Devant l’insistance de certains banquiers à nous faire investir en Duflot immobilier, nous avons décidé de faire une étude réelle pour démontrer qu’il s’agit d’une nouvelle arnaque qui ne fait que succéder aux arnaques Scellier et Robien.

 

Avant de vous présenter l’étude, voici un petit topo sur le dispositif.

Duflot Immobilier : le dispositif

Comme le plus souvent dans ces dispositifs successif, le Duflot immobilier vous propose d’investir dans de l’immobilier neuf. Vous aurez droit à une réduction d’impôt de 18% du montant de votre acquisition, étalée sur 9 ans (jusqu’ici ça sent bon). En échange, vous devrez proposer un loyer 20% moins cher par rapport aux loyers dans votre secteur géographique (ha là, ça sent un peu moins bon).

 

Il y a bien sûr quelques condition à remplir pour bénéficier de ce régime mais le but de cet article n’est pas de les énumérer.

 

Duflot Immobilier : Comparatif

OK et donc maintenant, prenons un cas concret. Voici, l’appartement qu’on a voulu nous vendre dans une commune proche de Marseille :

2 pièces neuf, 48m2 à 178 500 €.

 

Comparons :

D’après les prix observés par les notaires, l’an dernier dans l’ancien, les 2 pièces se vendaient aux alentours des 2 700 € au m2. Soit pour un 48 m2 130 000 €. Une petite vérification sur le site de se loger permet de confirmer cette tendance. Une dizaine de biens y sont affichés entre 130 000 et 140 000 €. Ils sont propres mais bien sûr pas neufs.

Voici un exemple affiché à 132 000 € avec vue sur la colline :

Duflot immobilier

Pour comparer, nous dirons que nous rajoutons 10 000 € de travaux pour le mettre nickel avec une cuisine… (on est large vu la photo)

Dans la même commune, en cherchant 10 minutes, nous pouvons avoir un bien équivalent pour 142 000 €. Soit 20 % moins cher que notre cher Duflot immobilier.

 

En gros, si vous passez par Mr & Mme P, au lieu d’avoir 18% d’impôt repartis sur 9 ans, on vous fait 20 % de réduction au premier jour 🙂 et ceci après 10 minutes de recherche.

En fait, dans ces dispositifs, c’est toujours la même histoire. On vous fait croire que vous gagnerzde l’argent en réduction d’impôt mais en fait, c’est le promoteur qui se met votre réduction d’impôt dans la poche.

 

Duflot immobilier : Rentabilité

Ah ! Nous allions oublier un petit détail. Avec votre Duflot immobilier, il faudra louer votre bien 20% en dessous du prix du marché. Pour ce genre de bien, dans notre commune, il faut compter 550 € de loyer environ pour un bien classique, soit 440 € pour un Duflot immobilier. Cela fait donc :

 

Rentabilité brute de notre investissement trouvé en 10 minutes : 4,6 % = (550*12/142 000). C’est nul ! Mais vous pouvez encore faire plus nul avec votre Duflot immobilier.

 

Rentabilité brut du Duflot immobilier : 2,9 % = (440*12/178 500). On n’est même plus au niveau du nul, mais au niveau du suicide financier. Si vous payez cash les frais de notaires et que vous empruntez sur 20 ans pour acheter ce bien, vous aurez une mensualité de prêt d’environ 1 100 €.

Cela nous rend vraiment tristes de penser qu’il y a un grand nombre de personnes qui se sont fait refourguer cet investissement « bon père de famille » et qui vont rajouter plus de 600 € tous les mois pendant 20 ans (sans compter tous les frais).

 

Note : pour ceux qui veulent savoir comment calculer les différentes rentabilités (brute, nette, nette nette), nous avons fait une calculatrice dans cet article : calcul rendement locatif .

 

ET-vous ? Avez vous envie d’investir dans un Duflot immobilier ?

Written by : Greg et Elodie

Greg et Elodie gagnent plusieurs dizaines de milliers d'euros de loyer tous les mois. Aujourd'hui, ils accompagnent des centaines d'élèves à devenir rentiers de l'immobilier.

