En suivant les règles classiques de calcul du taux d’endettement, nos charges représentent 40% de nos revenus. Nous pensions jusqu’à la semaine dernière qu’il était du coup quasiment impossible d’obtenir un nouveau prêt. Mais ça, c’était avant le match !

calcul taux endettement

1) Calcul taux endettement : ouverture du score par la banque

Il y a 3 mois, nous étions allés voir notre banque pour connaître notre capacité d’emprunt afin de pouvoir réaliser un nouvel investissement immobilier. Nous n’avions pas de projet précis en tête, notre but était simplement de se rentre compte jusqu’où nous pourrions aller.

La discussion n’a pas durée plus de 5 minutes.

Revenus du travail : « Mme P est au chômage, nous ne pouvons donc pas prendre en compte ses allocations ». Bon, on s’en doutait un peu mais on ne sait jamais :). Du coup, la banque ne prend en compte que les revenus de Mr P.

Revenus locatifs : Nous avons un appartement loué aujourd’hui à 363 €, la banque ne prend en compte que 80% de ce loyer car nous n’avons pas d’assurance loyer impayé. Nous avons financé cet appartement à 110% (tous frais compris) avec un prêt sur 12 ans, les mensualités sont de 473 €.

Nous pensions faire le calcul tout bête de mensualité (473 €) – loyer (363€) = – 110 € , que nenni ! Voici comment notre banque calcule l’impact de ce prêt sur notre endettement :

Nos loyers ont augmenté nos revenus de 80% de 363 € soit 290 €. On ne peut emprunter qu’un tiers de nos revenus, notre capacité d’emprunt a donc augmenté de 290 € / 3 soit 96 euros.

Bien sûr, il faut soustraire la mensualité du crédit à cette augmentation de capacité d’emprunt. Notre capacité d’endettement a donc changé de 96 € – 473 € = – 377 €.

Ajoutez à ça, le loyer de notre résidence principale et vous arrivez à un taux d’endettement de 40%. « Désolé, mais vous ne pouvez clairement plus emprunter Mr ! »

Le rêve d’indépendance financière s’éloigne.

2) Calcul taux endettement : contre attaque et but de Mr & Mme P

Si vous pensez que vous êtes sur le blog de ceux qui baissent les bras, vous vous trompez. Nouvelle stratégie mise en place la semaine dernière : on prend un investissement concret et on va se battre.

Pour notre achat aux enchères, Mr P a fait évoluer le fichier de calcul de rendement locatif en y ajoutant les simulations d’emprunt, le tableau d’amortissement, le calcul d’imposition suivant les différents régimes choisis sur 30 ans… Un dossier nickel.

Lorsque nous sommes arrivés à la banque, au lieu de commencer à parler de notre taux d’endettement actuel, nous avons présenté notre projet avec tous les chiffres. Ils montraient clairement un cashflow positif.

1ère question de la banquière : « Quel établissement vous a fait ce document ? », Mr P « je l’ai fait moi même » (j’étais pas peu fier J )

2ème réflexion : «  C’est un beau projet que vous avez là ! »

Avec les mêmes chiffres, la discussion était tout autre (elle était même prête a prendre en compte les allocations pôle emploi) : « Vous êtes déjà endettés à 40% mais votre projet tient clairement la route, je pense que ça va passer mais il faut que je valide avec ma direction »

5 heures plus tard, j’ai reçu son coup de téléphone me disant qu’ils nous suivaient.

Gooooaaaaaalllll de Mr et Mme P

3) Calcul taux endettement : doublé de Mr & Mme P

Nous avions prévu 2 rendez-vous : un dans notre banque et un autre dans un établissement bancaire concurrent. Pour rappel, nous n’avions que 5 jours pour trouver un financement.

Même topo, nous présentons notre dossier d’investissement. Et là, nous devons dire que c’était limite n’importe quoi. Le banquier était tellement emballé qu’il n’a pas voulu prendre en compte le loyer que nous payons pour notre résidence principale. Son calcul donnait du coup un taux d’endettement à 19% et il nous a proposé un taux inférieur de 0,3% à celui de notre banque.

Nos sommes sortis enjoués de ce rendez-vous et nous pensons que nous ferons certainement affaire avec cette banque.

