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Cliquez ici pour voir la vidéo qui vous donne la stratégie qu’on a utilisé pour atteindre …

Investissement locatif : loyer, le juste prix. Bonjour à tous ! Ici Élodie du site Notre-independance-financiere.fr. Je suis partie de zéro et aujourd’hui je vis de mes biens immobiliers et notamment de mes investissements locatifs. Quand vous faites un investissement locatif, le but du c’est de mettre en rapport un prix d’acquisition d’un bien immobilier avec les revenus fonciers, avec les loyers que vous allez percevoir. Pour que l’exercice soit réussi, il faut bien évidemment que vous soyez réaliste dans vos chiffres. C’est relativement facile de l’être sur votre prix d’acquisition, surtout s’il n’y a pas de travaux.

Une fois que vous avez fait l’acquisition d’un bien, vous savez exactement combien vous allez le payer et puis s’il y a des travaux, vous pouvez également faire des estimations relativement rapidement. Après, pour ce qui est du montant du loyer, là éventuellement les choses peuvent se compliquer un petit peu et puis surtout vous pouvez avoir tendance à un être un petit peu gourmand, à vouloir gagner un maximum d’argent avec votre investissement immobilier. Ce que je peux comprendre. Mais au niveau du loyer, il va quand même falloir être réaliste sur les montants que vous allez percevoir.

Mais quand vous achetez un bien immobilier à 60 000 €, que vous le louiez 500, 550 ou 600 € forcément ça ne va pas être la même chose pour vous. Je comprends bien que vous avez plutôt envie de vous diriger sur la dernière option sur les 600 €. Dans certains cas c’est tout à fait réaliste. Vous avez tout à fait le droit de faire ça et de mettre 600 €. Vous trouverez facilement des locataires, mais dans certains cas ça peut être une erreur. Je regardais récemment dur Marseille les prix à la location pour des studios dans un certain secteur. Honnêtement, la fourchette était très large.

On partait au minimum de 350 € pour aller jusqu’à 600 € par mois pour la location d’un studio. Alors, on comprend bien que l’éventail est large et que sur la fourchette basse la majeure partie des biens sont des biens qui sont un petit peu abimés, mais qui ne sont pas au goût du jour, qui n’ont pas des cuisines équipées et le prix s’en ressent. Puis inversement, plus on se rapproche des 600 € plus vous avez des prestations qui sont sympas, plus le bien est agréable à vivre. Mais l’écart est très large. Si par exemple, vous voulez louer un studio dans le secteur vous pourriez vous demander c’est quoi le juste prix.

À quel prix je vais trouver facilement des locataires ? A quel prix les locataires seront intéressés aussi par le fait de rester dans mon appartement ? Parce que plus votre loyer est juste, plus vos locataires vont rester longtemps dans votre appartement. Pour exemple, à côté de chez moi, il y a un bien qui se loue relativement cher, plus de 2000 € par mois. Plus de 2 000 € par mois, là on est vraiment dans les tarifs très élevés et très peu de personnes peuvent se permettre de louer des habitations 2000 € par mois. Mais le problème sur ce type de location ce n’est pas que vous ayez peu de demande, même si vous avez du turn-over, ce sera plus difficile de trouver de nouveaux locataires.

Mais c’est surtout le problème sur ce bien précis, c’est que les locataires ne restent pas. Quand vous devez changer de locataire tous les 6 mois, nécessairement ça induit un coût. Vous allez devoir vous mobiliser, trouver un locataire. Si vous déléguez la recherche de locataire à des agences alors c’est autant d’argent qui doit sortir de votre poche. Il faut absolument trouver des moyens pour que vos locataires soient heureux, soient contents et préfèrent rester dans vos logements. Dans ce cas précis quel était le problème ? C’est que le loyer est bien trop surestimé.

Les locataires se disent : « oui, pour ces frais-là je peux avoir des prestations plus intéressantes. Il me manque ceci, il me manque cela » et c’est ça qui les conduit très vite à changer de location. Autre exemple que j’ai pu voir sur les loyers surestimés. En fait, le tarif de la location dépend en partie des prestations qu’offrent votre logement, mais également du secteur. J’ai pu voir sur certains secteurs à Marseille des logements qui offraient de superbes prestations, qui étaient loués très cher, mais justement c’était là le problème. Ils étaient loués bien trop cher par rapport à la typologie de locataires, du quartier.

Quant vous avez un bien que vous voulez très cher, mais que dans ce quartier très peu de personnes ont le moyen de louer votre bien au prix que vous souhaitez et bien le problème est que justement vous allez trouver très peu de candidats pour votre logement. Le résultat c’est quoi ? Le résultat c’est que les propriétaires de ces biens en question qui proposent certainement des loyers trop élevés et je comprends bien qu’ils ont investi énormément, ils ont voulu faire une prestation plus haut de gamme que les autres, se retrouvent au final sans locataire en louant en tout cas avec des vacances locatives qui sont beaucoup plus fréquentes que d’autres biens.

Surtout, au bout d’un moment ils sont conduits à devoir baisser le prix de leur loyer s’ils veulent pouvoir louer sereinement, tranquillement à des personnes qui s’installent réellement dans le logement, pour un temps considérable et ne pas avoir à changer de locataire tous les 6 mois. Dernier exemple sur ce risque du loyer un petit peu surévalué. Une connaissance à moi avait investi sur Lyon avec l’aide d’une société pour réaliser son investissement. On lui a promis 1200 € de loyer. Il était très content, plutôt optimiste pour son investissement.

Ce qui s’est passé, c’est que pour trouver le premier locataire, ça n’a pas été très compliqué et puis la personne était effectivement rapidement partie. Une fois ce locataire parti, il n’arrivait pas à trouver de nouveaux candidats pour payer 1200 € par mois. Qu’est-ce qui s’est passé ? Au bout d’un moment, il a bien dû se rendre à l’évidence. C’est que pour le louer à nouveau il allait devoir baisser le montant du loyer. Dans ce cas-là, il l’a baissé d’une manière plutôt drastique puisqu’il est passé de 1200 € à 900 € de loyer. Et cela, ça change nécessairement votre rentabilité, ça change votre cash flow. Au final, ça change ce que votre investissement immobilier vous rapporte. Et ça, c’est vraiment un point à prendre en considération.

Ne cherchez pas à surévaluer les loyers. En conclusion, pour vos investissements locatifs, cherchez le juste prix pour vos loyers. Ça vous facilitera la vie. Vous trouverez plus facilement des locataires. Il y a aura beaucoup moins de turn-overs. Vous serez beaucoup plus tranquille et c’est ça un investissement immobilier réussi. Voilà c’était Élodie. J’espère que cette vidéo vous a plu. Avec Greg, on vous a concocté une petite vidéo de 30 minutes où l’on vous explique la stratégie qu’on a appliquée pour atteindre l’indépendance financière. Pour l’avoir, c’est très simple, il vous suffit simplement de cliquer sur le lien qui s’affiche juste en dessous et puis moi je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo. Tchao !

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Greg et Elodie (alias Mr et Mme P)


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