32 Comments

  1. BOURILLON février 9, 2014 at 9:08 - Reply

    Merci beaucoup pour cette analyse. En effet on est constamment submergé par les pubs vantant ce nouveau dispositif qui ne réglera pas le fond du problème du logement social en France. En plus, la loi Duflot incite les locataires à ne pas payer leur loyer car ils savent que leurs assurances vont prendre le relais en cas de défaillance de leur part.

  2. Dany février 9, 2014 at 9:19 - Reply

    Bonjour,
    Je n’ai pas toutes les conditions en tête mais il me semble que l’ensemble des locations en fonction de la zone vont être plafonnées en fonction des revenus du locataire , ancien ou neuf .
    Avec toutes les nouvelles loi de mise en conformité, attention au frais énorme de travaux obligatoires comme isolation, mise aux normes etc…. donc à bien calculer !!!
    Pour que les assurances prennent en charge le paiement des loyers impayés il faut faire un dossier solide avec revenus , locations qui ne doit pas dépasser 30% des revenus , etc… sinon l’assurance ne marchera pas !!! attention propriétaire , ne vous laissez ps attendrir !!!

  3. Guillaume février 9, 2014 at 10:45 - Reply

    Bon rien de nouveau ! Tout le monde le sait maintenant que ces programmes de défiscalisation n’enrichissent que les promoteurs et leurs commerciaux…
    Il y a eu assez de reportage à la télé sur ça…
    Dany, purée si on t’écoute on laisse nos maigres économies sur un livret A et on attends sagement la retraite c’est ça? (modéré : attention c’est un peu gratuit)

  4. Construire sa retraite février 9, 2014 at 11:15 - Reply

    Bonjour,

    Oui, certes mais il est tout à fait possible de faire un Duflot soi même ( en construisant une maison par exemple).

    Et là la « commission promoteur  » est pour vous.

  5. romain février 10, 2014 at 12:37 - Reply

    Bonjour, d’accord avec le message precedent.
    On n’est pas obligé de se faire avoir en passant par un promoteur menteur! L interet du duflot peut alors être non negligeable.
    Et bienvenue dans le monde du blogging! Jai cliqué sur quelques pubs en guise de remerciement.

  6. Mr & Mme P février 10, 2014 at 8:09 - Reply

    @ Guillaume : « Tout le monde le sait maintenant », toi tu le sais car tu t’intéresses aux investissements, mais le programme que nous prenons en exemple c’est déjà vendu aux 3/4 => nous ne sommes pas sûr que tout le monde soit au courant.

    @Construire sa retraite, Romain : le problème n’est pas qu’un promoteur gagne de l’argent. C’est normal, il fait un travail, il doit être payé. Le problème est qu’on présente cet investissement comme une super opportunité

