Investir dans l’immobilier locatif

Que l’on cherche à placer ses économies, réaliser un premier investissement pour diversifier ses sources de revenus (et ne pas miser son avenir sur le bon vouloir de son patron), ou encore investir pour sa retraite, l’investissement immobilier remporte la palme et constitue l’un des placements préférés des Français.

Bien évidemment, nous sommes de tout cœur d’accord avec vous chers français. 🙂 C’est d’ailleurs la première piste que nous avons creusée et mise en œuvre il y a plusieurs années de ça pour mettre en place des revenus complémentaires et conquérir notre indépendance financière.

L’immobilier recèle de nombreux domaines et les investissements en la matière peuvent être aussi nombreux que variés.

Dans cet article, nous allons nous intéresser à l’investissement le plus couru et le plus pratiqué : l’investissement locatif.

Pour être encore plus précis, nous allons ici vous donner toutes les raisons et les conseils concrets à appliquer pour réussir un investissement locatif dans l’ancien.

Ah oui, mais d’abord : pourquoi l’ancien ?

investir dans l'ancien

Pourquoi investir dans l’immobilier ancien plutôt que dans le neuf ?

Lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier, on peut être davantage tenté d’investir dans un bien neuf plutôt que dans l’ancien.

Le neuf inspire confiance : des matériaux nouveaux, de qualité, un design au goût du jour, une construction aux dernières normes…

En plus de ça, trouver un bien neuf qui réponde à vos critères semble bien plus facile à faire, moins consommateur de temps, que de partir en quête de l’investissement idéal dans l’ancien.

Alors pourquoi ne pas privilégier les biens neufs ?

De notre point de vue, les raisons sont nombreuses :

  • Lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier, on peut être davantage tenté d’investir dans un bien neuf plutôt que dans l’ancien. Le neuf inspire confiance : des matériaux nouveaux, de qualité, un design au goût du jour, une construction aux dernières normes… En plus de ça, trouver un bien neuf qui réponde à vos critères semble bien plus facile à faire, moins consommateur de temps, que de partir en quête de l’investissement idéal dans l’ancien.

 

  • Le miroir aux alouettes de la défiscalisation. Les programmes neufs bénéficient d’une large publicité. Il n’est pas rare que même votre banquier vous propose ce type d’investissement avec à l’appui l’argument de la défiscalisation. C’est bien normal puisque les banques jouent elles aussi, dans certains cas, le rôle de promoteur immobilier. Sachez que même dans l’ancien, il existe des mécanismes qui vous permettent de défiscaliser et donc de réduire vos impôts sur le revenu. Alors, ne sautez pas sur le premier programme de défiscalisation venu !

 

  • Les loyers sont souvent minorés. Imaginez un peu, vous faites l’acquisition d’un bien flambant neuf, exactement le type de biens recherché par les potentiels locataires et pourtant vous allez être tenu de pratiquer un loyer minoré ! C’est quand même dommage, ce type de bien se situe normalement dans la fourchette haute des loyers puisque vous allez proposer des prestations neuves, de qualité et surtout au goût du jour. Chose plutôt rare sur le marché de la location ! Cela représente donc un manque à gagner non négligeable.

 

  • La localisation. Comme mentionné plus haut, votre banquier est certainement en mesure de vous proposer un bien neuf clé en main en vous montrant uniquement des plans ! Il n’est pas rare que l’on vous incite à investir à plusieurs centaines kilomètres de chez vous, dans une ville où vous n’avez peut être jamais mis les pieds. Franchement, est ce que vous seriez prêt à acheter un bien dans l’ancien sans même une visite du bien, de l’immeuble, de l’environnement ? La réponse est non. Il n’y a pas de raison qu’il en soit différemment en investissant dans le neuf ! Statistiquement, les centre villes qui comptent généralement la plus forte propension de locataires sont anciens et ne disposent donc plus de terrains à bâtir ou très peu. En conséquence, il arrive très souvent que les programmes neufs fleurissent en trop grand nombre en périphérie des villes qui n’est pas toujours le secteur le plus recherché. Mais surtout comprenez bien que les parties prenantes dans ce type d’investissement ont pour seul objectif de vendre les biens et empocher leur part ! Pas de vous garantir des revenus pérennes ni une localisation recherchée par les locataires.

