Mettre en location un appartement et assurer la gestion locative par une agence : pas pour nous ! Comme vous le savez, nous venons de réaliser notre deuxième achat immobilier. L’objectif est encore une fois de faire de l’investissement locatif mais actuellement le bien est vide.

Mettre en location un appartement et gestion locative 

On s’est donc demandé si nous devions passer par une agence pour trouver un locataire voire assurer la gestion locative ou tout faire nous même.

 

Mettre en location un appartement par agence

On a été pas mal refroidi par l’expérience d’un ami. Pour son 1er investissement, il s’est dit que le plus sage était de laisser la mise en location et la gestion à des professionnels. D’autant plus que son bien est un T1 donc fort turnover des locataires.

L’agence faisait bien son boulot pour les entrées et sorties (baux, états des lieux…) mais il n’a jamais perçu aucune caution, c’est toujours l’agence qui les conservait.

 

Gestion locative par agence

Si l’on prend toujours l’exemple de notre ami, la gestion locative a été la cerise sur le gâteau. En effet, lorsqu’un locataire se plaignait de tel ou tel problème, notre ami n’en était jamais informé (problème d’infiltration d’eau notamment) et les locataires partaient les uns après les autres car ils n’avaient jamais de réponse à leurs problèmes. Sans compter la dégradation du bien…

Dans le même temps, notre premier bien que nous gérons par nous même depuis plus de 2 ans maintenant nous a couté 3 fois moins de temps que celui de notre ami. Il suffit de recevoir les chèques, faires les revalorisation de loyer, paiement des taxes d’ordure ménagère et lorsqu’il y a un soucis, notre locataire nous contacte directement c’est beaucoup plus simple.

 

Nous avons également fait les frais de la gestion locative par agence à titre personnel en tant que locataire lorsque nous vivions nos belles années sur Paris 🙂 .

En 6 ans de location (du même bien), nous n’avons jamais eu aucune régularisation de charges locatives. On pensait tout naturellement que le prévisionnel de charges avait été bien effectué et qu’il collait avec le réel des charges.

Hélas non, après 5 années de location notre cher(e) agence immobilière nous a réclamé plusieurs milliers d’euros de régularisations sans nous fournir la moitié des justificatifs correspondant !

 

 

Vous aurez compris qu’aux vues de ces expériences, nous avons naturellement fait le choix de nous débrouiller nous mêmes. Certes, on y investi un  peu de temps mais on en a pour notre argent 🙂

 

Et vous ? Passez-vous par une agence pour mettre en location un appartement ?

Written by : Greg et Elodie

Greg et Elodie gagnent plusieurs dizaines de milliers d'euros de loyer tous les mois. Aujourd'hui, ils accompagnent des centaines d'élèves à devenir rentiers de l'immobilier.

5 Comments

  1. Gwen de moins-cest-mieux.com avril 14, 2014 at 2:02 - Reply

    Salut,
    je pense que dans tout corps de métier il y a les bons et les mauvais… Le pb avec l’immo c’est qu’il est difficile de les discerner. En cas de soucis, ca chiffre gros et vite alors oui moi aussi je fais moi meme. On pourrait se reposer la question si on multiplie les acquisition, et encore.

    Pour mon T2 j’ai fait venir la collaboratrice « location » de l’agence qui avait le logement en vente. Le but etait d’avoir une estimation de la valeur locative… Pour eux, meme s’ils se paient au %, un loyé faible signifie une location rapide, moins de turn over, donc beaucoup moins de travail.
    Au final, une estimation à 460 euros alors que j’en espérai au moins 500. J’ai tranché à 480 et je l’ai loué en…1 demie journée!

  2. Didier avril 14, 2014 at 2:43 - Reply

    On doit se poser à de nombreuses reprises la question du « faire soi-même » ou « faire faire » : pour les recherches (appel à un chasseur ou pas), pour les travaux (de rénovation voire de rafraîchissement), pour la gestion locative, pour la comptabilité/déclaration fiscale (la question se pose surtout lorsqu’on fait du meublé et une déclaration au réel) et enfin pour la revente (en direct ou via une agence).

    Il faut alors choisir le judicieux dosage entre ses compétences (tout le monde n’est pas capable de rénover de A à Z un appartement ou de tenir une comptabilité -même si elle est super simplifiée- par exemple), son temps disponible (par exemple Gwen tu parles de ton T2 mais quid de ton bungalow ? la location saisonnière est énormément plus chronophage que de la location classique) et des coûts (j’aime à rappeler que même lorqu’on fait soi-même cela a un coût même si le coût n’est pas directement exprimé en espèces sonnantes et trébuchantes comme le dit la chanson le temps « perdu » ne se rattrappe plus, il faudrait alors évaluer à combien vous auriez pu monnayer ce temps)

    Je ne porte pas particulièrement les agences immobilières dans mon coeur (et c’est un euphémisme) mais lorsque vous écrivez  » notre premier bien que nous gérons par nous même depuis plus de 2 ans maintenant nous a couté 3 fois moins de temps que celui de notre ami » ce n’est pas uniquement du fait de l’agence (même s’il semble qu’il ne soit pas tombé sur la meilleure) il y a aussi que vous avez peut être mieux choisi l’appartement que votre ami et peut être aussi une part de chance (je crois qu’il y a toujours une part de chance dans une opération immobilière)

    @Gwen : quand as-tu fait estimer la valeur locative avant la signature ou après ? Si c’est avant une estimation inférieure à la tienne peut soit remettre en cause ton estimation soit être un fabuleux argument pour faire baisser le prix de vente…

  3. Gwen de moins-cest-mieux.com avril 15, 2014 at 12:52 - Reply

    L’estimation ne pouvait etre faite qu’apres la renovation vu l’état de délabrement du logement. J’ai utilisé la valeur locative en l’état, 400 euros, (dernier bail de l’ancien proprio qq mois auparavant) pour mon dossier bancaire mais c’est tout.
    Ceci dit tu as parfaitement raison, le cout est aussi en temps: j’ai passé 3 mois a rénover… Ce n’est pas un période sympa et mon épouse en avait bien marre… Mais on dit souvent que le premier investissement est crucial… il fallait que j’assure.

    Niveau bungalow, c’est clair le saisonnier est tres chronophage; d’ailleur, si vous voulez venir dans le Var, il est à louer; mes locataires sont accueuillis avec du rosé frais…

  4. InvestMan avril 17, 2014 at 5:54 - Reply

    Article intéressant. Un ami a décidé de ne plus travailler du tout avec les agences en ce qui concerne la gestion locative. Il s’est rendu compte, que ce n’était pas du tout géré de façon optimale étant donné que le bien n’appartient pas à l’agence.

    En l’occurrence, pour certaines réparations à la charge du propriétaire, l’agence acceptait n’importe quel devis, même s’il coûtait 10 fois plus cher que la normale et ne s’en préoccupe pas car elle ne paye rien. Si le propriétaire en gestion directe était confronté au même problème, il y a fort à parier qu’il aurait passé quelques minutes de recherches de plus pour économiser quelques centaines/milliers d’euros !

    Je ne dis pas que toutes les agences de gestion locative sont mauvaises, et fort heureusement, mais il faut anticiper ce genre de problème.

    • Mr & Mme P avril 22, 2014 at 8:47 - Reply

      Intéressant ton retour. Cela nous conforte dans notre choix !
      Il y a certainement des agents immobiliers qui font le travail correctement mais encore faut il les trouver 🙂

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