Comment interpréter votre rendement ?

Le rendement brut correspond à vos loyers annuels divisés par le prix acte en main. Il sert de point de départ pour comparer plusieurs biens, mais il ne tient pas compte des charges ni des frais financiers.

Le rendement net retranche les charges non récupérables (taxe foncière, PNO, GLI, vacance, travaux lissés…). C’est ce pourcentage qui convainc une banque ou un associé car il reflète la performance réelle du projet.

Le rendement net-net intègre la fiscalité (IR, prélèvements sociaux, IS) et l’amortissement éventuel (LMNP). Il mesure ce qui reste réellement sur votre compte après impôts. C’est l’indicateur clé pour arbitrer entre nu et meublé, SCI ou détention en direct.

Pour aller plus loin, confrontez votre rendement net au cash-flow mensuel : un projet peut afficher 6 % net mais rester légèrement négatif si vous financez sur 15 ans. Ajustez la durée, l’apport ou les travaux pour viser un cash-flow ≥ 0 €. L’effet de levier s’apprécie uniquement si la mensualité reste couverte par les loyers.

• Rendement brut = (Loyer mensuel x 12) / Prix acte en main
• Rendement net = (Loyer annuel – charges non récupérables) / Prix acte en main
• Rendement net-net = (Loyers – charges – impôts) / (Prix + frais – amortissements)
• Cash-flow = (Loyers – charges – mensualité) / 12
• TRI = taux annulant la VAN des flux (loyers + revente – apports)