 

  • La multiplication des intervenants : Imaginez un peu le nombre de personnes qui interviennent sur un programme neuf avant qu’il ne sorte de terre (lotisseur, promoteur, entrepreneurs, banquiers…). C’est autant de personnes qu’il faut rémunérer avec une marge plus ou moins importante. Vous êtes le dernier maillon de la chaîne ! Vous allez être le bon payeur qui va rémunérer toutes ces personnes.

 

  • Payer avant même que le bien sorte de terre ! Construire plusieurs immeubles comprenant plusieurs logements cela ne se fait pas du jour au lendemain. Pour autant, en signant pour un programme neuf vous payez avant même de pouvoir jouir du bien et donc d’encaisser un loyer. Encore une fois, c’est une perte significative de plusieurs mois voire même de plusieurs années avant d’encaisser votre premier loyer.

Pour illustrer nos propos, rien ne vaut un exemple bien parlant :

Un collègue a souhaité se lancer dans l’investissement locatif et nous a demandé quelques conseils avant de passer à l’action puisque nous avions effectué à plusieurs reprises ce type d’investissement.

Nous lui avons exposé notre façon de faire en lui expliquant comment faire la différence entre un bien qui rapporte et un bien qui coûte de l’argent.

Quelques semaines plus tard, il revient nous voir tout sourire : ça y est, il se lançait dans l’investissement immobilier !

En consultant son banquier, il a choisi de faire l’acquisition d’un programme neuf. Autant vous dire que ça a été une sacrée surprise pour nous !

Il a jeté son dévolu sur un bien vendu 150 000 euros et pour lequel, il devra respecter un loyer maximum afin de respecter les critères de la défiscalisation. Aussi, pour 150 000 euros investis, il va percevoir un peu plus de 500 euros de loyer.

Nous avons réalisé un investissement locatif à peu près aux mêmes dates que notre collègue. Notre investissement génère un montant équivalent de loyer. Pour faire cette acquisition, nous avons dû investir 58 800 euros. Soit une différence d’un peu moins de 100 000 euros. Imaginez un peu, pour le même montant investi nous aurions quasiment pu réaliser 3 investissements et ainsi générer 1500 euros de loyers mensuels ! (en savoir plus sur cet investissement)

Un dernier point non négligeable, pour cet investissement, notre collègue doit sortir tous les mois 500 euros de sa poche et ce pendant 20 ans (la durée du crédit) ! Il a d’ores et déjà commencé à payer alors que son appartement n’est pas encore livré…

Maintenant que vous êtes convaincu de devoir privilégier l’ancien au neuf pour votre investissement locatif, voyons un peu comment s’y prendre.

La première question que vous devez certainement vous poser est :

Où investir

Où investir ?

Quand l’idée de réaliser un investissement locatif surgit dans votre esprit, « où investir ? » est la première question à laquelle vous souhaitez apporter une réponse. Très vite, vous pouvez vous sentir dépasser : oh lala, dois-je investir près de chez moi ou bien, plus loin où les rentabilités seraient peut être plus intéressantes ? Faut il cibler une ville avec un minimum d’habitants ? Faut il se concentrer uniquement dans les grandes métropoles françaises ? Quel secteur : le centre ville, la périphérie ?

Pour investir et surtout réussir son investissement locatif, il est impératif de connaître le secteur dans lequel vous investissez. Pour cela, vous avez plusieurs possibilités :

  • vous orientez sur un secteur que vous connaissez d’ores et déjà afin de gagner du temps et vous sentir en confiance ;
  • partir à la découverte de nouveaux secteurs en étant méthodique et consciencieux ;
  • déléguer votre recherche du bien à une agence spécialisée.

La meilleure solution d’après nous pour vous permettre de mettre à profit vos efforts est de vous remonter les manches et de compter sur vous même. De cette façon, vous pourrez « dupliquer » votre plan d’action et réaliser de nouveaux investissements par la suite. Reste à savoir si vous préférez investir près de chez vous sur un marché que vous connaissez déjà un minimum ou bien si vous êtes prêt à partir à la découverte d’un nouveau secteur. Pour prendre votre décision, l’élément clé sera de comparer ce que vous pouvez obtenir près de chez vous à un autre secteur qui vous intéresse également. Pour cela, il vous faudra effectuer une cartographie de ces secteurs en identifiant les prix à l’achat et les prix à la location. Vous verrez alors quel secteur est le plus intéressant financièrement pour vous.

calculer la rentabilité

Calculez le rendement locatif d’un bien immobilier

S’il y a une chose à ne pas négliger avant de vous lancer dans l’investissement locatif, c’est le calcul de la rentabilité locative des biens. C’est l’élément IN-DIS-PEN-SABLE !