  7. Didier février 10, 2014 at 5:00 - Reply

    Bonjour,

    Je suis 100 % d’accord avec votre dernier commentaire. Le vrai problème c’est que les commerciaux présentent ce type de dispositif comme une super opportunité de rendement.
    Cependant, il ne faut pas jeter le bébé avec l’eau du bain et les dispositifs de défiscalisation peuvent avoir de bons cotés. Déjà, comme le Port-Salut c’est écrit dessus il s’agit d’un dispositif de défiscalisation le regarder par le bout « rendement » de la lorgnette est donc dès le départ une erreur (si on cherche à défiscaliser on ne va pas chercher à faire du rendement qui sera fiscalisé -impôts et prélèvements sociaux sur les loyers-)
    Ensuite comparer du neuf avec de l’ancien avec pour seul critère le prix d’achat est au mieux une grave erreur au pire de la mauvaise foi. Raisonnement par l’absurde acheteriez vous une voiture (modèle identique) au même prix une occasion qu’une neuve ? Même question avec tout type de bien. Il y a fort à parier que lorsque vous achetez de l’occassion (en immobilier on dit de l’ancien mais au fond c’est la même chose) c’est parce qu’il y a une forte décote par rapport à du neuf
    Si vous payez de l’ancien au même prix ou presque que du neuf toutes choses étant par ailleurs égales (ce qui est plus délicat pour de l’immobilier car il ne s’agit pas de biens fongibles) c’est qu’il y a un gros problème quelque part (et pourtant en zone de bulle immobilière c’est quasiment le cas…)
    Le dispositif de défiscalisation étant sur 9 ans il faut donc comparer sur cette durée. Les charges seront en principe (sinon il y a un problème) bien inférieures sur cette durée pour du neuf BBC que pour de l’ancien qui date de Mathusalem. Bien sûr dans votre article vous prévoyez bien un budget travaux mais une évaluation sur photo est très risquée. Je connais peu de cas où le budget travaux n’est pas dépassé. Bien prendre en compte aussi des travaux que vous faites intégralement réaliser car si vous y passez vos soirées et vos week end ce n’est pas la même chose (que celui qui bosse gratuitement le dise je l’embauche tout de suite !)
    Ne pas oublier de prendre en compte la vacance locative (le coût des charges énergétiques peut faire fuir certains locataires) proposer du neuf moins cher que de l’ancien (pour le coup c’est que vous ferez au niveau des loyers donc ne pas prendre en considération qu’un locataire préfèra du neuf moins cher que de l’ancien est aussi un biais au comparatif) est en principe une garantie de pouvoir louer avec un minimum de vacance locative (à condition qu’il y ait un marché locatif mais a priori contrairement au Scellier il ne devrait pas y avoir de Duflot à Trifouillis-les-rien-du-tout mais un logement ancien dans cette belle localité ne se louerait pas mieux…)
    A noter aussi les frais de notaires inférieurs dans le neuf que dans l’ancien.
    Voir par exemple cet article http://www.plus-riche-et-independant.com/2013/06/investir-dans-limmobilier-neuf-plutot.html où l’ancien prétenduement 20 % moins cher se révèle selon l’auteur en réalité 14% plus cher.
    Bien sûr c’est une science très inexacte de planifier un coût prévisionnel sur 9 ans mais c’est une plus grosse erreur de penser que puisqu’on ne peut pas la cacluer exactement autant l’ignorer (tout comme pour la voiture d’occasion à 500 euros si vous ne tenez pas compte des futurs coûts)
    Astuce bonus : le coefficient multiplicateur permet pour certaines surfaces de majorer le plafond de loyer.

    Bien entendu mon intervention ne signifie pas qu’il faille se jeter sur le premier Duflot venu. Il faut faire, un peu comme vous l’avez fait, une comparaison plus poussée mais en essayant de n’omettre aucun paramètre.
    Mais c’est quand même un raccourci de crier à l’arnaque en ne comparant qu’un exemple (sans tout les paramètres qui plus est) et prétendre avoir démontré l’arnaque. Il me semble qu’à l’école on apprenait qu’un exemple ne permettait de démontrer (alors qu’en revanche un contre exemple était suffisant pour démolir une belle assurance…)
    Deux dernières pistes le Duflot outre-mer la réduction d’impôt passe à 29 % et, peut être la piste la plus intéressante à explorer, il n’est pas nécessaire de posséder un bien en nom propre pour défiscaliser en Duflot…

  8. romain février 10, 2014 at 7:21 - Reply

    Daccord avec Didier, le Duflot n’est qu’un vehicule. Comme l’assurance vie, on n’y met a peu près ce qu’on veut dedans. Du bon et du moins bon!

  9. squatte février 10, 2014 at 9:25 - Reply

    Effectivement, la démonstration est un peu rapide. J’avais toutefois eu exactement les mêmes reflexions et la même conclusion que cet article il y a un peu plus d’un an. Le gain fiscal est souvent à peine gommé par le surcoût lié à l’achat, malgré ce qu’un conseiller en patrimoime a bien pu me raconter à l’époque!

  10. Ludovic Baratier février 11, 2014 at 3:31 - Reply

    Bonjour

    C’est exact mais le duflot n’est il pas trop contraignant pour bénéficier de la défiscalisation ?

    Ludovic

  11. romain février 11, 2014 at 11:23 - Reply

    Ludovic, Contraignant à quel niveau?

  12. Gwen février 13, 2014 at 11:12 - Reply

    Pas spécialiste, et de loin, mais il faut louer 9 ans mini et le droit de défiscalisation ne se vend pas je crois?
    Le duflot à Marseille est comme tout ceux du sud-est (que je connais un peu…): pas la peine de baisser les loyer pour louer, c’est tellement tendu. Rien que le fait d’avoir un bien décent suffit à séduire, tellement les proprios propose des bouses en barre. Par contre, en zone moins tendue, l’argument combo neuf+loyer modéré est certainement plus séduisant pour les locataires et facilite la GRL.

