Nous nous sommes fixés comme objectif d’acheter un immeuble de rapport. Nous avons fait notre première visite cette semaine. Dans cet article, nous allons vous parler de notre première visite et vous dire pourquoi vous devez vous intéresser à ce type de bien.

 acheter un immeuble de rapport

Cela fait quelques temps que nous réfléchissons à notre prochain investissement. Après avoir acheté 2 appartements, nous avons envie de passer à la vitesse supérieure et d’acheter un immeuble de rapport.

Avancer plus vite vers l’indépendance financière

Le plus gros avantage des immeubles est de pouvoir acheter 3, 4, 5… appartements d’un seul coup. Et ceci avec quasiment le même niveau d’effort. Acheter 4 appartements pourrait nous prendre plusieurs années alors qu’acheter directement 1 immeuble qui contient 4 appartements peut se faire en quelques mois comme n’importe quel investissement immobilier.

Acheter un immeuble de rapport : les économies d’échelle

Voici un avantage non négligeable ! Lorsque vous achetez un immeuble qui contient 4 appartements, vous passez une seule fois chez le notaire et cela va vous permettre de réduire les frais !

Prenons un exemple concret :

On a fait une rapide simulation via un site internet :

Pour un immeuble d’une valeur de 300 000 € FAI, les frais de notaires s’élèvent à 24324 €

En comparaison, si vous achetez 5 appartements à 60 000 euros, vous paierez (5 x 6028) 30 140 € de frais de notaires

Par ailleurs, d’après ce que nous avons pu observer la taxe foncière est généralement plus faible pour un immeuble comprenant 5 lots que pour 5 lots à différentes adresses.

Idem pour l’assurance du bien !

Un marché d’investisseurs !

Autant le dire tout de suite, tout un chacun ne s’intéresse pas d’office aux immeubles de rapport pour investir dans l’immobilier. Beaucoup débuteront par de petites surfaces et des petites sommes à investir, tout comme nous. De fait, vous vous retrouvez donc en concurrence avec d’autres petits investisseurs mais aussi avec des personnes qui cherchent à acquérir leur résidence principale. Il est donc plus facile de négocier des immeubles et les prix affichés sont généralement faits pour attirer les investisseurs.

Pas de copropriété donc pas de syndic !

C’est un net avantage, vous gérez tout seul votre immeuble. Aussi quand des dépenses sont à prévoir vous restez maître du calendrier. Par exemple, si vous ne pouvez pas assumer la charge d’un ravalement de façade cette année, vous pourrez toujours le reporter à l’année suivante.

Vous échappez au passage aux frais de syndic qui peuvent se révéler assez élevés.

Acheter un immeuble de rapport : plus pratique

Etant donné que c’est vous qui gérez les différents appartements, il vous sera plus facile de régler les différents entre locataires.

Sur l’un de nos appartements, nous avons eu à gérer un dégât des eaux qui provenait très certainement de l’appartement du dessus. Problème, nous n’avons jamais pu entrer en communication avec le locataire du dessus ou le propriétaire de l’appartement concerné ! Si vous êtes propriétaire de l’ensemble des appartements, il vous sera plus facile de régler ces petits désagréments.

Pour finir, les économies de frais et de charges permettent de bien améliorer la rentabilité nette !

Notre projet :

Cette semaine, nous avons visité un immeuble comprenant 3 appartements de type 3. La rentabilité affichée (sans négociation) est de plus de 9%. Malheureusement, nous avons noté plusieurs points négatifs (présence de rongeurs, installation électrique hors norme,…), nous ne donnerons donc pas suite sur ce bien.

Reprise des visites dès la semaine prochaine ! Notre bonne affaire est là, reste à la trouver J

Et vous ? Avez-vous envie d’investir dans un immeuble ?

Written by : Greg et Elodie

Greg et Elodie gagnent plusieurs dizaines de milliers d'euros de loyer tous les mois. Aujourd'hui, ils accompagnent des centaines d'élèves à devenir rentiers de l'immobilier.

20 Comments

  1. Fabien octobre 5, 2014 at 5:03 - Reply

    Salut à vous,

    Votre immeuble de rapport peut aussi être une MAISON INDIVIDUELLE sur 2 ou 3 niveaux composé de 8 à 10 CHAMBRES , 3 ou 4 Salle de bain, 2 ou 3 WC, 1 ou 2 Cuisines, 1 ou 2 Salons,

    Option 1: vous proposez en COLOCATION pour des étudiants et jeunes actifs

    > Budget achat + travaux : 400 000 €
    > Mensualité de crédit immobilier : 2 000 €
    > Recettes Locatives ( 9 x 500 €) : 4 500 €
    > Charges +Entretien + Taxes : 1 000 €

    Cash Flow mensuel net d’impot: 1500 €

    Option 2: vous transformer la maison en 6 APPARTEMENTS

    > Budget achat + travaux : 500 000 €
    > Mensualité de crédit immobilier : 2 500 €
    > Recettes Locatives ( 6 x 800 €) : 4 800 €
    > Charges +Entretien + Taxes : 1 000 €

    Cash Flow mensuel net d’împot: 1300 €

    Bonnes visites,

  2. Blog trader amateur octobre 5, 2014 at 6:16 - Reply

    En effet un immeuble est une belle opportunité.

