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Bonjour à tous, ici Élodie du site notre-independance-financiere.fr. Je vis de mes investissements immobiliers. La question à laquelle je veux tâcher de répondre aujourd’hui, c’est : faut-il déléguer la gestion de ses biens immobiliers ? Voyons déjà dans un premier temps : Qu’est-ce que vous avez à faire lorsque vous êtes propriétaire que vous devez gérer vos biens ? Si vous exploitez vos biens de façon traditionnelle classique en location, ce que  vousallez devoir faire, c’est encaissé le loyer. Pour ça, je pense que ce n’est pas compliqué, il suffit de surveiller vos comptes en banque, de vérifier que les loyers sont bien versés à la date prévue tous les mois.

Il faudra également régulariser le montant du loyer tous les ans, régulariser aussi le montant des charges, vérifier que les provisions correspondent bien à la réalité. Éventuellement, faire payer aux locataires un reliquat si ce n’est pas le cas. Et qu’est-ce que vous devrez également faire ? Payer vos charges de copropriété, et assister à une assemblée générale des copropriétaires une fois par ans, et même ça ce n’est pas forcément obligatoire. Vous pouvez très bien donner un pouvoir si vous n’êtes pas disponible ou si vous ne souhaitez pas assister à l’assemblée générale. Bref, vous venez de le voir, ça n’a pas l’ère très sorcier.

C’est des choses qui sont relativement simples à maitriser, et puis, que vous ayez 1 bien, 2 biens, 5 biens, 10, ou 20 biens, ce sera à peu près toujours la même chose et vous pouvez facilement dupliquer vos actions dès lors que vous avez déjà un premier bien sur lequel vous avez pu mettre en place des modèles. Ça, c’est la vie un petit peu classique dans l’investissement immobilier en locatif. Après, à un certain moment, il y a des petits évènements qui peuvent être exceptionnels. Ce qui arrive, honnêtement, le plus fréquemment, c’est les dégâts des eaux. Après les dégâts des eaux, c’est simple, en général, c’est au locataire de traiter la question.

Il a une assurance habitation pour ça. Ce que vous devez faire, c’est de surveiller simplement que les choses se fassent correctement et que les dégâts dans l’appartement soient corrigés, soit réparé. Mais, sortie de ça, il n’y a pas grand chose qui se passent dans la vie d’un investissement locatif. Les tâches sont quand même assez réduites, alors, pourquoi faudra-t-il des délégués ? Et surtout, la question c’est : combien ça coute pour un investissement locatif traditionnel ? En général, une agence va vous demander pour la gestion locative, 6 à 9% des loyers encaissés. Ça peut monter au-delà. Ça dépend des missions que vous confiez à l’agence en matière de gestion locative.

Par exemple, si vous ne voulez pas assister aux assemblées générales, en général, on va vous demander de payer encore un petit peu plus que la normale.Comme ça peut monter-monter. Donc, en gros, pour faire simple, pour un loyer de 600 € par mois, vous allez devoir reverser à l’agence qui est spécialisée dans la gestion locative, environ une cinquantaine d’euros par mois. Si vous avez plusieurs biens immobiliers, c’est là où on peut se dire : oui, comme j’ai plusieurs biens, ça me fait plus de travail. C’est à ce moment-là, qui est plus intéressant pour moi de déléguer.

Mettons que vous avez une dizaine de biens exploités en location classique et que pour faire simple, pour les calculs, ils soient tous loués environ 600 € par mois. Donc, à chaque fois, vous devez rétribuer l’agence50 €  par mois pour chacun des biens. Pour 10 biens, on arrive quand même à la petite somme de 500 € par mois. 500 € par mois pour la liste des tâches que je vous ai indiquées tout à l’heure. On peut se poser la question de l’opportunité sachant que, honnêtement, arriver à 500 €  par mois. On peut d’ailleurs se poser la question, d’embaucher quelqu’un, de confier ces tâches, n’ont pas à une agence, mais à une personne que vous payerez à l’heure pour vous occuper de vos appartements, et honnêtement, si vous devez payer quelqu’un l’équivalent de 500 € par mois, ça représente déjà pas mal d’heures de travail.

