Cela fait maintenant 15 jours que nous nous sommes lancés dans la recherche de notre immeuble de rapport…

Immeuble de rapport

En 15 jours, nous avons épluché une 20 aine d’annonces d’immeubles situés sur Marseille en nous concentrant sur les quartiers les plus rentables. A ce stade, nous en avons visité 5.

Notre première visite a été un immeuble composé de 3 T3 qui affichait une rentabilité brute avant négociation de 9%. Donc a priori, une affaire intéressante dont la rentabilité pouvait être améliorée avec une bonne négociation. De plus, les T3 sont des bons produits pour de l’investissement locatif.

Une fois sur place, on a un peu déchanté. Tous les appartements étaient loués mais dans un mauvais état :

Dégât des eaux ayant entrainé le pourrissement d’un plancher et la dégradation des peintures ; travaux électriques à prévoir ; quelques squatteurs (rats dans les cloisons !!) ; et une déco « home made » (dessins des enfants sur les murs).

En gros, le stéréotype de l’immeuble un peu marchand de sommeil : Welcome to Marseille 🙂

Par contre, on a reconnu le professionnalisme de l’agent immo qui avait réussi à organiser la visite de l’ensemble des appartements. On verra par la suite que c’est rarement le cas.

Deuxième immeuble de rapport :

Un immeuble composé de 2 T2 et 2 T3 tous refaits.

  • Première surprise : l’agent immobilier qui gare son Evoque en warning et déboule en talons aiguilles avec seulement 10 minutes à nous accorder.
  • Deuxième surprise : elle n’a les clés que d’un seul appartement et n’a pas prévenu les locataires de la visite. Résultat un seul appartement visité. Difficile de se faire une idée sur un bien à 270 000 euros en visitant 30 m2.
  • Dernière surprise et non des moindres : elle n’a pas voulu le dire au téléphone mais le vendeur exige qu’une partie du prix soit payé en dessous de table… Inutile de vous le dire mais pour nous c’est rédhibitoire.

Ont suivi deux autres visites sans grand intérêt.

Pour finir, nous avons visité un immeuble constitué de 6 T2 entièrement refaits.

De loin, le produit le intéressant avec plus de 10% de rentabilité brute affichée.

Au moment de la visite, les travaux étaient loin d’être terminés. Ce qui nous donne malheureusement que peu de visibilité sur le bien.

Il est possible que l’on se positionne sur ce dernier lorsque les travaux auront plus avancés.

Cela fait maintenant une semaine que nous ne faisons plus de visite car il n’y a simplement rien de nouveau sur le marché depuis 15 jours. La vente d’immeuble de rapport est clairement plus rare que la vente d’appartement à l’unité. Du coup, on sent bien que cela va nous prendre pas mal de temps pour trouver notre bonne affaire :).

Et-vous ? Où en êtes vous de vos visites ?

Written by : Greg et Elodie

Greg et Elodie gagnent plusieurs dizaines de milliers d'euros de loyer tous les mois. Aujourd'hui, ils accompagnent des centaines d'élèves à devenir rentiers de l'immobilier.

13 Comments

  1. David octobre 20, 2014 at 11:23 - Reply

    Bonjour,
    juste pour information, nous n’avons visité l’immeuble que nous avons acheté, une seule et unique fois, et encore, seulement 2 appartement sur 3.
    Mais, même si il a une certain nombre d’imperfections, nous ne regrettons pas.

    Pour l’anecdote, même si pour le moment, l’achat d’immeuble n’est pas notre priorité, j’en ai repéré 4 autour de notre futur chez nous qui pourrait nous intéresser.
    Dont un tout particulièrement, qui si il est encore disponible sera en ligne de mire après déménagement (et revente de la RP).

    Une question : vous ne visez que Marseille, ou aussi les alentours?
    Perso, je vise 30km autour de ma futur RP, ce qui permet d’avoir une relative proximité (accessible en voiture pour réparation et gestion), tout en gardant une certaine distance et un champ d’action assez large.

    • Mr & Mme P octobre 20, 2014 at 8:25 - Reply

      Salut DAvid,

      T’a pas peur toi 🙂 Nous, vu le niveau d’investissement, on veut au moins voir tous les apparts.
      On ne visite que Marseille car d’après les études qu’on a faites aux alentours, c’est là qu’il y a les meilleurs affaires. Effectivement, on peut y être en moins de 30 min, ce qui est un avantage.

      • David octobre 20, 2014 at 9:39 - Reply

        C’est pas de la peur, mais vu que je fait déjà un gros filtre de tri par photo et téléphone, ce que je vois est en général correct.

        Pour l’apport, j’avais quand même une garantie sur l’état, il venait d’être reloué peu de temps avant, le locataire n’était pas encore installé, d’où l’impossibilité d’avoir un créneau de visite.

        Et puis, 2 points importants par dessus tout :
        1- Si on prend trop le temps d’analyser, souvent, on ne fait pas, car on trouve toujours une bonne raison de ne pas faire. (en gros, faut être un peu inconscient pour acheter un immeuble).
        2- j’ai remarqué que généralement, la première impression est la bonne.
        Les petits détails ne trompe pas, et c’est ceux qu’inconsciemment on enregistre le mieux (surtout avec un peu d’entraînement).

