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On entend beaucoup de choses à propos des SCI :

  • C’est fait uniquement pour les investisseurs
  • Ca permet de payer moins d’impôts
  • C’est l’outil idéal pour la transmission de patrimoine
  • ….

Il y a du vrai et du faux. Une chose est sûre, c’est qu’au final beaucoup sont créées parce que c’est la méthode à la mode. Mais dans ces conditions, elles remplissent rarement leur mission.

L’intérêt de la création d’une SCI dépend de 2 choses :

  • Ce que vous payez actuellement comme impôt
  • Comment vous souhaitez gérer votre patrimoine, dans quel but ?

Chaque cas est spécifique et demande une étude particulière. Suivant votre cas, il ne faudra pas créer la SCI de la même manière.

Oui, il y a énormément de méthodes différentes pour créer une SCI.

Aujourd’hui, nous vous proposons un article invité de Julien. Il possède 2 SCI et a beaucoup étudié la question. Vous aurez les premières pistes pour savoir si les SCI sont faites pour vous. Vous aurez l’exemple de certains montages… De quoi vous donner matière à réfléchir et décider si oui ou non la SCI est un bon choix pour vous.

A toi de jouer Julien !

Comment une SCI peut-elle t’enrichir ?

Dans cet article, tu vas apprendre en quoi une société civile immobilière peut doper ton patrimoine. C’est un bel outil qui donne de nombreux avantages pour peu que tu saches t’en servir. Merci à Elodie et Greg de m’avoir invité à écrire cet article pour leur blog.

Ma première rencontre avec les SCI date de 2012. Je cherchais un appartement rentable pour me créer des revenus passifs.

Les agents immobiliers m’ont dit beaucoup de choses sur les sociétés civiles immobilières. C’est un paradis fiscal, on ne paie pas d’impôt avec une SCI. Cela ne sert à rien. C’est une machine à gaz. C’est surtout pour les investisseurs. Une SCI sert à acheter sa résidence principale, etc, etc… Comme tout le monde, j’ai vu des noms de SCI sur des boites aux lettres, mais je n’avais aucune idée sur l’utilité des SCI.

Faute d’avoir pris le temps de me former, j’ai acheté quatre garages en direct, sans SCI, tout simplement. 8 mois plus tard, j’achète un lot de 50 garages. Le montant à investir n’est pas le même et je me dis qu’une SCI serait bien utile si je peux m’enrichir plus vite grâce à elle.

J’emprunte deux livres à la bibliothèque mais tout cela reste obscur et théorique. Pas de SCI pour cette fois, je n’en vois pas l’intérêt et j’ai d’autres chats à fouetter.

Quand tu investis pour la première fois, le plus important est de te concentrer sur le bien que tu achètes. C’est l’essentiel, c’est ce qui crée le rendement et la richesse future. Sans cela, une SCI n’accélérera jamais ton patrimoine.

Payer moins d’impôts avec une SCI

Il existe une multitude d’impôts dans notre pays. Pour simplifier, nous allons parler de deux impôts coûteux : l’imposition des loyers et l’impôt sur la transmission des biens. Dans les deux cas, il y a des gains importants grâce aux SCI.

L’impôt sur les loyers

En France, il y a deux grands régimes fiscaux : l’impôt des particuliers et l’impôt des sociétés.

Quand tu achètes un bien immobilier en direct, tu es obligatoirement soumis à l’impôt des particuliers. Si tu es propriétaire, tu sais que tu déclares tes loyers sur ta feuille d’imposition. A côté de ton salaire, il y a la rubrique des revenus fonciers (ou BIC si meublé).

L’impôt sur le revenu est progressif. Plus tu gagnes d’argent et plus tu paies d’impôt. En conséquence, ton immobilier baisse en rentabilité. Tu fournis plus d’efforts mais tes gains diminuent (en proportion).

De base, les SCI sont soumises à ce même impôt. Mais elles peuvent aussi opter pour l’impôt des entreprises. Ma première SCI est imposée selon les règles de l’impôt des sociétés, aussi appelé IS.