Donc, plutôt que d’opter pour une gestion traditionnelle locative par agence, c’est peut-être plus opportun de trouver des personnes qui joueraient les rôles d’assistants sur la gestion de vos biens immobiliers que vous pouvez former assez rapidement, puisqu’on a vu que la liste des tâches n’était pas colossale, et que ça reste une tache assez simple à réaliser. Personnellement, je n’ai pas délégué la gestion de mes biens immobiliers. J’ai 5 appartements qui sont exploités en locatif traditionnel. Honnêtement, ce n’est pas la gestion locative qui me prend du temps. Ces appartements se gèrent relativement tout seuls.

Il n’y a pas énormément de masse de travail à faire, sachant qu’en plus, je n’envoie pas n’ont plus de quittance de loyer tous les mois, puisque ce n’est pas une obligation pour les propriétaires de fournir des quittances tous les mois aux locataires. Par contre, si le locataire en fait la demande, bien évidemment, je fournis les quittances. C’est l’obligation à laquelle je suis soumise. Pour ce qui concerne l’assemblée régionale, éventuellement, c’est même ce qui peut vous prendre le plus de temps sur une année pour gérer vos biens immobiliers. Très honnêtement, quand je vois arriver les ordres du jour des assemblées régionales, très souvent, c’est simplement un copier-coller de l’année passée, si point moins, il n’y a rien d’exceptionnel.

Je vous le dis, je ne me déplace même pas. Si évidemment, il y a des questions importantes qui sont traitées, dans ce cas-là, effectivement, je fais l’effort de me déplacer, d’aller consacrer du temps.Mais souvent, très honnêtement, c’est des réunions qui durent longtemps pour pas grand chose. C’est toujours les mêmes sujets : on approuve les comptes, on vote les nouveaux budgets, est-ce qu’on donne un mandat aux syndics pour ceci, pour cela.Ça reste quand même des sujets très simples dès lors qu’il n’y a pas de conflit au niveau de la copropriété.

Très honnêtement, ça sert peu d’aller à une assemblée générale, horsmis, ce qui peut être intéressant, c’est de faire la connaissance des autres copropriétaires, d’échanger ses coordonnés pour pouvoir discuter, éventuellement, de futurs travaux ou de différentes choses qui peuvent vous intéresser dans l’immeuble. Pourquoi est-ce que je ne recommande pas spécifiquement de déléguer la gestion locative de vos biens à des agences, à des professionnelles de l’immobilier ? Parce que j’ai eu malheureusement pas mal de retours assez négatifs sur la façon dont est faite cette gestion. Vous savez peut-être, moi, je suis locataire.

Ça fait des années que je suis locataire. J’ai toujours été locataire de ma résidence principale, et il m’est arrivé sur une de mes locations. Je suis resté près de 5 ans dans cet appartement avec Greg, et il n’y avait jamais de régularisation de charges. L’appartement était géré par une agence. On ne nous a, à aucun moment, demandé de verser plus pour les charges parce qu’on avait plus consommé en terme de chauffage, d’eau… Non, en 5 ans, absolument rien. Le montant du loyer était réévalué tous les ans, mais au niveau des charges, il n’y avait eu aucune demande particulière.

Et attention, surprise, au moment où nous avons quitté ce logement, l’agence s’est décidée à faire la régularisation sur les 5 années qu’on avait passées dans l’appartement, et là, c’est des milliers d’euros qu’ils nous ont été demandés. Très honnêtement, j’aurais été le propriétaire de cet appartement, je n’aurais pas du tout été satisfaite de la façon dont l’agence avait géré les choses, parce que je ne trouve pas normal de demander à des locataires des années après, des soldes qui sont quand même considérables et qui auraient pu complètement remettre en cause le fait de louer ce bien, puisque le tarif n’est pas du tout représentatif de la réalité.

Autre expérience négative. J’ai plusieurs personnes qui ont fait, justement, de la gestion locative auprès des agences, et elles ne voyaient absolument jamais la couleur des cautions. Elles ne leur étaient jamais données au moment de l’entré dans les lieux des locataires et n’ont plus au moment de la sortie des locataires lorsqu’il faut voir s’il y a eu des dégradations des faits qui sont imputables aux locataires et donc sur lesquelles il faut garder un montant de la caution ; jamais, ça n’a été fait, et pourtant, à certains moments, ça aurait pu être le cas, puisqu’il peut arriver que des locataires dégradent un petit peu votre logement, et dans ce cas, c’est sur la caution qu’il faut prendre une somme correspondante aux réparations.