Le message que nous voulons faire passer dans cet article est qu’il ne faut jamais baisser les bras. Allez voir votre banquier avec un dossier chiffré et sérieux, vous n’aurez plus affaire à la même personne. Par ailleurs, si une banque vous dit non une fois, ne vous arrêtez pas là. Tentez votre chance auprès d’autres établissements bancaires, vous pourriez être surpris du résultat.

Crédit photo : StockMonkeys.com

Et vous ? Pensiez-vous qu’il était possible d’emprunter avec un taux d’endettement de 40% ?

Written by : Greg et Elodie

Greg et Elodie gagnent plusieurs dizaines de milliers d'euros de loyer tous les mois. Aujourd'hui, ils accompagnent des centaines d'élèves à devenir rentiers de l'immobilier.

31 Comments

  1. MARTINEZ Marie-Christine décembre 1, 2013 at 8:06 - Reply

    Félicitations de ne pas avoir baissé les bras et d’avoir trouvé un crédit pour votre nouvelle acquisition !

    Pour ma part, je me bas autant que je peux mais j’ai déjà fait plusieurs banques et aucune ne veulent me suivre dans mon projet !

    Je veux acheter un studio et en faire de la location saisonnière ou meublée (à voir) et quand je leur présente mon dossier bien bati et détaillé avec chiffres et demandes des futurs locataires (j’ai mis des annonces fictives sur 2 sites Internet très connus), elles me répondent toutes :

    « C’est impossible tout l’argent que ça peut rapporter ! Sinon tout le monde ferait pareil ! »

    Ou alors, elle me demandent toutes :

    – soit un apport de 25000€ pour un crédit de 53000€ (prix du studio que j’ai trouvé)
    – soit être déjà propriétaire de ma RP

    Car, malgrè mon revenu correct, mon endettement est de 40% justement !

    Donc, je continue à chercher une banque ou un courtier qui accepte car je suis certaine que le jour où je serais lancée, je me régalerais et tout fonctionnera à merveille ! Toujours en suivant les nombreux conseils de votre blog et ceux d’autres investisseurs !

    • Mr & Mme P décembre 1, 2013 at 8:37 - Reply

      Bonsoir Marie-Christine,

      Ca fait plaisir de te revoir sur notre blog.
      Nous comprenons ta frustration, nous avions la même il y a quelques mois de ça. Ca nous énerve ces banques !

      Si tu veux, on peut essayer de voir avec toi quels sont les éléments bloquants. Et éventuellement t’aider à les résoudre. Si notre coup de main t’intéresse, contacte nous via le formulaire de contact.

  2. Michel Mélinot décembre 1, 2013 at 11:23 - Reply

    « C’est impossible tout l’argent que ça peut rapporter ! Sinon tout le monde ferait pareil ! »

    J’en profite pour rebondir sur cette phrase. Si ce serait aussi facile, tout le monde le ferait, mais c’est possible ! 😉
    La plupart des banques sont frileuses en ce moment, mais il y’en aura toujours une qui comprendra mieux que l’autre notre projet, et nous faire confiance.

  3. Gwen décembre 2, 2013 at 11:06 - Reply

    Un point important aussi concernant les banques: les produits qu’elles ont à vendre évoluent beaucoup dans le temps. Avant mon premier investissement (signature fin avril 2013) j’avais été visité les banques pour prendre le t°: ma banque (le CA) etait completement dans les choux… la CE en tête, ma courtière en 2eme. C’était en novembre 2012. J’ai refait un tour apres signature du compromis: l’offre du CA cassait la baraque alors que la CE avait même augmenté (« cher Monsieur, les taux ont augmenté entre novembre et mars… »). Les mots de ma courtière au téléphone: « on vous a proprosé le fameux TIG du CA? N’hésitez pas, il n’y a pas mieux en ce moment… ». Conclusion: il faut faire le tour et ne pas hesiter à le refaire plus tard!

    De plus, il y a 2 manières pour monter un dossier des entrés et des sorties. Je crois que les banquiers sont obligés d’appliquer maintenant la plus connue, celle du taux d’endettement. Mais il y a aussi celle « du reste à vivre ». Il suffit de démontrer qu’avec ou sans le futur projet, le reste à vivre du ménage est le même. Ils possèdent des abacs en fonction de la composition de la famille. Cette approche etant pertinente, j’magine mal les banquiers s’en priver et louper un client.

