’avoir des difficultés à trouver un locataire. Bref je pense qu’il faut étudier au cas par cas plutot que se fixer une somme et ne pas en démordre car 1000 € pour un immeuble sans charme particulier et 1000 € pour une résidence avec espaces verts et piscine ce n’est pas la même chose.
    Il faut surtout voir que les charges ne sont pas trop élevées par rapport au standing et bien sûr étudier les budgets sur au moins 3 ans et également les décisions des copropriétaires par rapport aux travaux car un minimum d’entretien est indispensable lorsqu’on veut louer (sauf éventuellement en zone très tendue et qu’on se destine à une carrière de marchand de sommeil)

    Enfin pour ceux qui sont totalement allergiques aux frais de syndic vous pouvez toujours devenir syndic bénévole et au lieu de payer des frais c’est vous qui percevrez un défraiement ou comme le suggére Guillaume de privilégier les immeubles de rapport ce qui revient un peu au même car vous assurerez le rôle du syndic (passation des commandes aux prestataires, suivi des travaux…). Perso je considère que tout travail mérite salaire et quand les honoraires du syndic ne sont pas trop élevés par rapport à la charge de travail effectif je préfère siroter un ti-punch au bord de la piscine 😉

  5. Bonjour,

    Les grosses copropriétés ont comme principal inconvénient les charges de copropriété élevées. Personnellement, cela ne me dérange qu’à moitié. Deux raisons, en général le chauffage et l’eau chaude sont compris dans les charges, ce qui réduit fortement la facture mensuelle d’edf.

    Ensuite les charges de copropriétés font fuir un certain nombre de personnes ce qui permet souvent de faire des bonnes affaires en négociant !

    C’est difficile de trouver le bien « parfait » mais les charges de copropriété sont un défaut comme un autre selon moi.

    Cordialement,

    Nicolas

    • Didier-Fabrice mars 3, 2015 at 8:33 - Reply

      Bonjour Nicolas,

      Les charges ne sont pas toujours proportionnelles à la taille de la copropriété. Malgré les biais de ce genre d’étude, je trouve les résultats publiés par http://www.linternaute.com/argent/immobilier/observatoire-national-des-charges-de-copropriete-en-moyenne/charges-de-copropriete-par-type-d-immeuble.shtml intéressants.
      Jusqu’à un certain niveau augmenter le nombre de copropriétaires permet de mieux mutualiser certaines dépenses forfaitaires mais ces économies d’échelle s’estompent au delà d’une certain seuil. Par exemple pour l’étude sus-citée les charges baissent pour la catégorie de 50 à 100 par rapport à la catégorie de 15 à 50 mais augmentent à nouveau au delà de 100 lots.

      En tout cas tu as raison sur un point les charges sont un paramètre comme les autres et qu’il convient de prendre une décision en fonction de tous ces paramètres

  6. Palmyre mars 2, 2015 at 1:55 - Reply

    Tout à fait d’accord avec Didier-Fabrice. Les charges doivent être étudiées aussi en fonction du standing et des locations que l’on peut en tirer. J’aurai moins de possibilités de louer un appart. au 5ième étage sans ascenseur qu’avec ascenseur. Et la plupart des gens préféreront, je pense, payer un peu plus et voir un joli jardin plutôt qu’un mur comme paysage. Quant aux frais de syndic, ils sont inévitables, alors autant en trouver un qui fasse bien son travail et soit bon marché.. Trouver la bonne affaire consistera donc à dénicher le merle blanc parmi toutes ces variables. Et cela ne se fait pas en 10 minutes, mais après réflexion.

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