        Au final, la première impression a été confirmé : l’immeuble est globalement bien fait, mais les petites finitions laisse à désirer. (genre les caches sur les prises, les seuils de porte mal collés, …)

  2. Guillaume octobre 20, 2014 at 2:01 - Reply

    Bonjour les P !
    Pour l’histoire du dessous de table en espèce, vous avez eu raison de fuir en courant. Ces pratiques, plus que douteuses, sont d’une autre époque pour moi. Encore une A I qui ne doit pas redorer l’image désastreuse de cette profession 🙁
    Accepter un dessous de table peut être tentant de prime abord (vous baissez les frais de notaires) mais pensez aussi à la revente…votre base taxable en plus value sera alors plus importante !

    • Mr & Mme P octobre 20, 2014 at 8:26 - Reply

      C’est exactement ce que l’on s’est dit !

  3. lucie octobre 20, 2014 at 8:06 - Reply

    Bonjour M & Mme P
    Vous cartonner dans les visites et vous avez bien raisons si aucune bonne affaire ne doit vous échapper. 🙂

    Pour ma part, la visite de l’immeuble que j’avais fait il y a quelques jours se concrétise. Je suis aller voir les banques savoir s’il pouvait me financer et c’est OK.
    Donc je vais entamer la phase négociation, qui est la moins évidente mais bon faut se lancer.
    Je pense faire une offre d’ici quelques semaines car il faut que je fasse vérifier la toiture de l’immeuble par un artisan. Avant d’avoir toute les cartes en main pour négocier.

    • David octobre 20, 2014 at 8:24 - Reply

      Lucie, pour la vérification de la toiture, faites attention à l’avis d’un professionnel.
      Mon père essaye de vendre une maison, un couvreur est venu, et d’après lui tout la toiture est a refaire.
      A 150€ le m², sur 100m² de surface habitable, ça fait une jolie somme.

      En vrai, il y a juste une 30aine de m² à refaire réellement. (enfin à refaire dans les 10 ans).
      Mais bon, l’artisan cherche un contrat, donc pousse dés fois un peu.

      • Didier-Fabrice octobre 29, 2014 at 2:15 - Reply

        Tu as raison David mais quand on n’est pas du métier on est bien obligé de prendre des informations auprès de professionnels.
        Rien n’empêche de demander des avis à plusieurs entrepreneurs si on en consulte suffisamment il suffit d’écarter les extrêmes pour avoir une vision assez cohérente.
        Ceci dit pour l’étape de la négociation ne pas présenter les devis les moins élevés n’est pas forcément stupide

    • Mr & Mme P octobre 20, 2014 at 8:28 - Reply

      Super, on voit que tu fais ça dans les règles de l’art. Tiens nous au courant quand tu auras signé.

  4. Sebastien octobre 20, 2014 at 11:23 - Reply

    Bonjour Mr et Mme P,

    C’est super de pouvoir vous suivre ainsi. j’espère que vous trouverez très vite votre immeuble de rapport.

    Ca prend un peu de temps au début mais une fois les locataires en place…il ne vous restera qu’ à verifier que les loyers arrivent sur le compte.
    C’est tout le mal que je vous souhaite.

    Tenez nous au courant 😉

    Sebastien
    http://www.projet-liberte.fr

  5. Nathanael octobre 21, 2014 at 6:58 - Reply

    Bonjour Mr et Mme P
    Je crois à votre place, j’aurais pas investis non plus. Vous avez fait le bon choix à mon avis.
    J’ai un ami à Lyon qui cherchait un appartement à louer. Après des mois de recherche comme vous un agent l’a contacté et lui a proposé un appartement. Tout semblait beau à ses yeux quand elle a signé le bail, à sa surprise l’appartement était infesté et tout l’immeuble d’ailleurs.
    Juste un exemple pour montrer les avantages de la prise de risque.
    bonne suite

  6. Damien de Immo-Topics.fr octobre 28, 2014 at 3:15 - Reply

    Ca peut être long, tout comme ça peut venir rapidement. Ca fait maintenant deux ans que je prospecte pour un immeuble dans le centre de Toulouse, et rien! Du coup j’ai acheté au fur et à mesure des appartements individuels. En ce qui concerne les immeubles, les annonces sur le net ne sont que la partie visible de l’iceberg: les immeubles qui ne trouvent pas preneur dans les réseaux. Ceci est avant tout valable dans les très grandes villes, car je vois certains témoignages d’investissements, par exemple sur un immeuble de 170k€ avec… 10 appartements (!!) ce qui reste cohérent dans un cadre rural, où le foncier n’a que peu de valeur.

    A aujourd’hui, le mieux serait de viser des villes de taille moyennes, pas trop éloignées des grandes métropoles.

    Bon courage dans vos recherches
    Damien

  7. Guillaume novembre 2, 2014 at 10:01 - Reply

    Entièrement d’accord Damien !
    Je rencontre le même problème que toi sur Bordeaux.
    Peu d’offre d’immeuble de rapport et pas du tout rentable pour être en autofinancement.
    Cela fait bien longtemps que je ne cherche plus sur Bordeaux centre, pourtant j’y habite.
    Par contre en m’éloignant à 1 h de route, je trouve des biens assez incroyables en terme de rendement !

    Guillaume, http://www.immeuble-de-rapport.fr

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