La loi Alur 2014 impacte le régime de la location meublée. Comme l’un de nos biens est en location meublée, on a voulu regarder de plus près quels sont les changements impliqués par la loi.

On a donc fait une petite étude que nous partageons avec vous :

Loi Alur 2014 : une définition plus stricte du meublé :

« un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante »

Pas de changement véritablement majeur pour l’instant puisque les parlementaires ne sont pas parvenus à définir une liste des meubles devant être présents dans l’appartement.

Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être réalisé au moment de la signature du bail. Une liste des éléments de ce mobilier devrait être fixée par décret : à suivre donc…

Loi Alur 2014 : un dépôt de garantie revu :

Le dépôt de garantie est fixé à 2 mois de loyer hors charges maximum pour la location meublée. Cela permet ainsi de prendre en compte la valeur des meubles.

Notons, par ailleurs, qu’en cas de départ, le dépôt de garantie devra être restitué au locataire dans un délai d’1 mois. Si vous dépassez ce délai, vous devrez alors vous acquitter d’une pénalité de 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Loi Alur 2014 : une révision annuelle des loyers à ne pas manquer

(valable pour la location meublée ou vide)

Si le bail le prévoit, vous pouvez réviser annuellement le montant du loyer de votre locataire en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers. Désormais, vous devrez être vigilent et ne pas rater le coche. En effet, vous disposez d’un délai d’un an pour appliquer la révision du loyer. De plus, celle-ci ne pourra prendre effet qu’à compter de la réception de la demande de révision par le locataire. Il n’y a donc pas d’effet rétroactif.

Loi Alur 2014 : des modèles types de bail et d’état des lieux

(valable pour la location meublée ou vide)

Alors on les attend toujours mais on a déjà pu noter quelques modifications dans les modèles récents : surface du logement (si un écart de 5% est constaté le locataire peut demander une révision du loyer), montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, nature des travaux effectués entre deux locataires, mention de la communication au locataire des différents diagnostics

Et bien sûr à venir : le montant du loyer de référence dans la zone où est situé le logement.

Loi Alur 2014 : encadrement des loyers dans les grandes villes

(valable pour la location meublée ou vide)

C’est la partie qui fâche un peu puisque nous n’avons pour l’instant aucune visibilité. Forcément cela inquiète un peu de devoir se retrouver avec des loyers plafonnés car qui dit loyer dit rentabilité…

L’encadrement des loyers concernera les villes de plus de 50 000 habitants dites zones « tendues », c’est-à-dire où il existe des difficultés d’accès au logement. Le préfet fixera une fourchette de loyers d’après les niveaux de loyers observés par les observateurs locaux.

Loi Alur 2014 : mise en place de la GUL

Alors non, on est ni dans Stargate ni dans le Seigneur des anneaux…

Il s’agit de la garantie universelle des loyers dont l’entrée en vigueur est prévue pour 2016 (!). Elle sera gratuite (yallah !), non obligatoire et permettra une couverture pendant 18 mois.

Et vous ? Qu’est ce qui vous a marqué dans la loi Alur ?

Written by : Greg et Elodie

Greg et Elodie gagnent plusieurs dizaines de milliers d'euros de loyer tous les mois. Aujourd'hui, ils accompagnent des centaines d'élèves à devenir rentiers de l'immobilier.

8 Comments

  1. Nathanael novembre 6, 2014 at 4:27 - Reply

    Bonjour Mr et Mme P
    Perso Je pense que la loi, je pense que la loi Alur est à l’avantage des propriétaire mais bon je n’y connais pas trop.
    Bonne suite

  2. Guillaume novembre 6, 2014 at 11:22 - Reply

    Bonjour Nathanael,
    Heu…tu es certains que l’on parle de la même loi Alur ? 🙂
    Elle est à l’initiative de Cécile Duflot, bien réputée pour être une gauchiste pure et dure dans le mauvais sens du terme. ;(
    Je suis d’accord qu’il faut améliorer les rapports propriétaires vs locataires.
    Mais là c’est carrément en faveur des locataires et cela risque de tuer l’investissement locatif. Heureusement elle s’est fait retoquer sur beaucoup de propositions.
    Elle aurait mieux fait de s’attaquer une bonne fois pour toutes à ces vermines de marchands de sommeil !

    Guillaume , http://www.immeuble-de-rapport.fr

  3. InvestMan novembre 6, 2014 at 3:23 - Reply

    Pour ce qui est de la revalorisation des loyers, le texte ne change rien du tout à ce qu’il y avait avant (enfin d’après le paragraphe que je lis dans cet article).

    En ce qui concerne le remboursement du dépôt de garantie, on voit encore une fois que ceux qui font les lois n’ont aucune conscience de la réalité du terrain. Pour connaître le montant exact que l’on doit restituer ou demander au locataire au terme de son contrat, il faudrait d’abord connaître les charges réelles. Dans le cas d’une copropriété, les charges réelles de l’année N ne sont généralement connues que l’été de l’année N+1, soit souvent bien après le départ du locataire.

    On pourrait se dire qu’il suffit d’appliquer un forfait, et ça serait bien plus simple pour tout le monde, or la jurisprudence préfère qu’on perde des heures de travail à déduire les montants au centime près, pour au final une différence de 2 ou 3 euros en faveur ou défaveur de l’une ou l’autre des parties.