Impossible de faire l’impasse là dessus puisque c’est l’élément qui vous permettra de déterminer si OUI, ou NON, vous allez gagner de l’argent avec votre projet immobilier.

Attention, l’objectif ici n’est pas de vous noyer sous une multitude de calculs mais d’appliquer un calcul simple pour vous permettre de juger rapidement si un bien immobilier est intéressant, vaut le coup que vous creusiez plus loin ou si au contraire vous devez passer votre chemin.

On vous propose donc de faire au plus simple, la rentabilité locative d’un bien immobilier se calcule de la façon suivante :

Calcul rendement locatif brut

Pour simplifier, nous vous conseillons de vous orienter sur les biens immobiliers qui affichent une rentabilité d’au minimum 7 – 8%.

Pourquoi ces chiffres ?

A l’heure actuelle compte tenu des faibles taux d’intérêt, et des charges moyennes, ces niveaux de rentabilité doivent vous permettre de vous autofinancer et même de commencer à générer un cashflow positif.

Décortiquons un peu ce langage d’investisseur :

Autofinancement : un bien qui s’autofinance signifie qu’il est à l’équilibre. Il ne vous coute pas d’argent mais il ne vous en rapporte pas non plus. Autrement dit, les revenus sont égaux aux charges. Généralement, ce type de bien est envisagé comme un placement à long terme. Une fois le crédit remboursé, vous commencez à toucher de l’argent.

Cashflow positif : vos revenus sont excédentaires, ils dépassent vos charges. Bref, vous empochez de l’argent et ce dès le 1er mois de location (youhou !!)

On entend très souvent dire : « si mensualité de crédit = loyer mensuel » : je fonce !

Certains assimilent cette situation à un autofinancement. Il faut absolument éviter ce piège ! Il ne s’agit pas d’un autofinancement. Une situation d’autofinancement signifie que, certes, vous ne gagnez pas d’argent avec votre investissement immobilier mais vous n’en perdez pas non plus.

Si votre mensualité de crédit est égale au loyer escompté, vous allez nécessairement à un moment ou à un autre sortir de l’argent de votre poche. Car vous aurez d’autres charges ou frais en plus de la mensualité du crédit : la taxe foncière, les charges de copropriété, l’assurance du bien, les impôts…

Maintenant que vous éviterez le piège « mensualité de crédit = loyer : je fonce », vous allez pouvoir rechercher des biens immobiliers avec un cashlow positif.

Dans cette situation, c’est simple, vos revenus sont supérieurs à vos charges. Votre investissement immobilier rapporte, et c’est l’objectif !

Pour vous donner une petite idée de ce qu’il est possible d’obtenir, nous allons prendre comme cas pratique l’un de nos investissements locatifs :

Il s’agit d’un deux pièces de 37 m2 situé en plein Marseille. Pour faire l’acquisition de cet appartement nous avons déboursé :

  • 34 000 euros pour le bien (frais d’agence inclus)
  • 4300 euros de frais de notaire
  • 20 500 euros de travaux

On arrive donc à un total de 58 800 euros pour cet appartement qui a été entièrement financé à crédit (à l’exception des frais de notaires). Nous avons ainsi une mensualité de crédit de 253 euros.

Cet appartement est loué 510 euros hors charges. Une fois la mensualité de crédit payée ainsi que toutes les charges et frais liés au bien, il nous reste 220€ par mois.

Pour découvrir les résultats de la rénovation de cet appartement, rendez-vous ici. En voyant le bien avant les travaux, vous allez voir le chemin parcouru et le pouvoir de la rénovation sur un bien immobilier.

Pour aller plus loin, nous vous conseillons de télécharger notre calculatrice de rentabilité que vous trouverez ici : Cliquez ici pour télécharger la calculatrice

Elle vous permet de calculer en un clin d’œil les rentabilités des biens que vous visez. Vous saurez instantanément si vous pouvez aller plus loin, si vous aller devoir négocier ferme…

les biens à privilégier

Quels types de biens privilégier ?

Lorsque vous choisissez de faire de l’investissement locatif, vous allez devoir comme son nom l’indique louer votre bien immobilier. Ici, on parle de « location classique », qu’elle soit nue ou meublée. Il s’agit de louer au titre d’une habitation principale (à l’inverse du saisonnier que nous aimons d’ailleurs beaucoup et dont vous pouvez retrouver nos résultats ICI).