    • Mr & Mme P décembre 3, 2013 at 7:49 - Reply

      Lors de notre 2ième entretien avec notre banque. La banquière est justement passée par le « reste à vivre » pour pouvoir nous obtenir le prêt. Nous lui avons demandé du coup jusqu’où nous pouvions nous endetter : 45 à 50%

  4. David décembre 2, 2013 at 11:26 - Reply

    J’ai également eu un emprunt en étant endetté à 40%.
    Je suis passé directement par un CGP.
    Par contre le taux du prêt est un peu élevé (surtout pour 15 ans).
    Mais bon…

    • Gwen décembre 2, 2013 at 2:33 - Reply

      il est où le taux?

  5. Guillaume décembre 2, 2013 at 2:19 - Reply

    Les banques ont deux façons bien différentes de calculer le taux d’endettement, dans les banques mutualistes je suis à 38% et à la BNP à 74 % !!!
    ça n’empêche que nous avons à faire à une bande de guignols d’une manière générale !
    Lors de mon dernier rdv, j’ai parlé de « déficit foncier ». Réponse du conseillé : « hein c’est quoi ça? » MDR

  6. Michel Mélinot décembre 3, 2013 at 6:31 - Reply

     » j’ai parlé de « déficit foncier ». Réponse du conseillé : « hein c’est quoi ça? »  »

    @Guillaume: Tu parles d’un conseiller, il devrait retourner signer des chèques à l’accueil lui 😀

  7. Guillaume décembre 3, 2013 at 7:26 - Reply

    Bah c’est surtout qu’au lieu d’essayer de nous vendre des abonnements téléphoniques ou des contrats d’alarme , ils feraient bien mieux de se concentrer sur leur fondamentaux et d’être un minimum compétant en finance ! LOL

  8. Nonosaure14 décembre 3, 2013 at 7:49 - Reply

    Bonjour,
    article très sympathique. Serait il possible de faire passer un exemple du fichier (quitte à anonymiser les données…),
    l’idée étant que lorsque le modèle est bon cela est un sacré gain de temps plutôt que de recréer systématiquement les documents.
    Cordialement

  9. Jean-Louis décembre 20, 2013 at 3:03 - Reply

    Bonjour,

    ce que je retiens surtout, c’est qu’avec un bon business plan montrant un cashflow positif, même si tout n’est pas rose, un bon dossier passera alors que quelqu’un ayant de meilleurs revenus, s’il ne sait pas où il va, se prendra un refus.
    Il faut toujours faire ses devoirs….
    Félicitations!

  10. Didier janvier 7, 2014 at 7:37 - Reply

     »
    Et vous ? Pensiez-vous qu’il était possible d’emprunter avec un taux d’endettement de 40% ?
     »

    Tout à fait thierry ! (pour rester dans la métaphore footballistique)
    Il faut savoir qu’une banque peut refuser d’accorder un pret sans avoir à motiver sa décision; ce qui signifie qu’a contrario elle peut en accorder sans avoir à motiver 😉
    Votre exemple montre bien que l’interlocuteur face auquel on se trouve a une énorme importance. Celui-la était emballé et du coup n’intégrait pas le loyer payé
    Malheureusement comme l’indique Guillaume, les chargés de clientèle sont bien souvent des VRP chargés de placer des produits bien plus rémunérateur (pour la banque !) surtout en ces périodes où les taux sont très bas.

    Question chargé de clientèle grand-guignolesque je vous surpasse tous. Celui de ma banque en métropole m’a dit pour mes achats en Guadeloupe que la banque me suivait mais que si je ne venais pas signer en métropole je devrais aller signer à l’Ambassade de France en Guadeloupe

  11. Gwen janvier 13, 2014 at 2:16 - Reply

    EXCELLENT! 😀

  12. andre février 2, 2014 at 3:45 - Reply

    Bonjour,
    Je peux dire que j´apprends avec vous,oui et je vais dès mon arrivée me mettre à l´oeuvre dans mes recherches.
    Si vous me le permettez de vous faire une suggestion, ce serait de dater vos articles pour une meilleure compréhension dans le temps écoulé.
    merci
    andre

    • Jean-Louis février 2, 2014 at 7:43 - Reply

      Tiens c’est vrai, je n’avais par remarqué, pour la date!