    Après mon premier parking je regarde les immeubles inférieurs à 250000 € en visant 10% de rentabilité brut .

    Faite nous part de vos trouvailles!

  3. Guillaume octobre 5, 2014 at 6:19 - Reply

    Très bonne idée de vouloir investir dans un immeuble de rapport ! Pour avoir testé tous les différents « supports » d’investissement immobilier je peux vous affirmer que c’est ce qu’il y a de plus efficace. Et c’est grâce aux immeubles de rapport que j’ai pu « virer » mon patron 🙂
    Bonnes recherches alors !
    Attention à bien vérifier si les compteurs eau et Edf sont séparés, ça peut vite plomber votre investissement.

  4. Mr & Mme P octobre 5, 2014 at 6:37 - Reply

    Merci pour vos encouragements, on vous tiendra au courant.
    @Guillaume : merci pour le tips, Mme P avait effectivement noté ce point 🙂

  5. Guillaume octobre 5, 2014 at 6:56 - Reply

    Trop forte cette Mme P ! 🙂

  6. Romaric octobre 5, 2014 at 7:22 - Reply

    Bonjour Mr et Mme P.

    Il est vrai que les immeubles de rapport sont très rentable et une fois avoir acheter plusieurs petits biens, on tente plus gros.

    Le seul défaut que j’y voit c’est que ce n’est pas pour toutes les bourses…

    Par rapport à une place de parking ou même un appartement, le prix d’achat est conséquent et peu exclure pas mal de gens.

    Mais en tout cas félicitations pour ce nouvel objectif et tous mes vœux de réussite.

    Romaric

    • Guillaume octobre 5, 2014 at 7:29 - Reply

      Pas d’accord avec toi Romaric, mon dernier immeuble de rapport m’a coûté 76 000 € pour 3 appartements. Avec une bonne rentabilité, c’est tout à fait finançable par un banquier. J’en parle dans mon dernier article.

      • Didier-Fabrice octobre 6, 2014 at 8:36 - Reply

        Certes on trouve de tout dans la catégorie « immeuble de rapport ». Un truc par exemple qui marche bien ici aux Antilles c’est de transformer une villa en immeuble de rapport (on trouve à louer des bas ou des hauts de villa)
        Mais si on est tout à fait honnête

        1) Si on trouve des immeubles de rapport à 76 000 € c’est qu’un appartment doit se trouver autour des 30/35 K€ donc c’est toujours un budget plus conséquent et c’est normal puisqu’on achète en une fois plusieurs appartements
        Un très bas salaire peut peut être avoir une capacité d’emprunt de 40 K€ mais pas du double
        Cela dit pour des montants trop faibles l’effet de levier joue trop peu par rapport aux coûts fixes d’un crédit et c’est vrai que je chipote un peu (mais c’est ce qui fait mon charme)

        2) Je suppose que ce n’est pas avec un immeuble de rapport à 76000 € que tu as viré ton patron (ou alors avec une renta mini de 40 % 😉 )

        Pour moi le vrai problème des immeubles de rapport c’est que ça reste un marché de niche surtout dans certains territoires (ici aux Antilles par exemple y a pas grand chose à se mettre sous la dent et par conséquent le marché pour faire du saisonnier est beaucoup plus porteur)

        • Guillaume octobre 6, 2014 at 10:20 - Reply

          Je te rassure ce n’est pas uniquement avec un immeuble à 76 k que j’ai « viré  » mon patron ! 🙂
          J’encaisse aujourd’hui 5520 € de loyers mensuels HC répartis sur 14 lots. Je rembourse en face des crédits pour 3204 € par mois.

          « Un très bas salaire peut peut être avoir une capacité d’emprunt de 40 K€ mais pas du double »
          Alors là je ne suis pas du tout d’accord, ce n’est pas le montant de ton salaire qui va déterminer ta capacité d’emprunt. Tu oublies d’y ajouter les revenus générés par le bien financé à hauteur d’environ 75% des loyers encaissés.

          Entièrement d’accord avec toi pour dire qu’aux Antilles il vaut mieux se concentrer sur de la location saisonnière. Ce serait dommage de ne pas exploiter une si belle région…

  7. Mr & Mme P octobre 5, 2014 at 7:43 - Reply

    Effectivement, suivant les régions, un immeuble peut couter plus ou moins cher. Chez nous, suivant les cas, c’est entre 200ke et 350ke.
    Mais ce qui importe surtout c’est la rentabilité et le cashflow associé.

  8. Martin octobre 6, 2014 at 5:28 - Reply

    La recherche d’un immeuble doit se faire patiemment. Mettez vos critères par écrit, soyez responsable envers ceux-ci, si l’immeuble ne rencontre pas vos critères d’achat, passer à autre chose.

    L’important demeure toujours la rentabilité de l’opération, n’oubliez jamais que le profit se fait toujours à l’achat, soyez intransigeant sur vos demandes et faites des offres qui respectent les niveaux de rentabilité visés.