Alors quels biens se prêtent le plus à ce type d’investissement ? Lesquels sont les plus rentables ?

Si on prend le cas des studios ou une pièce, ils se louent facilement que ce soit à des étudiants ou des personnes qui débutent dans la vie active mais ils comportent plusieurs désavantages :

  • les petites surfaces sont très recherchées et sont donc généralement assez chères au m2
  • les locataires quittent ce type d’appartement plus régulièrement que les locataires de plus grandes surfaces. Aussi, la vacance locative va être plus forte sur ce type de bien. Vous allez régulièrement devoir partir en recherche d’un nouveau locataire et malheureusement dans l’intervalle entre deux locataires votre appartement sera VIDE. Au final, vous ne percevrez pas de loyers sur ces périodes et votre rentabilité va chuter.

Les appartements qui se prêtent le plus à l’investissement locatif sont les deux et trois pièces. Vous allez facilement pouvoir trouver ce type de surfaces, les négocier et vos locataires resteront plus longtemps. C’est sur ces types de biens que nous avons concentré nos investissements.

Pourquoi ne pas investir dans de grandes surfaces type quatre ou cinq pièces ?

Sur ce type de bien, le soucis est que l’augmentation du prix d’achat (lié au plus grand nombre de pièces, à une plus grande surface par rapport à un deux ou trois pièces) ne sera pas compensée par une augmentation équivalente du loyer que vous allez percevoir.

En conclusion, pour de la location classique, concentrez vos recherches sur les surfaces de type deux ou trois pièces.

Comment financer

Comment financer votre investissement locatif ?

Beaucoup imaginent devoir attendre d’amasser une bonne somme d’argent avant de pouvoir investir dans l’immobilier. Rassurez-vous, il n’en est rien.

Il serait même véritablement contre productif pour votre avenir d’investisseur de mettre toutes vos économies dans un seul projet d’investissement immobilier.

L’avantage indéniable de l’investissement immobilier est que vous pouvez utiliser l’argent des autres. Bon, pas celui de n’importe qui, n’est ce pas ? Celui de la banque. Et ça, c’est une énorme force !! Pas besoin d’attendre d’avoir suffisamment mis de côté pour investir, pas besoin de sacrifier votre épargne durement économisée !

C’est ce qu’on appelle l’effet de levier du crédit ! Grâce à lui, vous avez la possibilité d’acquérir des biens qui sans crédit aurait été pour vous inatteignables, en tout cas, au jour d’aujourd’hui.

Réfléchissez un peu à cette question :

Si, aujourd’hui, vous deviez mettre TOUTES vos économies sur la table pour investir dans l’immobilier, sans avoir recours au crédit, que pourriez vous acheter ? Une place de parking ? Rien du tout ? Un petit appartement ? un château en Espagne ??

Maintenant, imaginez-vous poussant la porte d’une agence bancaire avec un dossier bien ficelé. Vous n’apportez PAS 1 euro de vos économies pour ce projet. Vous ressortez pourtant de la banque avec un crédit. Vous réalisez votre projet immobilier et vous encaisser vos loyers. Voilà, un sacré effet de levier !!

Ceci n’est pas un mythe, c’est bien la réalité. Nous poussons régulièrement la porte des banques pour trouver des financements et réaliser de nouveaux investissements. La plupart du temps, nous n’investissons pas nos économies personnelles. Si on le fait, c’est dans des proportions trèèèès limitées.

Autre bonne nouvelle (en plus de l’effet de levier dont vous pouvez voir le principe en vidéo ICI) !

A l’heure actuelle, les taux d’intérêt sont historiquement bas. Les crédits sur 20 ans affichent des taux bien inférieurs à 2%. Il serait donc dommage de passer à côté de cette aubaine.

Alors comment financer votre investissement locatif ? Vous allez devoir souscrire un crédit immobilier sur la durée la plus longue possible. L’objectif ici est de réduire le montant de la mensualité de votre crédit au minimum afin de maximiser vos gains mensuels dès AUJOURD’HUI, dès l’acquisition de votre appartement. Généralement, nous conseillons de souscrire un crédit sur 25 ans.

Alors oui, on en entend déjà certains dire : « Mais plus le crédit est long, plus les taux sont élevés et plus il revient cher ». C’est vrai.