  13. max février 24, 2014 at 7:37 - Reply

    Ayant fait de la négociation immobilière en agence et dernièrement en office notarial, j’ai toujours refusé de vendre du neuf avec avec toutes ces lois de réduction fiscal.
    En 2012 estimation d’un t2 en fin de défisc : 110 000 €
    Après j’ai lu le titre de propriété du client qui avait acheté ce bien pour 120 000 € en 2002, je lui ai demandé combien d’économie d’impôt il avait fait et là pas de réponse. Sachant que les prix ont doublés entre temps, chercher l’erreur.
    Il aurait mieux fait d’acheter 2 t2 dans l’ancien. leurs prix auraient doublés à la revente. Gagnant même avec la value.
    Il n’est malheureusement pas le seul dans ce cas.

  14. Vincent mars 2, 2014 at 5:21 - Reply

    A quel taux de rentabilité considérez-vous faire une belle affaire? J’habite à Auxerre et les prix étant moins élevés que chez vous je m’interroge sur des opportunités d’investissement.
    Merci d’avance !

    Vincent

    • Mr & Mme P mars 2, 2014 at 6:08 - Reply

      Bonjour, nous pensons qu’il faut un minimum de 8%. Mais il est possible de faire bien mieux : c’est ce que nous avons avons pour notre 2ème achat dont on parlera plus précisément quand l’acte final sera signé (on viens de recevoir l’offre de crédit donc c’est pour bientôt).

  15. Guillaume mars 2, 2014 at 6:07 - Reply

    En tant qu’investisseur, je m’intéresse à un immeuble à partir de 10% brut, jamais en dessous.
    Avec les taux actuels cela correspond à peu près à de l’autofinancement sur 20 ans sans apport. Reste ensuite à vérifier si les charges du bien ne sont pas hors normes…

  16. Gwen mars 3, 2014 at 2:09 - Reply

    Pour ma part, je cherche autour de 10% et ne regarde meme pas en dessous-de 7%; pour de l’immeuble c’est un peu plus haut et 10 mini
    . Il est difficile de donner un chiffre comme recette miracle; il y a de nombreux paramètres; par exemple, j’ai rénové un appart de A à Z; à 5km de la maison, ca va, à 15 ca devient embetant, à 50km le cout n’est plus negligeable (en euros et en temps), à 300km, il faut s’organiser sérieusement. dans mon cas, à 80m… ca peut justifier un peu de baisse de rentabilité.

  17. serge avril 18, 2014 at 10:56 - Reply

    Bonjour,

    « …et qui vont rajouter plus de 600 € tous les mois pendant 20 ans (sans compter tous les frais). »

    C’est bien pour ça que le Duflot il ne faut surtout pas le garder 20ans!!!! L’intérêt est de la conserver 9 ans (le temps de la défiscalisation) et de le revendre au prix où vous l’avez acheté (vous n’aurez donc pas d’impôt sur la plus-value).
    En le revendant au même prix vous n’avez donc pas officielelment de plus-value, mais celle-ci existe grâce aux loyers que votre locataire aura payé durant 9 ans, ainsi que l’économie d’impôt que vous récupérerez à ce moment là.
    En remboursant par anticipation votre banquier il vous restera de belles miettes!

    Si je prends mon exemple, acheté 151000€, prévu de le revendre dans 9 ans au même prix. Durant 9 ans, j’aurai  »placé » dans ce projet 75000€ (taxe foncière, économie d’impôt, effort d’épargne, assurance, etc…). Il me restera à ce moment là 68000€ à rembourser.

    Résultat: 151000-68000= 83000€
    Pour un « placement » de 75000€ sur 9ans, vous aller dire que 8000€ « d’intérêts » c’est faible. Mais n’oublions pas que sur le 75000€ dépensés sur 9 ans, il y a les 27000 d’économie d’impôts qui de toute façon seraient partis au trésor public si je n’avais pas fait cet investissement…