    Martin
    http://www.investir-a-la-bourse.com

  9. Nathanael octobre 6, 2014 at 8:57 - Reply

    Bonjour Mr et Mme P
    Intéressant de voir que vous avez effectuer le premier et important pas avec l’indépendance financière.
    l’immobilier est un bien qui comme on le dit, ne pourri jamais c’est ce qui fait sa force dans l’indépendance financière. Mais, fort est de constater que les règles en immobilier ne sont pas les mêmes dans tous les pays.
    Actuellement, vivant en Afrique, il faut pour investir dans l’immobilier acheter son propre terrain et y construire se appartements. Le schéma est assez long mais les coûts avantageux. Avec un investissement de 300.000, on peux avoir pour soi un vrai quartier.
    En second lieux, l’immeuble de rapport est vraiment intéressant. Avoir tout un immeuble pour soi est totalement bénéfique comme vous l’avez dit surtout en tenant compte la rationalité d’un agent économique.
    C’es mon avis.
    Courage et bonne suite.

  10. Bertrand octobre 6, 2014 at 10:12 - Reply

    Bonjour Mr et Mme P. ,

    Je ne peux que vous encourager dans l’achat d’un immeuble qui :
    – optimisera votre temps, votre énergie et vos finances
    – diluera le risque de ce projet à travers les différents appartements

    Si vous optez pour un immeuble avec travaux, je vous invite à consulter un architecte qui percevra et vous proposera une toute autre disposition de l’existant pour en obtenir une rentabilité locative accrue.

    A bientôt,
    Bertrand

  11. tempo octobre 7, 2014 at 3:15 - Reply

    Bonjour, pour ce type d’investissement locatif, quel est l’apport personnel dans le financement.Si le plan démontre un cash flow dès la fin du premier exercice, l’argument suffit-il auprès du banquier pour obtenir les fonds?

    Je vous remercie par avance
    Yann

    • Mr & Mme P octobre 12, 2014 at 9:42 - Reply

      Bonjour,

      Nous connaissons des gens qui l’ont fait sans apport. Après ça dépend aussi du prix de l’immeuble et de la conjoncture.
      Nous vous tiendrons au courant lorsque nous serons au bout de notre investissement pour juger sur notre propre cas 🙂

  12. lucie octobre 10, 2014 at 2:09 - Reply

    Bonjour monsieur et madame P

    Article d’actualité dans mon cas car je suis en plein dans les démarches bancaires pour l’achat d’un immeuble de rapport.
    Et le top de ce projet c’est que les 3 appartements de l’immeuble sont déjà loué.
    Je trouve que vous avez bien fait le tour des différents avantages qu’offre un tel investissement.
    Pour ma part, je pense me concentré essentiellement sur ce genre de bien.
    Le but et de dégager assez de cash flow sur chaque investissement pour pouvoir « quitter son patron ».
    A bientôt

  13. Guillaume octobre 10, 2014 at 11:02 - Reply

    Nickel Lucie !
    Tu peux nous donner quelques chiffres de ton projet?
    Prix d’achat, montant des loyers…

  14. lucie octobre 11, 2014 at 1:42 - Reply

    Oui Guillaume,
    bonjour Guillaume

    Je t’ai donner plus de détail en répondant au commentaire que tu as laisser sur mon blog, mais je vais en faire part ici. Cela peut intéresser certaine personne.

    Immeuble dans petite ville au prix de 79 000€
    3 appartements loués pour un montant de 970 €/mois
    Je vous laisse faire les calculs la rentabilité brut est proche des 15 % 🙂

    Ca fait rêver mais c’est bien réel, et le pire, c’est qu’il est à vendre depuis plusieurs mois.

  15. Guillaume octobre 11, 2014 at 8:13 - Reply

    Hé ben ! Pour des « premiers pas  » tu démarres en trombe 🙂
    C’est étonnant quand même qu’un immeuble proche des 15% tarde à se vendre.
    C’est vrai que les investisseurs ont peur à tort d’investir dans les coins un peu paumés…

  16. Sebastien octobre 12, 2014 at 5:06 - Reply

    Bonjour Monsieur et Madame P,

    Je suis d’accord avec vous et avec les lecteurs qui ont laissé des commentaires pour mettre en avant les immeubles de rapport.

    Attention neanmoins au marché de la zone dans laquelle vous souhaitez investir.

    Dans une petite ville de ma region d’origine par exemple, il y a toujours beaucoup d’immeubles de rapport à vendre mais ce serait presque une erreur d’investir la dedans.
    En effet, le marché est plus porteur pour de petites maisons de 2 ou 3 chambres avec un garage et un jardin.
    Ce type de maison se loue bien et avec une bonne rentabilité alors que les appartements vont avoir tendance à rester vacant ou avec un fort turn over…

    Il faut donc quand meme verifier que l’immeuble de rapport est un investissement judicieux dans votre region.

    Mais je ne doute pas que vous avez pensé à cela 😉

    A bientot
    Sebastien
    http://www.projet-liberte.fr

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