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Cela fait maintenant 15 jours que nous nous sommes lancés dans la recherche de notre immeuble de rapport…

Immeuble de rapport

En 15 jours, nous avons épluché une 20 aine d’annonces d’immeubles situés sur Marseille en nous concentrant sur les quartiers les plus rentables. A ce stade, nous en avons visité 5.

Notre première visite a été un immeuble composé de 3 T3 qui affichait une rentabilité brute avant négociation de 9%. Donc a priori, une affaire intéressante dont la rentabilité pouvait être améliorée avec une bonne négociation. De plus, les T3 sont des bons produits pour de l’investissement locatif.

Une fois sur place, on a un peu déchanté. Tous les appartements étaient loués mais dans un mauvais état :

Dégât des eaux ayant entrainé le pourrissement d’un plancher et la dégradation des peintures ; travaux électriques à prévoir ; quelques squatteurs (rats dans les cloisons !!) ; et une déco « home made » (dessins des enfants sur les murs).

En gros, le stéréotype de l’immeuble un peu marchand de sommeil : Welcome to Marseille 🙂

Par contre, on a reconnu le professionnalisme de l’agent immo qui avait réussi à organiser la visite de l’ensemble des appartements. On verra par la suite que c’est rarement le cas.

Deuxième immeuble de rapport :

Un immeuble composé de 2 T2 et 2 T3 tous refaits.

  • Première surprise : l’agent immobilier qui gare son Evoque en warning et déboule en talons aiguilles avec seulement 10 minutes à nous accorder.
  • Deuxième surprise : elle n’a les clés que d’un seul appartement et n’a pas prévenu les locataires de la visite. Résultat un seul appartement visité. Difficile de se faire une idée sur un bien à 270 000 euros en visitant 30 m2.
  • Dernière surprise et non des moindres : elle n’a pas voulu le dire au téléphone mais le vendeur exige qu’une partie du prix soit payé en dessous de table… Inutile de vous le dire mais pour nous c’est rédhibitoire.

Ont suivi deux autres visites sans grand intérêt.

Pour finir, nous avons visité un immeuble constitué de 6 T2 entièrement refaits.

De loin, le produit le intéressant avec plus de 10% de rentabilité brute affichée.

Au moment de la visite, les travaux étaient loin d’être terminés. Ce qui nous donne malheureusement que peu de visibilité sur le bien.

Il est possible que l’on se positionne sur ce dernier lorsque les travaux auront plus avancés.

Cela fait maintenant une semaine que nous ne faisons plus de visite car il n’y a simplement rien de nouveau sur le marché depuis 15 jours. La vente d’immeuble de rapport est clairement plus rare que la vente d’appartement à l’unité. Du coup, on sent bien que cela va nous prendre pas mal de temps pour trouver notre bonne affaire :).

Et-vous ? Où en êtes vous de vos visites ?

Répondez-nous dans les commentaires ci-dessous.

Passez à l’action et continuez à apprendre !
Greg et Elodie (alias Mr et Mme P)


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