    • Mr & Mme P avril 22, 2014 at 7:19 - Reply

      Bonjour,

      Nous préférons que nos investissements nous rapportent dès le premier jour de l’argent ou au minimum qu’ils ne nous en coutent pas (autofinancement). Aujourd’hui, vous mettez de l’argent tous les mois dans votre achat. Donc pour l’instant vous avez une dette et vous ne pouvez pas savoir combien votre appartement sera revendu. Lorsque vous achetez quelques chose qui vous rapporte directement de l’argent, vous êtes plus sûr de vos gains, tout ne se base pas sur la revente. (Version résumée de l’argumentaire qui mériterait un article)
      Maintenant, si je comprends bien votre cas : vous aurez sorti de votre poche sur 9 ans 48 000 euros (75 000 – 27 000 d’économie d’impôts) pour un gain de 35 000 euros (83 0000 de résultat – 48 000 d’investi). Vous sortez donc de votre poche tous les mois 444 euros (48 000/9/12) pour un gain de 35 000 euros. Ce n’est pas nul mais l’immobilier peut rapporter beaucoup plus.
      J’ai fait la simulation en appliquant cette même méthode d’investissement : ajouter 444 euros tous les mois. J’ai pris un bien au même prix 151 000 euros mais avec la rentabilité net d’impôts de notre premier investissement : 5% (5% c’est bien mais pas énorme. Ce genre de rentabilité est très facile à trouver. D’ailleurs notre deuxième achat offre une bien meilleur rentabilité). Au bout de 9 ans, en rajoutant comme vous 444 euros tous les mois le capital restant dû est de 76 000 euros (je vous passe les calculs, il faut emprunter sur 16 ans sans apport). Cela fait un gain de 75 000 (=151 000-76 000).
      Donc avec un simple investissement à 5% net d’impôts et de charges, en 9 ans, vous pouvez gagner 40 000 euros de plus (nos 75 000 euros à comparer avec vos 35 000 euros).

      J’ai pris un peu de temps pour faire tous ces calculs et pour pouvoir vous répondre. Mon but n’est pas de vous décourager, ni de vous dire que ce que vous avez fait est nul mais de vous (et ceux qui lisent) faire réfléchir sur le fait qu’il y a des investissements immobiliers bien plus rentables que ces Duflot & co… Un autre point important est que vous avez acheté une dette qui vous oblige à rajouter tous les mois de l’argent. Si vous souhaitez réinvestir, à moins d’avoir des gros revenus, cela va être beaucoup plus difficile. Nous déconseillons donc à tous les investisseurs d’acheter une dette !
      Si vous souhaitez en savoir plus, insérer votre adresse email pour recevoir notre guide et début Mai vous recevrez une série de vidéo que nous préparons sur le sujet.

      Merci pour votre partage
      Amicalement. Mr P

  18. Matt juin 9, 2014 at 4:35 - Reply

    Merci pour toutes ces informations.
    Si je ne me trompe pas dans votre exemple, avec 8000 euros de gain après revente + les 27000 euros d économies d impôts, nous arrivons a 35 000 euros.
    Pour un achat de 151 000 euros, cela fait une rentabilité de 2,57%, je me trompe ou c’est vraiment si bas…?

    • serge juin 11, 2014 at 9:31 - Reply

      Bonjour,

      Je vais tout de même prendre le temps de répondre.
      Pour que la défiscalisation en Duflot soit intéressante………il faut qu’il y ai nécessité de défiscaliser…
      Bien sûr que le rendement n’est pas élevé, mais ce n’est pas le but recherché!
      Dans mon cas, le but est de sauver 27000€ d’impôts, et non de rechercher une grosse rentabilité.
      Pour ça j’ai d’autres placements naturellement plus rémunérateurs.
      Si j’ai le choix entre:
      Payer à perte 27000€ d’impôts pendant 9 ans.
      et
      Avoir un placement peu rémunérateur, mais qui me permet de récupérer ces 27000€ (même si pour ça j’attends 9 ans).
      Et bien mon choix est vite fait.

      Mais il est vrai, je le répète encore une fois, il faut avoir besoin de défiscaliser!
      Et je ne parle pas de quelques euros!

      Petite précision pour Matt:
      C’est un achat de 151000€, certes, mais sur la période, seuls 75000€ auront étés engagés, et ce, au fil des 9 ans, donc la rentabilité est supérieure à celle que vous avez calculé.

      Bien cordialement.