J’ai choisi ce régime car mon impôt sur le revenu était en augmentation. J’arrivais en fin de tranche à 14 %. Ce nouvel investissement de 23 garages allait me faire basculer dans la tranche à 30 %.

Afin d’éviter cela, et pour d’autres raisons que tu verras plus tard, j’ai crée une SCI imposée à l’IS. Les règles fiscales sont différentes de l’impôt sur le revenu. Elles ne sont pas meilleures ou moins intéressantes.

Dans ta situation, selon tes projets, il y a souvent un régime qui est plus avantageux et avec lequel tu doperas ton patrimoine. Pour en savoir plus, tu peux t’inscrire à la formation « le mode d’emploi des SCI ». Tu verras un comparatif du fonctionnement des deux régimes fiscaux pour faire ton choix.

La formation débute le mardi 16 mai 2017, donc les inscriptions seront fermées le lundi 15 à minuit. Inscris toi en cliquant sur ce lien.

L’impôt sur les transmissions

Il y a un impôt invisible et auquel les investisseurs/propriétaires ne pensent pas. C’est l’impôt sur les transmissions. Ce terme englobe aussi bien l’impôt sur les donations que les successions.

En effet, quand tu veux donner un appartement, une maison, un immeuble à tes enfants ou à d’autres personnes, l’imposition peut être très douloureuse. Par exemple, donner une maison à ta concubine sera imposé à 60 % de la valeur du bien transmis.

Imagine que tu travailles toute ta vie, que tu investisses pour te créer un patrimoine, as-tu envie de donner jusqu’à 60 % de ton patrimoine à l’état plutôt qu’à tes enfants ?

Toi, comme moi, répondons non ! C’est aussi l’un des avantages de la SCI. Elle facilite la transmission aux enfants.

Dans ma première SCI, qui possède le lot de 23 garages plus un immeuble de rapport, j’ai mis en place des mécanismes pour la transmission à ma femme et mes enfants.

Grâce à la SCI, je pourrai organiser mes donations et ma succession plus facilement, plus jeune et en économisant des dizaines de milliers d’euros en impôt.

Acheter à plusieurs

Qui dit société, qui au minimum, deux associés. Une SCI ne peut pas être créée tout seul, il faut être deux ou plus. Investir à plusieurs au sein d’une SCI permet aussi de t’enrichir plus vite.

Quand tu investis tout seul, tes ressources financières et ton accès à l’emprunt sont limités. Dans une SCI, les capacités financières sont égales à celles de tous les associés. La SCI a plus de poids et peut emprunter plus d’argent. Cela accélère la création de ton patrimoine.

Je suis associé d’une seconde SCI. Mes parents ont proposé à mes deux sœurs et moi d’acheter ensemble un local artisanal. Pour des questions de transmission, chaque enfant détient 30 % des parts et mes parents 10 %.

Notre surface financière est plus grande que si j’avais investi tout seul. Investir en famille nous permet aussi de répartir les risques et de profiter des compétences de chacun.

Par exemple, mon père a trouvé le local. J’ai proposé les meilleures organisations possibles de la SCI. Mes parents ont fait leur choix parmi mes propositions. Chacun apporte sa pierre à l’édifice.

 

En résumé, les SCI te permettent d’investir à plusieurs, de choisir le meilleur régime fiscal et d’anticiper les transmissions (et ce n’est pas tout !). Grâce à sa flexibilité, les SCI peuvent t’aider à doper ton patrimoine et à t’enrichir plus vite.

Si les SCI t’intéressent et que tu veux en savoir plus, inscris toi à la formation « le mode d’emploi des SCI » avant le lundi 15 mai minuit. Tu recevras un cas d’étude sur notre SCI de famille et comment mes parents ont gardé le pouvoir de décision sur leurs enfants avec seulement 10 % de parts.

Clique sur ce lien pour recevoir la formation !

A bientôt

Julien

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Greg et Elodie (alias Mr et Mme P)


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