Modèle tableur plan de financement

1. Architecture du fichier

Quatre onglets principaux : Hypothèses, Plan de financement, Cash-flow, Scénarios. Les cellules d’entrée (fond bleu) sont débloquées, le reste est protégé pour éviter les erreurs de formule.

Hypothèses : prix acte en main, frais, travaux détaillés, calendrier de décaissement, loyers encadrés/loyers cibles, charges récupérables et non récupérables.

Plan de financement : répartition besoins/ressources, calculs LTV, effort d’épargne, DSCR et ratio sécurité. Chaque modification se répercute instantanément dans les autres onglets.

• Couleurs normalisées pour faciliter la lecture
• Historique versionné (onglet "Historique")
• Compatible Excel, Google Sheets, LibreOffice

2. Méthodologie de saisie

Listez tous les postes travaux, même estimatifs : démolition, second œuvre, ameublement, honoraires. Un buffer de 5 % est calculé automatiquement (modifiable).

Dans la section loyers, renseignez à la fois loyer encadré (si applicable) et loyer cible. Vous visualisez immédiatement l’écart et le risque d’encadrement.

Ajoutez chaque financement : prêt principal, prêt travaux, différé, prêt in fine. Le tableau calcule mensualités cumulées, durée, coût total des intérêts et effort d’épargne mensuel.

3. Cash-flow et sensibilité

L’onglet Cash-flow ventile loyers, charges, taxes, assurances, GLI, gestion, trésorerie de sécurité. Résultat : cash-flow mensuel, annuel et effort d’épargne.

Colonnes de sensibilité pour tester vacance (1 à 3 mois), hausse de charges (+10 %), choc de taux (+0,5 %). Vous mesurez immédiatement la résilience du projet.

Reliez cet onglet à notre simulateur si vous souhaitez comparer plusieurs biens simultanément.

4. Scénarios et arbitrages

Trois colonnes pré-remplies : Conservateur, Central, Ambitieux. Copiez vos hypothèses puis ajustez loyers, vacance, taux, durée pour visualiser la marge de manœuvre.

Alertes visuelles : DSCR < 1,1, effort d’épargne > 300 €/mois, vacance > 2 mois. Le tableur vous évite d’apporter à la banque un dossier trop optimiste.

Utilisez cet onglet pour arbitrer LMNP vs SCI, 20 ans vs 25 ans, colocation vs meublé classique. Les graphes intégrés montrent l’impact net/net-net.

5. Livrable bancaire

L’onglet Résumé PDF compile : prix, travaux, calendrier, besoins nets, DSCR, taux d’endettement, cash-flow, plan B. Il est prêt à imprimer ou à insérer dans votre dossier.

Ajoutez vos pièces annexes (compromis, devis, DPE, photos) et vous avez un dossier complet en quelques minutes.

Couplez-le avec notre guide dossier bancaire pour dérouler un pitch carré.

6. Questions fréquentes

SCI : renseignez les comptes courants d’associés dans la partie "Apport" et ajustez le taux d’IS dans l’onglet Cash-flow.

Plusieurs biens : dupliquez Hypothèses + Cash-flow, renommez-les par bien, consolidez dans l’onglet Synthèse.

Pas d’Excel ? Le fichier fonctionne sous Sheets/LibreOffice. Les macros sont bannies pour rester compatibles.

Conclusion : garder le cap

Modèle tableur plan de financement n’est pas un sprint : mesurez vos résultats après chaque étape pour rester aligné avec votre objectif « Structurer toutes les hypothèses financières ».

Capitalisez sur Un modèle duplicable accélère le rythme d’acquisition sans perdre de vue Prévisions imprécises qui décrédibilisent le dossier. Accordez-vous le rythme annoncé : Mise à jour avant chaque rendez-vous bancaire.

Entourez-vous d’un banquier, d’un mentor ou d’un pair : Investisseur qui formalise ses calculs progressent plus vite lorsqu’ils confrontent leurs chiffres.