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Devant l’insistance de certains banquiers à nous faire investir en Duflot immobilier, nous avons décidé de faire une étude réelle pour démontrer qu’il s’agit d’une nouvelle arnaque qui ne fait que succéder aux arnaques Scellier et Robien.

 

Avant de vous présenter l’étude, voici un petit topo sur le dispositif.

Duflot Immobilier : le dispositif

Comme le plus souvent dans ces dispositifs successif, le Duflot immobilier vous propose d’investir dans de l’immobilier neuf. Vous aurez droit à une réduction d’impôt de 18% du montant de votre acquisition, étalée sur 9 ans (jusqu’ici ça sent bon). En échange, vous devrez proposer un loyer 20% moins cher par rapport aux loyers dans votre secteur géographique (ha là, ça sent un peu moins bon).

 

Il y a bien sûr quelques condition à remplir pour bénéficier de ce régime mais le but de cet article n’est pas de les énumérer.

 

Duflot Immobilier : Comparatif

OK et donc maintenant, prenons un cas concret. Voici, l’appartement qu’on a voulu nous vendre dans une commune proche de Marseille :

2 pièces neuf, 48m2 à 178 500 €.

 

Comparons :

D’après les prix observés par les notaires, l’an dernier dans l’ancien, les 2 pièces se vendaient aux alentours des 2 700 € au m2. Soit pour un 48 m2 130 000 €. Une petite vérification sur le site de se loger permet de confirmer cette tendance. Une dizaine de biens y sont affichés entre 130 000 et 140 000 €. Ils sont propres mais bien sûr pas neufs.

Voici un exemple affiché à 132 000 € avec vue sur la colline :

Duflot immobilier

Pour comparer, nous dirons que nous rajoutons 10 000 € de travaux pour le mettre nickel avec une cuisine… (on est large vu la photo)

Dans la même commune, en cherchant 10 minutes, nous pouvons avoir un bien équivalent pour 142 000 €. Soit 20 % moins cher que notre cher Duflot immobilier.

 

En gros, si vous passez par Mr & Mme P, au lieu d’avoir 18% d’impôt repartis sur 9 ans, on vous fait 20 % de réduction au premier jour 🙂 et ceci après 10 minutes de recherche.

En fait, dans ces dispositifs, c’est toujours la même histoire. On vous fait croire que vous gagnerzde l’argent en réduction d’impôt mais en fait, c’est le promoteur qui se met votre réduction d’impôt dans la poche.

 

Duflot immobilier : Rentabilité

Ah ! Nous allions oublier un petit détail. Avec votre Duflot immobilier, il faudra louer votre bien 20% en dessous du prix du marché. Pour ce genre de bien, dans notre commune, il faut compter 550 € de loyer environ pour un bien classique, soit 440 € pour un Duflot immobilier. Cela fait donc :

 

Rentabilité brute de notre investissement trouvé en 10 minutes : 4,6 % = (550*12/142 000). C’est nul ! Mais vous pouvez encore faire plus nul avec votre Duflot immobilier.

 

Rentabilité brut du Duflot immobilier : 2,9 % = (440*12/178 500). On n’est même plus au niveau du nul, mais au niveau du suicide financier. Si vous payez cash les frais de notaires et que vous empruntez sur 20 ans pour acheter ce bien, vous aurez une mensualité de prêt d’environ 1 100 €.

Cela nous rend vraiment tristes de penser qu’il y a un grand nombre de personnes qui se sont fait refourguer cet investissement « bon père de famille » et qui vont rajouter plus de 600 € tous les mois pendant 20 ans (sans compter tous les frais).

 

Note : pour ceux qui veulent savoir comment calculer les différentes rentabilités (brute, nette, nette nette), nous avons fait une calculatrice dans cet article : calcul rendement locatif .

 

ET-vous ? Avez vous envie d’investir dans un Duflot immobilier ?

Répondez-nous dans les commentaires ci-dessous.

Passez à l’action et continuez à apprendre !
Greg et Elodie (alias Mr et Mme P)


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