      Des tests auraient montré que de ne pas dater les articles tendrait justement à augmenter le taux de lecture parce que le lecteur ne se dit pas: c’est un vieil article, je ne le lis pas!
      Dans mon blog, il y a le jour et le mois mais pas l’année, je me suis dit que le compromis était intéressant.

      • Mr & Mme P février 2, 2014 at 8:13 - Reply

        @ Andre : merci pour le conseil. C’est vrai que quand on est à notre place, on ne se rend pas compte. Le thème de notre blog ne met pas par les dates par défaut. Nous allons essayer de mettre des liens enter les articles pour faciliter la compréhension.

        @ Jen-Louis : pas mal ton astuce 🙂

  13. Gwen février 3, 2014 at 2:04 - Reply

    Perso, si je tombe sur un blog qui ne fait que des articles désuets… je passe mon chemin; qd on parle de taux par exemple, 6 mois sont une éternité, qd on evoque des lois, une vieille date permet d’etre prudent…
    Perso, j’estime la date presqu’aussi importante que le contenu… mais je ne suis qu’un amateur.

  14. serge avril 6, 2014 at 12:13 - Reply

    bonjour,
    aujourd’hui je fais parti des demandeurs d’emplois , j’ai un bien locatif ou le loyer couvre l’emprunt pour ce bien (L 350 Emprunt 280) je souhaite de nouveau faire l’acquisition d’un autre bien , j’ai les fond pour payer cash mais je souhaiterai faire plutôt un emprunt , etant demandeur d’emploi je craint que la banque ne me suive pas , avez vous un avis sur la question et si c’est positif comment présenter la situation pour que la banque suive

    • Mr & Mme P avril 6, 2014 at 8:52 - Reply

      Bonjour Serge,

      Tu es déjà bien parti avec ton 1er bien 🙂
      Lorsqu’on a acheté notre 2ème bien Mme P était au chômage, du coup, on était endetté à 40% et le dossier est passé. Nous te conseillons de montrer un dossier où tu as tout prévu (charge, impôt, vacances locatives…). Pour nous c’est passé.
      En plus si tu as le cash, il ne faut pas hésiter à aller voir une autre banque que la tienne en leur faisant miroiter ton cash que tu placera chez eux.

  15. Gwen de moins-cest-mieux.com avril 7, 2014 at 9:54 - Reply

    Salut,
    effectivement, la part d’épargne constitue un réel argument d’un point de vue bancaire.

  16. Philippe30 avril 8, 2014 at 4:15 - Reply

    Bonjour,

    Le taux d’endettement est pris en compte pour la RP.
    Pour les investissements locatifs , les loyer perçu sont pris à hauteur de 80 % , le reste correspondant aux charges diverses.
    L’acceptation de la banque vient ensuite de de la qualité du dossier sur le fond et sur le forme.
    En passant en mode « pro » pour obtenir un emprunt comme un entretien d’embauche avec l’ensemble du détail de vos revenus personnels , locatifs , emprunts en cours , solde en fin de mois , montant des charges annuelles , montant des fonciers etc …
    Mâchez le travail du banquier , le conseiller que vous avez devant vous va défendre votre projet alors soyez persuasif et avec un dossier complet vous passerez beaucoup facilement.

    Personnellement j’ai dépassé les 120 % d’endettement si on parle entre les emprunts à rembourser et mes revenus personnels , si on inclut les revenus locatifs à 80 % je dois approcher des 90 % d’endettement.
    Je peux réemprunter facilement car mes investissements tiennent la route et génère du cash flow positif.

    Philippe

  17. investisseur debutant janvier 1, 2015 at 2:26 - Reply

    Bonjour,

    C’est la première fois que je poste un message sur votre blog et en profite par commencer par vous souhaiter tous mes meilleurs vœux pour 2015 et pleins de bonnes affaires d’investissement !