Dernier point, sur un logement qui a été géré de très nombreuses années par une agence. Au fil du temps, les propriétaires ont vu qu’il était pour eux de plus en plus difficile, plus long, de trouver un locataire. A chaque fois qu’il y avait départ, l’agence mettait de plus en plus de temps à trouver un nouveau locataire. Et au bout d’un moment, ça finit par l’en mettre la puce à l’oreille, ils se sont déplacés, ils ont été voir leurs biens qu’ils n’avaient pas vu depuis des années, puisqu’ils étaient entièrement gérés par agence que ce soit pour la gestion locative courante, mais aussi pour la recherche de locataire et là pour eux était le drame.

Ils se sont aperçus que leurs appartements ont été devenus complètement, excuse-moi du mot, mais « pourris ». Ils avaient quasiment tout à refaire, parce qu’au fil des années, au fil des différents locataires, le logement avait été très dégradé, et encore une fois, ils n’avaient jamais vu la couleur des cautions versées par les différents locataires. Évidemment, quand on fait de la gestion locative, les agences, elles n’ont pas votre seul appartement à gérer, bien souvent les chargés à des gestions locatives. Ils ont des dizaines, voire des centaines d’appartements à gérer tous les mois, et ils n’y apportent pas peut-être autant de soins, autant d’attention que vous vous le feriez parce que c’est votre investissement, c’est celui qui vous rapporte de l’argent. Forcément, avez-vous un intérêt à ce que ça continue sur cette voie ?

Est-ce qu’il n’est pas dégradé ? À vérifier que tous se passent bien, que ce soit pendant la durée de contrat de la location ou au moment, justement, de changement de locataire. Après, soyons honnêtes, quand vous cherchez à déléguer la gestion locative de votre appartement, c’est pour avoir l’esprit tranquille, c’est pour veut dire qu’il y aura toujours quelqu’un pour agir s’il y a un problème. Et le souci, justement, ce que les agences font très bien ce qu’on va appeler « la paperasserie », la gestion des envois des différents courriers. Par contre, dès qu’il y a un petit souci, malheureusement, on va vous vous demander, on va vous appeler, on va vous demander de mettre la main à la poche souvent ou de vous déplacer, de régler certains problèmes.

Ça, par contre vous n’y couperez pas, il ne faut pas penser que les agences, les cabinets, en tout cas qui font de la gestion locative vont vous soulager de tout sur la gestion de vos biens immobiliers. En cas de problème, ça va justement être à vous de vous en saisir et il y a quand même peu de chance que l’agence fouace  tous les travails de son côté. Mettons qu’il faut absolument faire des petits travaux dans l’appartement parce qu’il y a eu un souci, ce n’est pas à la charge du locataire, donc c’est à vous de faire les travaux. Vous laissez l’agence s’en occuper, mais qu’est-ce qui se passe ?

C’est déjà qu’en plus de vous facturer les montants des travaux, encore une fois, ils vont appliquer une commission. Vos travaux, ils finissent par vous coûter assez cher, sans compter que vous allez forcément vous impliqué dans ce processus. Voilà pour ce thème de la gestion locative de vos biens immobiliers, vous avez compris que nous avons fait le choix de nous occuper de nos biens nous-mêmes. Ça prend relativement peu de temps, c’est relativement facile. N’hésitez pas à faire de même. La seule chose c’est d’être à minimum organisé de prévoir des rappels qui plusieurs fois dans l’année en fonction de ce que vous avez à faire : réévaluer le montant du loyer, vérifier que le montant de la charge est bien en adéquations avec ce que vous faites payé à votre locataire, et à partir de là, tout fonctionnera bien.

C’était Élodie. J’espère que cette courte vidéo vous a plus. Avec Greg nous sommes indépendants financièrement, et nous avons préparé une vidéo bonus, rien que pour vous, une vidéo de 30 minutes qui explique la stratégie que nous avons suivie pour atteindre notre indépendance financière. Pour accéder à la vidéo, c’est très simple, il vous suffit de cliquer sur le lien qui s’affiche juste en dessous de la vidéo. Je vous retrouve bientôt pour la prochaine vidéo. À bientôt. Tchao tchao.

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Greg et Elodie (alias Mr et Mme P)


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