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Cliquez ici  pour voir la vidéo qui vous donne la stratégie qu’on a utilisé pour atteindre l’indépendance financière

 

Dans cette vidéo on parle des estimations de biens immobiliers. Bonjour à tous. Ici Élodie du site Notre-independance-financiere.fr. Je vis de mes investissements immobiliers et aujourd’hui j’avais envie de vous parler des estimations des biens immobiliers. Vous ne les savez peut-être pas, en immobilier les prix du marché sont fixés la somme qu’est prête à dépenser les acheteurs et l’argent, la somme qu’est prête à accepter, cette fois-ci, le vendeur. C’est à partir du moment où acheteur et vendeur se rencontrent que naît le prix de l’immobilier.

Bien sûr, aussi ce qui compte c’est quelle est le volume d’acheteurs, le volume de vendeurs sur le marché parce qu’il y aura nécessairement un impact. Plus vous avez d’acheteurs pour votre bien, plus vous allez pouvoir augmenter le prix. Moins vous avez d’acheteurs, plus vous allez devoir revoir votre prix à la baisse. Pour autant, il y a une tierce personne qui peut, quelque peu, influencer ce marché immobilier. C’est l’agent immobilier.

Pourquoi ? Parce qu’un de ses rôles est d’estimer les biens immobiliers, de leur donner une valeur, de vous dire quelle somme vous pourriez retirer de la vente de votre appartement, de votre maison. Ce dont il fait avoir conscience, c’est que cette somme elle reste quand même hypothétique. Tant que vous n’avez pas trouvé d’acheteurs, vous n’êtes pas certain de la valeur de votre bien immobilier. Il vous faudra attendre de rencontrer l’acheteur, d’accepter son prix pour savoir véritablement combien vaut votre appartement, votre maison.

Le petit souci avec ces estimations, c’est que beaucoup de vendeurs les prennent pour argent comptant. Pour eux, c’est vraiment le montant auquel ils doivent vendre leur bien. Et là où ça peut poser un petit peu problème lorsque justement on est sur un marché baissier, que le bien, ça fait plusieurs mois qu’il est à la vente et qu’il ne se vend pas. Dans ce cas, l’estimation de départ n’est plus valable parce que le marché il baisse, il baisse, il baisse et vous votre bien il n’est pas toujours vendu.

Dans ce cas, il fait revoir sa valeur. Et puis ça peut être aussi problématique lorsque votre bien il a été estimé, mais il a été un petit peu surestimé. Si je vous parle de tout cela aujourd’hui c’est parce qu’en ce moment je fais pas mal de visites de biens. Je rencontre des vendeurs, je rencontre des agents immobiliers. J’en vois certains qui sont très attachés au prix de vente, à l’estimation qu’ont faite les agents immobiliers. Dans certains cas, j’ai pu aussi voir des agents immobiliers qui ont un petit peu surestimé le bien notamment avec un bien qui est avec travaux.

Il faut le refaire et l’agent immobilier pour lui les travaux, il n’y a pas grand-chose à faire. Il a fait une estimation qui est assez élevée au vu de l’état du bien parce que selon lui, en refaisant simplement l’électricité, donc en gros, il prévoit un poste de dépense de 5000 euros, l’appartement il est refait, il est en bon état. Il est prêt à être habité. Alors que moi quand j’ai vu l’appartement, oui effectivement il faut refaire l’électricité. Mais en plus de refaire l’électricité et il faut changer toutes les menuiseries si on veut avoir du double vitrage.

Il faut entièrement refaire la cuisine parce que c’est une cuisine qui date des années 50, voire même avant. Idem pour la salle de bain. Autant vous dire que le carrelage il n’est pas tout à fait à la mode. Le sol est abîmé. Il y a différent sol, il y a différents carrelages. Il n’est pas non plus de niveau et puis il y a des pièces noires qui ne servent pas forcément à grand-chose. Pour moi, il y a vraiment une refonte totale. Moi j’ai estimé les travaux, non pas à 5000 euros, mais entre 40 et 50 000 euros puisque c’est un bien qui est quand même spacieux, qui fait dans les 75 m2.

