Cet investissement est-il rentable ?

Cet investissement immobilier est-il rentable ? Un élève de notre formation « Immo qui rapporte » nous a posé cette question. La réponse se trouve dans nos vidéos pour atteindre l’indépendance financière, mais il a eu droit à une remontrance : « toi, élève de la formation, tu n’as pas écouté nos conseils. Tu peux répondre à cette question. Si ça continue, je vais convoquer tes parents ! Peut-être qu’à la fin de l’année ça va être le redoublage. Oui, oui, j’ai bien dit ça : le redoublage ! ». Plus sérieusement, en suivant notre parcours pour devenir rentier, vous vous interrogez sûrement sur le rendement de votre futur logement. Mais c’est quoi un investissement rentable ? Comment définir si votre acquisition immobilière est lucrative ? Nous vous donnons les éléments essentiels à travers une anecdote d’un de nos élèves.

Video Bonus : https://goo.gl/iphPB3 – la stratégie qu’on a utilisé pour atteindre l’indépendance financière

C’est quoi un investissement rentable ?

Notre élève nous a posé la question de la rentabilité d’un investissement immobilier. À travers notre formation, nous accompagnons des personnes qui actionnent l’effet du bras de levier pour acquérir des logements et pouvoir en vivre par la suite. La société X a fourni à notre élève un document détaillant le projet d’acquisition immobilière. Vous y trouvez des tableaux, des diagrammes et des courbes explicites. Venons à ce qui nous intéresse, les chiffres de l’investissement :

• coût total d’acquisition : 342 000 € ;
• taux de rentabilité net de l’investissement immobilier : 4,13 % ;
• prix du bien : 146 000 € ;
• frais d’agence : 12 000 € ;
• honoraire de recherche : 5 900 € ;
• honoraire sur l’aménagement : 6 300 € ;
• loyer net propriétaire : 1 400 € ;
• taux de rentabilité brut : 5 % ;
• frais de notaire et travaux, etc.

La société se prend une marge de 11 000 € sur ce projet. Ce qui n’est pas intéressant dans ces chiffres, c’est le taux de rentabilité net affiché à 4,13 %, qui est très faible. Un taux à partir de 8 % devient particulièrement attractif. De plus, entre nous, si vous souhaitez que votre investissement soit plus rémunérateur, nous faisons deux fois mieux pour la même marge.

Par ailleurs, l’avantage de ce projet est qu’il s’inscrit dans un programme de défiscalisation. Il vous permet notamment de réduire vos différentes charges et éventuellement de bénéficier d’une exonération de plus-value.

Alors, après le faible taux affiché par cette société, est-ce que cet investissement est tout de même rentable ? La réponse réside dans le montant de l’apport.

L’apport d’un investissement immobilier

La société demande un apport de 150 000 €. La question qui vient de suite à l’esprit est de savoir si ce montant vaut la peine d’être investi pour maximiser la rentabilité de votre projet. Une partie de la réponse se trouve dans l’utilisation de l’argent de la banque pour financer votre projet. Dans ce cadre, plus vous êtes en capacité d’emprunter, plus vous pouvez utiliser l’argent de votre banque. Ainsi, au lieu de laisser vos fonds se fructifier sur un produit bancaire à moins de 2 % d’intérêts, il devient beaucoup rentable de les injecter dans un investissement immobilier à 10 %.

Néanmoins, avec ce projet, il est tout de même préférable de légitimer cet apport conséquent. En effet, est-ce qu’il va permettre un retour rapide sur investissement ? Peut-on en vivre ? Va-t-il être fructueux ?

Quelle est la rentabilité de votre investissement immobilier ?

En regardant les documents de la société, on peut examiner les courbes de trésorerie, plus communément dénommé le cash-flow. Elles vous permettent de visualiser quels sont vos revenus une fois que vous avez déduit toutes vos charges et vos impôts.

Dans cette simulation incluant un apport de 150 000 €, vous avez votre une trésorerie annuelle négative au début. Au fur et à mesure, elle augmente. Cela est dû en partie à la revalorisation annuelle des loyers. Au bout de quinze ans, vous êtes à un peu plus de 500 €. Une fois que vous êtes arrivé au bout de l’échéancier de remboursement, votre bien vous rapporte 1 000 €/mois.

Cette approche de rentabilité possède un énorme désavantage. En effet, au début, vous allez perdre de l’argent, puis en gagner un petit pour finalement obtenir un revenu mensuel de 1 000 €/mois. Rappelons que cela est possible après un apport de 150 000 € et une fois que le prêt est totalement remboursé. Il est évident que vous ne pouvez pas en vivre durant les quinze premières années et que la rentabilité de ce projet est minime. Néanmoins, vous placez votre argent dans un bien immobilier.

Nous avons vu qu’en examinant la proposition faite par la société, il faut regarder la rentabilité de votre investissement immobilier. En partant sur une base de 8 %, vous pouvez débuter vos calculs de rendements. De plus, il est intéressant de déterminer si un apport peut réellement apporter un avantage pour augmenter le rendement de votre projet immobilier.

Enfin, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier qui rapporte et en vivre, il suffit de rentrer votre adresse e-mail pour recevoir nos sept conseils. Ils vous permettront de faire vos premiers pas vers l’indépendance financière.

Greg et Élodie

Créateurs de rentiers de l’immobilier