Comment s’enrichir avec l’immobilier en empruntant ? – Part 2

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Comment s’enrichir avec l’immobilier en empruntant ? Partie 2. 

Bonjour à tous, ici Greg. Parti de zéro, aujourd’hui, je vis de mes investissements immobiliers. Dans cette vidéo, je vais vous expliquer : comment vous enrichir avec l’immobilier en empruntant ? Et surtout, la subtilité qui est super importante qu’on n’a pas vue dans la première vidéo. C’est une vidéo qui est en deux parties. Dans la première partie, on voyait ensemble que si vous investissez à un taux qui est supérieur au taux auquel vous empruntez, vous vous enrichissez. Il faut absolument voir la première partie avant de regarder cette vidéo, donc, je vous mets un lien juste là, pour aller voir tout de suite la première partie.

Dans la première vidéo, on a vu : si vous investissez à un taux supérieur à votre taux d’emprunt, vous vous enrichissez. On a pris l’exemple, par exemple : si vous investissez à 8 %, et que vous empruntez à 3 %, forcément, vous gagnez de l’argent. Par exemple, sur un bien à 100 000 €, si vous empruntez à 3 %, ça va vous couter, juste en intérêt, je ne parle pas du capital, ça va vous coûter 3 000 €. Si vous investissez à 8 %, ça va vous rapporter 8 000 €, donc vous allez gagner 5 000 € tous les ans. Et ce qu’on a vu dans la première partie de la vidéo, ce qui est énorme, c’est que si vous faites un crédit amortissable, plus vous avancez dans le temps, plus vous vous enrichissez rapidement.

Maintenant, la question qu’on peut se poser : si on emprunte à 3 %, est-ce qu’on est obligé vraiment d’aller jusqu’à 8 % de rentabilité. Quand je parle des pourcentages des rentabilités, c’est des rentabilités une fois que vous avez enlevé toutes vos charges, tous vos impôts, toutes les charges liés au bien, c’est exactement ce qui rentre dans votre poche. Si vous empruntez à 3 %, pourquoi pas investir à 4 %, 5 % ? Pourquoi avoir besoin de monter jusqu’à 8 % ? Puisque c’est vrai, si vous vous investissez à 4 %, vous allez encore vous enrichir. Et honnêtement, investir à 4 %, moi, en habitant en face de la tour Eiffel, il suffit de descendre chez soi, et vous allez très rapidement trouver des biens à 4 %, 5 % de rentabilité net d’impôt, ça c’est clair.

Prenons le cas, si vous investissez par exemple à 5 %, si vous faites un investissement de 100 000 € qui vous rapporte 5 %, ça vous permet de gagner 5 000 € par an, si votre crédit vous coûte 3 000 €, vous gagnez tous les ans 5 000 – 3 000, vous gagnez 2 000 €. Ça, c’est vrai, c’est complètement juste. Par contre, il y a une grosse subtilité, c’est votre trésorerie, et c’est là-dessus qu’il faut vraiment faire très attention. Si vous faites un emprunt à 3 % sur 20 ans de 100 000 €, ça va vous coûter 550 € par mois. Soit 6 660 € par an. Dans les 6 660 €, il y a les intérêts, plus le capital que vous remboursez tous les ans.

Donc vous devrez rembourser à la banque tous les ans 6 660 €. Si en même temps, vous vous faites un investissement à 5 %, ceci vous rapporte 5 000 € tous les ans. Vous remboursez à la banque tous les ans 6 660 € à mettre en regard par rapport à votre investissement à 5 % qui vous rapporte 5 000 € par an. Donc, tous les ans, vous êtes en négatif de trésorerie de 1 660 €. Vous gagnez encore de l’argent, il ne faut pas se tromper avant, vous gagnez de l’argent, parce que vous remboursez du capital tous les ans. Par contre, cet argent-là, elle est bloquée dans votre investissement immobilier. Ce qui fait que vous avez une trésorerie négative que vous ne pouvez pas utiliser 1 660 € par an.

Ça engendre 2 difficultés. Déjà, si vous avez 1660 € par an pour vivre, c’est un peu plus compliqué, surtout si vous voulez devenir indépendant financièrement avec l’immobilier. Vous voulez multiplier les investissements. Si vous en faites 10, ça va vous coûter 16 000 € tous les ans, ça va être compliqué de quitter son job. Puis le deuxième point, c’est au bout d’un moment, vous n’allez plus réussir à suivre parce que ça va complètement dépasser vos revenus, qu’au bout d’un moment. La banque ne va plus vous suivre, si vous n’arrivez pas à dégager de trésorerie. C’est pour ça qu’il faut faire des investissements au maximum rentable.

C’est pour réussir à dégager de trésorerie pour réussir, du coup, à multiplier les investissements. Si je reprends l’exemple de l’investissement à 8 % net de toute charge, de tout impôt. Honnêtement, ce n’est pas la lune, vous pouvez faire des investissements à 8 %. Vous pourriez faire même plus, beaucoup plus, là, vous allez dégager de la trésorerie. Si vous faites le calcul, vous gagnez 8 000 € avec votre investissement à 8 %, vous remboursez à la banque 6 660 €, ça fait à peu près tous les ans 1 400 € de trésorerie qui sont pour vous.

Et ça c’est génial, parce que cette trésorerie vous permet de vivre. Si vous avez envie de vivre un peu mieux, elle vous permet d’avoir encore plus d’argent pour faire un nouvel investissement. Et le dernier point qui est super important, elle vous permet d’avoir une banque qui continue à vous suivre parce que vous dégagez de la trésorerie. En conclusion de ces deux vidéos, vous avez 2 choses très-très importantes à retenir pour emprunter et faire des investissements immobiliers pour vous enrichir. Le premier point : Investir à un taux supérieur à votre emprunt, avoir une rentabilité supérieure à votre emprunt immobilier.

Et deuxième point : avoir une rentabilité qui vous permet de dégager de la trésorerie pour pouvoir continuer à vivre et pour pouvoir continuer à faire d’autres investissements. C’était Greg. J’espère que cette vidéo vous a plu. Si c’est le cas, laisser un like. J’ai un cadeau bonus pour vous, une vidéo de 30 minutes qu’on a faits avec ma femme Élodie qui explique comment on a atteint l’indépendance financière grâce à l’immobilier. Pour voir cette vidéo, c’est très simple, il suffit de cliquer sur le lien qui est juste en dessous, et moi je vous dis à bientôt pour la prochaine vidéo. Tchao tchao.