    Je viens de découvrir votre blog et je le trouve génial ! Il répond à pas mal de mes questions et il y a pas mal d’échanges avec les lecteurs donc c’est animé et très instructif, bravo !
    Cela fait quelques temps que je songe à investir pour améliorer mes revenus long terme et pourquoi pas … à court terme !
    Je suis à l’écoute du marché, je consulte les offres aussi bien en région parisienne qu’en province mais je ne sais pas trop comment débuter :-p
    Je suis actuellement locataire sur paris. La question que je me pose est faut il :
    – commencer par acheter sa RP et rembourser ainsi un crédit plutôt que de payer un loyer à un proprio ? Les banques seraient plus rassurées je pense qu’un investisseur soit déjà proprio de sa RP avant d’investir dans des biens locatifs, non?
    – Ou rester locataire pour le moment et investir dans des petites affaires locatives (reste à déterminer si elles sont rentables), puis devenir ensuite proprio de sa RP à court ou moyen terme ?
    – faut il faire un apport de départ pour le crédit ou pas nécessairement ou cela importe peu?

    J’ai repéré quelques offres pour une RP sur paris et des offres de biens locatifs meublés déjà loués en province. Je vais prendre rendez vous avec ma banque pour connaitre ma capacité d’emprunt (taux, durée, montant). J’aimerai faire l’exercice de calcul de rendement, avec ou sans crédit etc. Avant de convaincre ma banque, il faut que je sois persuadée que l’affaire sera rentable. Je pense que votre feuille de calcul me ferait gagner un temps précieux 🙂 Parcontre je ne trouve pas le lien de la nouvelle version. Pourriez-vous soit la remettre en ligne ou me l’envoyer en mp svp ?

    Merci bien !
    Au plaisir de vous relire

    • Mr & Mme P janvier 4, 2015 at 6:38 - Reply

      Meilleurs voeux à toi aussi pour cette nouvelle année
      Merci pour tes retours sur notre blog, ça nous fait très plaisir.

      Il vaut mieux investir avant d’acheter ta résidence principale car l’achat de ta résidence principale est l’achat d’un passif et non d’un actif (comme l’achat d’un investissement locatif). Et de surcroit à Paris où les RP sont très chères. L’achat de ta résidence principale va plomber ton taux d’endettement.
      Nous venons de faire notre troisième investissement locatif et nous sommes encore locataires de notre RP. Et c’est bien plus rentable pour nous car dans notre secteur les RP sont très chères. Il faudra qu’on fasse un article sur le sujet car ça se démontre mathématiquement.

      Tu n’as pas besoin d’avoir un apport. Nous avons fait notre premier investissement sans mettre un centime de notre poche.

      J’espère que notre fichier va déjà t’aider. La version plus évoluée est en fait uniquement disponible pour les membres de notre formation.

      Un dernier conseil, même si tu as du déjà dû le remarquer dans tes recherches : en province, tu as beaucoup plus de chances de faire une bonne affaire qu’à Paris. Lorsque nous étions à Paris, les prix étaient trop chers et du coup on avait investi en province.

      A+
      Au plaisir

  18. IAM février 12, 2015 at 6:49 - Reply

    Bravo ! Je suis en plein dedans, j’avance doucement,
    Je n’ai que quelque jour pour trouver une solution…
    Quelqu’un pourrai-il montrer ce qu’il a présenté comme exemple
    et inspiration ? J’ai effectivement présenté un papier clair
    Mais en résumé sur mon projet, et j’ai été ecouté avec une réponse positive sur l’aide à présenter mon dossier mais aussi avec un doute sur l’acceptation de celui-ci… Je continue le travail pour trouver une solution plus acceptable…
    Merci pour ce témoignage ! Et celui des autres internautes 😉

  19. loloabj août 17, 2015 at 11:07 - Reply

    Bonjour,

    Merci pour cet article très intéressant qui donne enfin des infos sur une problématique très peu abordée ailleurs.

    Je suis également dans la même situation :
    – Mme M au chômage (revenus sociaux)
    – Nous avons mis notre résidence principale (région parisienne) en location pour changer de ville, et louons actuellement un appart à Lyon. Opération neutre : revenus locatif Paris = loyer Lyon = 850 €
    – A Lyon, nous souhaitons passer de locataires à propriétaires en utilisant nos revenus locatifs + 1 apport.

