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Comment gagner de l’argent avec l’immobilier neuf ? – Part 1.

L’immobilier neuf est-il rentable ? C’est à cette question que je veux tacher de répondre dans cette vidéo. 

Bonjour à tous, je suis Élodie du site notre-indépendance-financiere.fr. Aujourd’hui je vis de mes investissements immobiliers et j’ai choisi de vous parler de l’immobilier neuf. Est-il rentable ? Est-ce qu’il y a des affaires à faire ? Est-ce que vous pouvez gagner de l’argent sur ce type d’investissement ? Dans cette vidéo, on ne va pas parler de programme de type cellier, Duflot, de type Pinel et tout ça.  Ce n’est pas le sujet. Je pense que si vous nous suivez depuis quelque temps, vous connaissez notre point de vue sur la question. Dans cette vidéo, quand on parle d’immobilier neuf, on va parler d’acheter un terrain, de faire bâtir et d’exploiter un bien immobilier.

 Pour ça, je vais vous prendre un petit exemple. C’est celui de mes voisins et de ma propriétaire. Ma propriétaire possède plusieurs biens immobiliers, notamment des maisons qui sont neuves, qui sont très modernes, et j’habite moi-même, notamment, dans l’une d’elles. Et très récemment, elle a fait construire une nouvelle maison qu’elle loue.  Attention, 2 300 € par mois. 2 300 € par mois, c’est 28 000 € de revenus fonciers par an. Cette maison, elle est neuve, elle a 3 chambres, elle a de belles prestations parce que ma propriétaire fait bien les choses, en générale. C’est des maisons avec des baies en alu, beaucoup de fenêtres, justement, de belles hauteurs sous plafond.

Elle arrive à la louer 2 300 € par mois. Et, la question qu’on pourrait se poser c’est : quel budget pour avoir une maison qui se loue 2 300 € par mois ? Je ne connais pas le montant précis de cet investissement. Tout ce que je sais, c’est que si, en immobilier, vous voulez gagner de l’argent, il faut faire des investissements qui soient rentables. Si on prend par exemple une rentabilité de 10 % brut, ce qui est déjà tout à fait correct, c’est un bon investissement, 10 % brut. Pour ce type de projet, vous avez besoin d’un budget de 280 000 €. 280 000 € en regard des 28 000 € que vous pouvez percevoir tous les ans en revenus fonciers puisque le loyer est de 2 300 €.

Dans le cas présent, même si je ne connais pas le budget de ma propriétaire pour la construction de cette maison, ce que je sais, c’est que sa rentabilité est bien supérieure à 10 %.Prenons un exemple très simple. C’est donc une maison qui fait 130m2.Le coût de la construction est d’environ 1 500 € pour chaque m2. Donc, 1 500 €  x 130m2, on arrive à un budget de, un petit moins de 200 000 €, 195 000 €. Vous voyez, tout à l’heure, je vous ai dit, si vous investissez à 10 %, il vous faut un budget de 280 000 €. Ici, le coût de la construction est de moins de 200 000 €. C’est exactement ce que ça a couté à ma propriétaire.

Pourquoi ? Parce que dans son cas, il n’y a pas besoin d’acheter de terrain. Les terrains, elle les possède depuis déjà de nombreuses années. C’est des terrains qui appartenaient à sa famille. Régulièrement, elle fait construire des maisons sur ces terrains. Pour elle, c’est sûr que c’était un investissement qui était tout à fait rentable parce que louer une villa 2 300 € par mois, alors qu’elle ne vous a coûté que moins de 200 000 € pour l’avoir sortie de terre. Ça vous fait une rentabilité qui avoisine les 15 %, c’est vraiment très-très bien.

Je reviens sur les 1 500 € au m2 pour le prix de la construction. C’est un prix, c’est une moyenne, selon où vous habitez. Cela peut être moins cher, cela peut être plus cher. Et bien sûr, ça dépend aussi des prestations, de la qualité des finitions que vous voulez pour votre maison. Entre un carrelage 1er prix et du marbre, vous avez tout de suite compris, ce n’est pas les mêmes budgets. Mais 1 500 €, c’est un tarif que vous pouvez trouver, qui est tout à fait correct. 1 500 € du m2. Bien sûr, je suis d’accord avec vous, ma propriétaire est partie avec un avantage non négligeable, celui d’avoir des terrains à 0 €.

Mais elle aurait très bien aussi pu faire le choix de vendre tous ces terrains à des personnes qui souhaitaient faire construire leurs résidences principales, et utiliser justement certains argents pour elle aussi construire sa résidence principale. Mais elle n’a pas fait ce choix-là, elle a choisi de faire construire des maisons, de les louer pour percevoir des revenus fonciers. Cela lui donne aussi la liberté dans plusieurs années de vendre ses maisons plus tard et certainement à un très-très bon prix, puisqu’ici les prix de l’immobilier sur la commune sont, croyez-moi, très-très élevés.

Pour conclure, ce qui est intéressant c’est de passer en revue les choix qui s’offraient à ma propriétaire. Effectivement, le premier choix, j’en ai parlé juste avant, c’était de vendre ses terrains et de faire construire sa résidence principale pour en profiter. Dans ce cas-là,  elle ne percevait aucun revenu immobilier, pas de plus-value, rien de spécifique, pas de revenus fonciers qui tombent tous les mois. Deuxième option, c’est celle qu’elle a choisie, faire construire des villas sur ces terrains et louer pour en retirer des revenus fonciers.

Troisième option, et je pense que c’était peut-être l’option la plus rentable. Ça aurait été de vendre ces terrains pour investir dans des secteurs qui sont bien plus rentables que ma commune. Parce que, ma commune, si on prend : le coût de la construction plus le coût des terrains, ça revient extrêmement cher et le locatif ici n’est pas du tout rentable. En vendant ces terrains, elle aurait pu avoir un fort capital à investir dans des secteurs qui le sont beaucoup plus.Et le dernier point, bien sûr, c’est qu’elle aurait très bien pu utiliser ces terrains pour construire des villas et les vendre à des personnes qui voulaient faire l’acquisition de résidence principale.

Mais ce point-là, je vous propose de le voir dans la prochaine vidéo.C’était Élodie, j’espère que cette vidéo vous a plus, eh bien, en attendant de voir la suite, je vous propose de « like-er » la vidéo et on se revoit à très bientôt. Tchao tchao.

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Greg et Elodie (alias Mr et Mme P)


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