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Faut-il investir dans l’immobilier à Paris ? La capitale est elle un bon placement pour l’investissement locatif ?

En tant qu’ex Parisien, c’est une question que nous nous sommes posés il y a plusieurs années. Nous avons pesé les pour et les contre. Au final, nous avons fait le choix d’investir dans l’immobilier en évitant la région parisienne.

Aujourd’hui, on vous explique pourquoi Paris n’est pas la ville idéale où investir :

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1)   Paris et des rentabilités au ras des pâquerettes

Lorsqu’on cherche à faire un investissement locatif, la première chose à faire est d’identifier un secteur rentable où investir. Nous n’investissons pas dans des biens aux rentabilités inférieures à 8%. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’à l’heure actuelle, compte tenu des taux d’intérêt, une rentabilité de 8% est synonyme d’autofinancement. Autrement dit le loyer couvre le crédit et l’intégralité des charges. Le souci c’est que trouver des rentabilités brutes à 8% et plus à Paris, ça relève du parcours du combattant. On le verra d’ailleurs un peu plus bas dans cet article.

2)   Une concurrence tous azimut

Appeler dans les 28 secondes qui suivent la publication d’une annonce… Faire la queue pour visiter un bien immobilier… Devoir se décider en 30 secondes pour faire une offre… Humm. Pour des débutants, cela peut s’avérer un peu compliqué. En immobilier, il faut toujours être réactif, c’est certain. Et ne pas attendre 3 jours pour prendre contact avec un agent immobilier lorsqu’on voit passer une annonce intéressante. Mais à Paris, la concurrence est encore plus rude et rappelez-vous que vous devez à la fois gérer votre boulot (contraintes horaires) et votre recherche de biens. Passez des semaines à courir des biens pour qu’ils vous échappent peut être usant et décourageant.

3)   L’encadrement des loyers

Depuis la loi Alur, Paris bénéficie d’un encadrement spécifique des loyers (applicable depuis le 1er août 2015). Concrètement, cela signifie que les propriétaires bailleurs ne peuvent plus fixer librement le prix du loyer de leur appartement (pour tout changement de locataire à compter du 1er août 2015). Pour bon nombre de locataires parisiens, cette réglementation est une bonne nouvelle car payer 800 euros pour une cage à rat (rat race / cage à rat 🙂 c’est cher payer.

Un petit exemple vaut mieux que de longs discours :

Prenons le quartier de Grenelle dans le 15ème à Paris :

Le loyer de référence pour un studio vide est fixé à 25,1€/m2. Les propriétaires ont la possibilité de majorer ce loyer dans la limite de 20% soit 30,1/m2. Ainsi, pour un studio de 20m2, le loyer hors charges sera au maximum de 602€.

Après un rapide coup d’œil sur Seloger, les studios les moins chers de l’arrondissement sont présentés à 190 000€.

La rentabilité brute pour ce type de bien est de :

Loyer hors charges X12 / prix d’acquisition = (602×12) 7224/190000 = 3,8%

Cliquez ici pour utiliser notre calculatrice gratuite de rentabilité.

On a fait le même exercice en prenant le quartier de Clignancourt, résultat une rentabilité brute de 4%.

Gloups… Avec une rentabilité pareille, c’est simple vous sortez de l’argent de votre poche tous les mois ! Le loyer est très loin de couvrir la mensualité du crédit et les charges.

A ce tarif là, mieux vaut investir dans une assurance vie plutôt qu’en immobilier locatif.

4)   Un budget conséquent !

Un appart à Paris et un appart à Marseille (au hasard comme ça :), ce n’est absolument pas le même budget. Pour un premier investissement, devoir sortir plusieurs centaines de milliers d’euros, ça peut refroidir. Comme indiqué plus haut, à Paris, le budget pour un studio dépasse largement les 150 000 euros. Vous avez donc deux difficultés supplémentaires : un stress accru du fait des sommes en jeu et un financement qui peut s’avérer plus compliqué à trouver.

Alors être Parisien signifie t’il que vous devez faire une croix sur l’immobilier et l’investissement locatif ? Rassurez-vous amis Parisiens, il existe des solutions 🙂

Tout d’abord, s’éloigner un peu de Paris. Se retrancher sur la première et la deuxième couronne peut ne pas être suffisant. Pour faire exploser les rentabilités, nous vous conseillons de vous éloigner davantage et de partir à la découverte de villes comme Rouen, Lille, Saint Quentin (etc) où vous trouverez des affaires intéressantes. Ces villes sont très rapdiement accessibles en voiture ou en train. Profitez d’un petit week-end pour les découvrir et partez à la recherche des bonnes affaires.

Ou pourquoi pas comme nous investir dans la ville d’où vous êtes originaires !

Dites nous si vous avez fait le choix d’investir à Paris ou dans une autre ville !!

Répondez-nous dans les commentaires ci-dessous.

Passez à l’action et continuez à apprendre !
Greg et Elodie (alias Mr et Mme P)


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