    Problème : la règle des 33% d’endettemment conjuguée à celle des 70% de nos revenus locatif laisse apparaître une capacité de remboursement additionnelle de 33% x 70% x 850€ = 196 €

    Imaginons que nous réalisions une telle opération, notre reste à vivre augmenterait alors de 850 – 196 = 654 € auxquels s’ajoutent 1200 € de revenus sociaux de Mme M (le prêt de notre appart parisien ayant été réalisé sans Mme M), soit 1854 € !

    Pourtant, je n’arrive pas à convaincre mon banquier (bourso) qui reste campé sur des règles de calcul qui estiment selon moi, bien mal le véritable risque (ou non-risque…).

    Pourriez-vous me transmettre votre fichier afin que je comprennent mieux l’approche que vous avez utilisée ?

    Merci d’avance !

    • Greg et Elodie Pinto (alias Mr & Mme P) août 18, 2015 at 11:11 - Reply

      Bonjour,

      Sauf incompréhension de ma part, votre appartement à Paris est déjà payé ou dégage un cashflow brut de 850€. Ce qui est très positif.
      Les banques ne prennent pas en compte les revenus provenant des allocation chômages. Il faut donc compter zéro revenus pour votre femme.

      Pour ceux qui est de l’avis de bourso, il est propre à eux. Il faut bien comprendre que toutes les banques n’ont pas le même calcul de taux d’endettement. Je vous conseil donc d’aller voir d’autres banques ou un courtier. Si vous souhaitez utiliser un courtier, il faut que vous évitiez de faire des démarches auprès de banques avant d’aller voir celui-ci.

      Cdt

  20. Romain février 26, 2016 at 6:31 - Reply

    Bonjour,

    J’ai déjà réalisé il y a 5 ans un premier investissement dans un T1 sur Toulouse. J’ai, « à l’époque » mal calculé mon coup en remboursant plus vite quitte à avoir un delta négatif à financer. Ce qui est une erreur !

    Aujourd’hui je souhaite partir sur un nouveau projet d’une autre envergure, un rapport net plus intéressant et un prêt sur 15ans. Le tout me laisserait un delta positif.

    Nous avons par ailleurs « Investi » dans notre résidence principale.

    La question est :
    comment un investissement locatif qui a un rapport positif (malgré la TF, l’impôt sur le revenu foncier, la CSG et le pret) est pris en compte dans l’endettement. Dans ce cas, il serait « logique » qu’il diminue, non?

    Merci pour vos nombreux articles très intéressants !

  21. lili février 26, 2016 at 9:17 - Reply

    Je viens de tomber sur votre article, il date un peu certes… je voulais avoir votre avis compte tenu de la situation économique actuelle, pensez vous qu’il est tjs possible d’être endetté à 40% ?
    J’explique : Revenu du foyer net imposable du foyer : 2620 + 835 € ( En temps partiel jusqu’à la rentrée dans 6 mois des jumeaux.. ) 3455 € .
    Aucun crédit annexe.
    Projet de construction en marché d’entreprises pour rési principale + studio attenant dont le revenu locatif avec assurance loyer impayé est estimé par un professionnel à 520€/mensuel :
    Prix de la construction : 305 000€ – Apport de 30 000 €
    Taux d’endettement 40% avec des mensualités à 1300€ sur 25 ans , avec un reste à vivre de 2675€ ( 3455 – 1300 + 520 ) qui sera de 400€ supplémentaire dans 6 mois quand je Tic et Tac iront à l’école et que je ferais plus d’heures ( 22h hebdo actuellement)
    On vient d’essuyer notre 3eme refus….

    Je désespère…
    Besoin d’avis de spécialiste sur notre projet qui ne me parait pas « fou »… , comment pourrais je le présenter ?
    dernière chance mardi, dernière banque …

    Merci!

    PS: Bravo pour votre blog il est super !

  22. Yannick août 4, 2017 at 12:57 - Reply

    Bonjour,

    Bravo pour cette nouvelle vision.

    Pourriez-vous mettre à disposition votre nouveau fichier et dossier ?

    Merci

    • Greg et Elodie (alias Mr & Mme P) août 7, 2017 at 2:46 - Reply

      Bonjour Yannick,
      Merci.
      On réserve le dossier béton aux clients de nos formations. Il est normal qu’ils aient du contenu exclusif.
      A+

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