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Il y a quelques temps, on vous annonçait vouloir investir dans un immeuble de rapport. Faute d’avoir trouvé la bonne affaire, on a finalement signé pour un nouvel appartement.

Mais on n’a pas laissé tomber nos recherches d’immeubles pour autant !

Comme les annonces d’immeubles à vendre se font rare sur Marseille, on a choisi d’élargir le secteur de nos recherches. Mme P est donc partie en visite cette semaine !

Elle avait repéré un immeuble à vendre dans une commune de 15 000 habitants à proximité d’une grande agglomération. Sur le papier, une super affaire :

L’immeuble est composé de 4 appartements avec un revenu locatif de 2200 euros mensuels. Il est à vendre au prix de 245 000 euros soit une rentabilité brute de près de 10%. Avec de tels chiffres, le cashflow est au rendez-vous. Ca nous donne la banane chez les P…

Sauf que voilà, en se rendant sur place (après avoir évité la neige), c’était plutôt la déconvenue :

Pas de travaux en perspective selon l’agent immobilier. Mais pourtant la façade (photo-ci dessous) dit le contraire… De même que la gouttière. Pour le coup, on ne jette pas la pierre à l’agent immobilier puisque c’était sa première visite des lieux à lui aussi.

 Investir immeuble de rapport

Façade de l’immeuble (quelques travaux à prévoir 🙂 )

Autre bémol :

Toutes les chambres des appartements sont des pièces aveugles et la plupart nécessitaient des travaux de remise en état. C’est tout de même un peu gênant et ça pousse à la déprime…

Une partie de l’immeuble n’est pas occupé. Ce n’est pas un problème en soi et dans notre cas, c’est même un avantage puisque cela nous permet de faire le bail qui nous convient. De plus, il arrive souvent qu’au départ des locataires, les propriétaires qui souhaitent vendre ne relouent pas les biens préférant laisser l’exercice au futur propriétaire.

Dans cette situation, il faut tout de même être vigilent. Est-ce bien le souhait du propriétaire ou y a t’il un problème au niveau des locataires ou du marché locatif ?

Dans le cas précis, on a plutôt senti que si certains appartements étaient vides, c’était plutôt en raison des locataires en place.

Alors bien sûr, c’est subjectif mais en immobilier, il faut aussi faire confiance à son instinct et ne pas se lancer tête baissée dans une acquisition si vous sentez qu’il y a un os.

Au final, la super affaire sur le papier s’est transformée en mauvaise affaire au fil de la visite. On ne se décourage pas pour autant. Parfois, il suffit de 5 visites pour trouver son bien et à d’autres moments, il en faudra 15 ou 20. Ca fait partie du jeu et cela ne signifie pas pour autant qu’il n’y a pas de bons investissements sur le marché.

Alors vous non plus, ne lâchez rien 🙂

Répondez-nous dans les commentaires ci-dessous.

Passez à l’action et continuez à apprendre !
Greg et Elodie (alias Mr et Mme P)


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