Il y a quelques temps, on vous annonçait vouloir investir dans un immeuble de rapport. Faute d’avoir trouvé la bonne affaire, on a finalement signé pour un nouvel appartement.

Mais on n’a pas laissé tomber nos recherches d’immeubles pour autant !

Comme les annonces d’immeubles à vendre se font rare sur Marseille, on a choisi d’élargir le secteur de nos recherches. Mme P est donc partie en visite cette semaine !

Elle avait repéré un immeuble à vendre dans une commune de 15 000 habitants à proximité d’une grande agglomération. Sur le papier, une super affaire :

L’immeuble est composé de 4 appartements avec un revenu locatif de 2200 euros mensuels. Il est à vendre au prix de 245 000 euros soit une rentabilité brute de près de 10%. Avec de tels chiffres, le cashflow est au rendez-vous. Ca nous donne la banane chez les P…

Sauf que voilà, en se rendant sur place (après avoir évité la neige), c’était plutôt la déconvenue :

Pas de travaux en perspective selon l’agent immobilier. Mais pourtant la façade (photo-ci dessous) dit le contraire… De même que la gouttière. Pour le coup, on ne jette pas la pierre à l’agent immobilier puisque c’était sa première visite des lieux à lui aussi.

 Investir immeuble de rapport

Façade de l’immeuble (quelques travaux à prévoir 🙂 )

Autre bémol :

Toutes les chambres des appartements sont des pièces aveugles et la plupart nécessitaient des travaux de remise en état. C’est tout de même un peu gênant et ça pousse à la déprime…

Une partie de l’immeuble n’est pas occupé. Ce n’est pas un problème en soi et dans notre cas, c’est même un avantage puisque cela nous permet de faire le bail qui nous convient. De plus, il arrive souvent qu’au départ des locataires, les propriétaires qui souhaitent vendre ne relouent pas les biens préférant laisser l’exercice au futur propriétaire.

Dans cette situation, il faut tout de même être vigilent. Est-ce bien le souhait du propriétaire ou y a t’il un problème au niveau des locataires ou du marché locatif ?

Dans le cas précis, on a plutôt senti que si certains appartements étaient vides, c’était plutôt en raison des locataires en place.

Alors bien sûr, c’est subjectif mais en immobilier, il faut aussi faire confiance à son instinct et ne pas se lancer tête baissée dans une acquisition si vous sentez qu’il y a un os.

Au final, la super affaire sur le papier s’est transformée en mauvaise affaire au fil de la visite. On ne se décourage pas pour autant. Parfois, il suffit de 5 visites pour trouver son bien et à d’autres moments, il en faudra 15 ou 20. Ca fait partie du jeu et cela ne signifie pas pour autant qu’il n’y a pas de bons investissements sur le marché.

Alors vous non plus, ne lâchez rien 🙂

Written by : Greg et Elodie

Greg et Elodie gagnent plusieurs dizaines de milliers d'euros de loyer tous les mois. Aujourd'hui, ils accompagnent des centaines d'élèves à devenir rentiers de l'immobilier.

9 Comments

  1. Stéphane Munnier février 8, 2015 at 7:09 - Reply

    Bonjour Mr et Mme P,

    La bonne affaire est parfois difficile a dénicher.
    Je suis sur un projet (Top silence) mais pas simple à mettre en oeuvre.

    Il faut fouiller, chercher, prendre des renseignements etc..

    Ceci dit, la façade de l’immeuble que vous avez visité ne donne pas envie, mais parfois ce cache un trésor.

    J’a été chineur pendant des années, et parfois on a de belles surprises.

    Il faut être juste être constant et ne pas lâcher.

    Amicalement
    Stéphane Munnier

  2. Bonjour M. et Mme P,
    Étonnant cette fenêtre entrouverte en plein hiver… Il n’y aurait pas des infiltrations par l’enduit manquant et un peu trop d’humidité à évacuer ??
    Et des chambres aveugles, ça ne me serait jamais venu à l’idée…
    Comme quoi il n’y a pas que le rendement dans la vie.
    Le prochain sera le bon !

    • Mr & Mme P février 9, 2015 at 8:07 - Reply

      « Il n’y aurait pas des infiltrations par l’enduit manquant et un peu trop d’humidité à évacuer ?? »

      Possible mais on ne s’est pas trop posé la question au vu de l’environnement du bien

  3. ludo février 9, 2015 at 6:40 - Reply

    Salut, il serait bien d’y retourner avec un professionnelle du bâtiment pour chiffrer le prix des travaux.
    Et d’y faire une proposition par rapport au cout global
    Si la toiture est en bonne état, le prix de la façade et des apparts ne devrait pas dépasser les 60000 euros.

  4. jerome février 9, 2015 at 4:15 - Reply

    bonjour Mr et Mme P
    cela ne fais rien!
    affaire suivante.
    bon courage à vous deux
    jérome

  5. lucie février 11, 2015 at 4:53 - Reply

    La persévérance est le maître mot, j’ai chercher mon 1er achat durant 1 ans et demi et fait je ne sais combien de visite. A chaque visite vous vous rapprochez.

  6. Guillaume février 12, 2015 at 1:55 - Reply

    C’est certain qu’il faut être persévérant mais à un moment donné il faut bien se jeter à l’eau !
    Le produit idéal n’existe pas, certains trouveront toujours une excuse pour ne pas passer à l’action. (Je ne dis pas ça pour vous les P, je sais que ce n’est pas votre cas, vous nous l’avez prouvé 🙂 )
    Donc moi je dis, quartier pourave, façade pourave, chambre noire ou aveugle, un train qui passe à coté…on s’en tape si le prix est en conséquence et que la très grosse rentabilité est là.

    • Didier-Fabrice février 12, 2015 at 4:32 - Reply

      Certes il faut se jeter à l’eau un jour ou l’autre mais la question à se poser dans le cas présent c’est est-ce que 10 % brut avant travaux constituent une très grosse rentabilité ?
      Du 10 % brut (mais en vérité je n’aime pas raisonner en brut) je peux les trouver sur des biens qui ont une certaine valeur patrimoniale donc un bien qui cumule les inconvénients (en particulier les inconvénients qu’on ne peut pas supprimer quartier pourave, métro qui passe sous le salon…) doit présenter une rentabilité bien plus explosive

  7. Guillaume février 12, 2015 at 1:57 - Reply

    PS : Du ciment sur de la pierre ça tient jamais à la longue !
    ça respire pas derrière, donc l’humidité doit bien ressortir quelquepart…

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