Dès lors que l’on débute les travaux, et bien ça va se chiffrer au m2. Vous voyez, on n’est pas du tout d’accord sur l’estimation, l’enveloppe des travaux. Ce qui fait son estimation, de l’agent immobilier, sur la valeur de l’immobilier elle est assez haute. Il m’expliquait, que bien oui tout refait, l’appartement, s’il était refait on pourrait le vendre facilement 160 000. Lui le met en vente à 135 000. Si j’ajoute, moi, simplement le montant des travaux que j’ai estimé, je suis déjà arrivé au-delà du prix du marché au m2.

Alors que je n’ai pas non plus payé le notaire et qu’en plus quand on fait des travaux, on sait aussi quand on prévoit 40 000, ça peut être 45, ça peut être 50. Tout cela c’est très difficile à jauger. Je pense qu’effectivement il a surévalué le bien parce qu’il a mal estimé le montant des travaux. D’ailleurs, le bien est en vente depuis plusieurs mois. Mais pour l’instant la vendeuse, elle reste accrocher à l’estimation de l’agent immobilier et ne veut pas baisser son prix.

Autre exemple sur une estimation qui a été réalisée par une agence. Quand je téléphone au sujet du bien en question, l’agent immobilier : « ah, bien d’ailleurs, on vient justement de le baisser parce qu’il avait été un peu surestimé. L’évaluation n’était pas correcte. » Si vous, la première chose qui m’est venue à l’esprit, c’est non. En fait, le prix n’a pas été baissé. On est simplement au juste prix, mais du coup ils sont encore plus fermés à la négociation puisque pour les vendeurs le prix a déjà été baissé.

Alors qu’il suffit dans cet exemple, simplement, au prix du marché, à la réalité. Et encore on parle de prix d’affiche ici. On ne parle pas de prix de vente. On est toujours sur des prix d’affiche, des prix estimés. Vous le voyez le sujet des estimations, on l’a oublié, c’est un petit peu compliqué. Il y a beaucoup de parties prenantes. Chacun a un petit peu son avis sur la question et c’est parfois difficile pour les acheteurs et les vendeurs de se rencontrer à un prix juste et correct.

Si vous faites de l’investissement immobilier, vous l’avez peut-être déjà remarqué. Si l’investissement immobilier vous fait envie, ayez en tête tous ces petits points. Si vous visitez des biens qui sont dans l’ancien, qui sont à rénover, qui sont avec travaux, il faut que vous sachiez pour quel montant vous en aurez. Il ne faut pas se fier forcément à ce qu’en pense l’agent immobilier. S’il est bricoleur, il veut tout faire avec ses petites mains ça ne revient pas au même prix que de faire à des entreprises. Tout cela c’est vraiment à prendre en compte, à estimer de façon correcte.

Il faut se poser. Il faut réfléchir à ce dont vous voulez faire en fonction des biens, des travaux. Écoutez, j’espère que vous aussi, vous vous mettez en chasse de bien immobilier au bon prix, au juste prix avec négos pour vous, je l’espère. Moi je vous retrouve bientôt pour une prochaine vidéo. Si vous aussi vous avez envie de suivre la voie de l’indépendance financière et d’investir en immobilier, je vous conseille de regarder la vidéo bonus de 30 minutes qu’on a fait avec Greg pour vous expliquer les différentes stratégies qui s’offrent à vous.

Ce que nous, nous avons mis en place pour atteindre l’indépendance financière. Pour voir la vidéo, c’est très simple. Il suffit de cliquer sur le lien qui s’affiche en dessous. Moi je vous retrouve bientôt pour une prochaine vidéo. Tchao !

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Passez à l’action et continuez à apprendre !
Greg et Elodie (alias Mr et Mme P)


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