Mais cette technique vous est favorable en plusieurs points :

  • En ayant la plus faible mensualité possible, vous allez générer dès le premier mois un complément de revenus.
  • Le loyer payé par le locataire va couvrir entre autres la mensualité du crédit. On peut ainsi considérer que c’est le locataire qui paie directement votre crédit.
  • Vous allez pouvoir investir à nouveau par la suite. En ayant une faible mensualité, vous allez générer des revenus complémentaires. De cette façon, les banques seront plus enclines à vous accorder de nouveaux crédits par la suite.
  • En générant des revenus récurrents, vous allez être motivé pour investir à nouveau. Repensez encore une fois à notre collègue, pensez-vous vraiment que d’ici quelques mois ou quelques années, il n’en aura pas marre de sortir 500 euros tous les mois pour son programme de défiscalisation ?

Pourquoi ne pas investir toutes ses économies dans un investissement locatif ?

En investissant toutes vos économies en un seul projet, vous épuisez votre épargne disponible ! Ce n’est pas nécessaire comme démontré plus haut. Et surtout votre épargne vous sera certainement bien plus utile pour de futurs projets (immobiliers ou non).

Pour en découvrir plus sur les avantages du crédit pour un investissement immobilier, rendez-vous ICI et ICI. Greg vous expliquera en vidéos en quoi le crédit vous permet de vous « enrichir ».

quand investir

Quand investir ?

Avant de vous lancer dans l’immobilier, il est légitime de vous poser tout un tas de questions. Certaines sont purement liées à l’investissement immobilier et concernent les techniques, les stratégies, l’organisation… D’autres, proviennent uniquement de vos craintes personnelles et peuvent conduire certains d’entre vous à reporter leur décision d’investissement.

Mais au delà de ces interrogations naturelles, y a t’il véritablement un bon moment pour vous lancer dans l’immobilier locatif ?

Le marché immobilier est constitué de différents cycles dont on ne peut pas déterminer la durée à l’avance. Ce serait bien trop facile 🙂 il nous suffirait de sortir notre boule de cristal.

Récemment, dans la deuxième moitié des années 2000, les prix de l’immobilier ont atteint des sommets. Avec l’apparition de la crise, beaucoup ont prédit l’effondrement des prix de l’immobilier. Nous avons, nous mêmes, pendant un moment été tentés d’attendre cet effondrement du marché qui au final n’a pas eu lieu.

Pourquoi nous sommes nous lancés dans l’immobilier sans attendre l’effondrement du marché ?

Encore une fois, on le répète, impossible de savoir quand les prix atteindront le seuil le plus bas. Les prix restent globalement élevés mais il est encore tout à fait possible de trouver des investissements rentables. Il suffit de chercher, d’analyser certains secteurs pour s’en rendre compte.

Par ailleurs, contrairement au marché boursier pour lequel les prix sont fixes (impossible d’acheter une action en dessous de sa valeur à un moment donné), sur le marché immobilier, il est tout à fait possible de saisir des biens en dessous du marché soit parce qu’ils sont affichés à bas prix soit par le résultat d’une négociation. C’est ce qu’on appelle un marché de gré à gré. De ce fait, il est possible à tout moment, quel que soit le cycle du marché, de trouver « une affaire » en immobilier.

a retenir

Que retenir de cet article ?

Pour faire un investissement locatif dans l’ancien réussi, il faut :

  • investir dans des petites surfaces à l’exclusion des studios
  • calculer les rentabilités des différents secteurs
  • n’investir que sur des biens avec des rentabilités au moins équivalente à 7/8% pour s’assurer un autofinancement
  • dépasser ces seuils pour générer du cashflow et donc de véritables compléments de revenus mensuels
  • utiliser l’argent de la banque
  • profiter des taux d’intérêt exceptionnellement bas
  • emprunter sur une durée longue pour maximiser vos gains dès le premier jour d’exploitation
  • ne pas attendre que les prix de l’immobilier s’effondrent. Vous pourriez attendre longtemps 🙂
  • utiliser les avantages d’un marché de gré à gré en négociant.

Et surtout passez à l’action ! Car n’oubliez pas : Tout est possible !!

Pour aller plus loin, recevoir TOUS nos conseils et notre guide sur l’indépendance financière, cliquez sur ce lien :

OUI, je veux aller plus loin

Et souvenez vous : TOUT EST POSSIBLE.
Greg et Elodie