  4. lucie novembre 9, 2014 at 3:43 - Reply

    Le droit français est toujours aussi simple,lol !
    Il est dit « nul n’est censé ignorer la loi » mais elle change sans cesse, et parfois on ne comprend pas tout.
    concernant la loi Alur je ne sais pas si cela ne va pas bloquer un peu la location.

    lucie http://www.investissement-immobilier-premierpas.com/blog/

  5. Didier-Fabrice novembre 11, 2014 at 3:34 - Reply

    @InvestMan

    M. et Mme P; ont quelque peu simplifié les dispositions ALUR. En effet le petit b du 9ièment du grand I (Un Romain) de l’article 6 de la fameuse loi ALUR (je prends un moment pour reprendre ma respiration…) stipule qu’une somme n’excédant pas 20 % peut être conservée jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Le sole définitif doit être régularisé dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

    D’autre part, si pour la location nue les charges récupérables sont expressément limitatives et par conséquent doivent être régularisées au centime près, pour la location meublée cela n’est pas le cas et on peut choisir (il suffit de l’écrire dans le bail) un système à la consommation réelle ou un système forfaitaire

    @Lucie

    Contrairement à ce qu’on pourrait penser la formule « nul n’est censé ignorer la loi » signifie simplement qu’on ne peut se prévaloir de son ignorance du droit pour s’y soustraire.
    En fait c’est tout simplement logique imagine que tu tues ton voisin et que tu dises au juge ah désolé je savais pas qu’on n’avait pas le droit mais promis je recommencerai plus je peux retourner chez moi ? Ca serait un peu trop facile…
    Mais je te rassure personne ne connaît toutes les lois et même les juristes font des erreurs ce qui explique que le système judiciaire français soit sur trois niveaux : un premier jugement, une possibilité d’appel qui re-juge l’affaire si une partie n’est pas d’accord avec le premier jugement (sauf les jugements en premier et dernier ressort pour les litiges portant sur de faibles montants) et un troisième niveau qui ne juge pas l’affaire mais qui contrôle la correcte application des lois.

    Alors oui le droit ne semble pas accessible de prime abord (il faut bien que nous les juristes justifions nos salaires 😉 ) mais en fait ce n’est ni plus ni moins qu’un métier comme un autre qui s’apprend.
    Et comme pour les autres facettes du « métier » d’investisseur on dispose de deux choix : soit on se forme soit on délègue (cf l’article « réussir tout seul ? » ou le tien sur la constitution de ta dream team)

  6. InvestMan novembre 16, 2014 at 8:53 - Reply

    @Didier-Fabrice, c’est exact, c’est bien ce que la loi stipule. Cependant, la réalité du terrain est toute autre (« on voit encore une fois que ceux qui font les lois n’ont aucune conscience de la réalité du terrain »). Quand tu restitues 80% du DG et que tu conserves 20% dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes, tu as face à toi un locataire qui ne comprend pas et qui s’imagine être volé (heureusement que tous les locataires ne sont pas comme ça, mais c’est le cas pour beaucoup). Tu te retrouves alors avec un procès alors que tu étais bien dans ton droit. La gestion du procès te coûte très cher en temps et en argent… Pire quand les 20% ne suffisent pas à compenser la consommation réelle, et que tu demandes à ton ex-locataire de compléter la différence, il crie à l’arnaque, porte plainte pour extorsion de fonds, va voir toutes les associations de défense des locataires et au final ne paye jamais. Le propriétaire perd, ce n’est pas grave…

    Tu fais bien également de rappeler le second élément de distinction entre location nue et meublée. Cependant, encore une fois, ce qui est écrit dans la loi est loin de refléter la réalité du terrain. Je connais plusieurs propriétaires qui louent en meublé qui ont mis en place un système au forfait bien mentionné dans le contrat. L’un de ces propriétaires, à l’occasion de plusieurs impayés a fait un procès à son locataire. Ce dernier s’est retourné contre le propriétaire en invoquant qu’il devait faire une régularisation des charges selon la consommation réelle.

    Le juge a fait abstraction des milliers d’euros d’impayés et a ordonné au propriétaire d’engager un comptable pour déterminer au centime près les charges et que s’il le faut, il conviendrait de rembourser le locataire. Pourtant, le propriétaire était dans son plein droit, c’était écrit dans le contrat, mais rien à faire…

    On peut donc être tout à fait dans son droit et se retrouver lésé ! Malheureusement ça arrive plus souvent qu’on ne le croit !

  7. Guillaume novembre 16, 2014 at 9:26 - Reply

    Investman, tes exemples font froid dans le dos.
    Encore une bonne raison pour arrêter d’investir en copropriété.
    Privilégiez les petits immeuble de rapport avec des compteurs séparés, au moins vous serez tranquille, pas besoin d’attendre l’assemblée générale de copro pour régulariser.

  8. InvestMan novembre 16, 2014 at 11:06 - Reply

    @Guillaume, j’en ai un tas d’autres exemples du même genre. Je ne peux que rejoindre ton avis sur l’intérêt d’avoir un immeuble de rapport 🙂

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