  19. serge juin 11, 2014 at 10:37 - Reply

    Je me permet de compléter!
    Le Duflot est intéressant pour celui qui en a besoin.
    Mais j’attire votre attention sur le fait que dans vos calculs, jamais vous ne parlez des impôts que vous allez devoir payer. Faites bien attention à vos choix, car l’incidence fiscale est loin d’être anodine, surtout en ce moment.
    27000€ d’économie d’impôts sur 9 ans, ça fait 3000€/an. Il est vrai que si vous n’avez que 3000€/an d’impôts à payer (ou peut-être même moins je ne sais pas), je vous l’accorde, s’astreindre à faire un effort d’épargne tous les mois pour les récupérer, c’est pas joyeux! Quand vous payez 15000€ d’impôts par an, le calcul se fait différemment…..
    Avec 2 duflot, votre impôt passe donc de 15000 à 9000€, soit une économie de 6000e par an (sur 9 ans: 54000€)
    ça commence à faire réfléchir…

    • Matt juin 11, 2014 at 5:18 - Reply

      Merci pour ces informations.
      Vu que je paye plus de 7000 euros d’impôt, c’est vrai que cela fait réfléchir….
      Connaissez-vous des sites ou personnes qui connaissent les bonnes et moins bonnes société de gestion de patrimoine qui vous aident à réaliser un duflot?

  20. serge juin 11, 2014 at 9:00 - Reply

    Bonsoir,

    Sur ce point, je ne saurai pas vous aider. Ceci étant, pas besoin de passer par une société de gestion du patrimoine pour investir dans un Duflot.

    La mécanique est relativement simple.
    Duflot vous permet de défiscaliser jusqu’à 6000€ max par an, en vous finançant 18% du montant de votre investissement sur 9 ans:

    Exemple concret:
    1 appart à 151 000€ X 18%= environ 27 000€ sur 9 ans.
    Ce qui fait une déduction d’impôt de 27000/9= 3000€/an pendant 9 ans

    Donc en fonction de votre imposition, et de votre capacité à fournir un effort d’épargne mensuel, vous évaluez vers quel montant d’investissement vous vous dirigerez.

    Dans votre exemple, pour gommer la majorité de vos 7000€ d’impôts, vous pouvez comme moi investir dans 2 apparts d’une valeur d’environ 151000€ et vous défiscaliserez 6000€/an pendant 9 ans.
    Il ne vous restera donc plus que 1000€ d’impôts par an à payer.
    Attention tout de même à un point: Vous économisez effectivement 6000e/an, mais vous devez quand même les sortir pour financer le bien (le loyer ne couvrant pas la mensualité d’emprunt). Par contre, contrairement à l’impôt, vous les retrouverez au bout de 9 ans, lors de la revente.

    Maintenant que vous avez une idée du montant d’investissement que vous devez réaliser, il suffit de visiter les sites des promoteurs (nexity, promogim, icade, etc…) pour voir quels sont les programmes éligibles duflot dans le secteur géographique qui vous intéresse.
    Ensuite le promoteur vous fera toutes les simulations nécessaires.

    Voila, j’ai essayé de faire le plus court possible, en essayant d’avoir expliqué au mieux.

    Bonne chance

  21. Damien juin 18, 2014 at 12:24 - Reply

    Bonjour à tous.

    Je souhaiterais investir prochainement et la question d’une réduction d’impôts s’est posée. Je paye actuellement 12 000€ d’impôts et je recherche des moyens de défiscaliser.
    Le problème reste de ne pas s’engager dans un projet ou la défiscalisation serai moindre qu’un projet privé avec un taux de rentabilité intéressant.

    Serge, je souhaiterais bien comprendre la réflexion que vous avez eu lors de votre projet de défiscalisation. J’ai bien compris que l’objectif premier est la réduction d’impôts et non la rentabilité du projet immobilier derrière. Mais en réalité, cette réduction d’impôts c’est du « gain ». Donc si la somme des gains (impôts compris) est moins élevée qu’un investissement autre, pourquoi choisir la défiscalisation plutôt que le rendement? Sur ce point pour le moment je rejoins l’avis de Mr & Mme P. Par contre, le problème c’est de trouver des rendements à ~10%. La ce n’est pas évident…

    En tout cas je vous remercie pour vos messages qui aident grandement à reposer les choses.

    Bien cordialement.

  22. serge juin 23, 2014 at 8:12 - Reply

    Bonjour Damien,

    Pour répondre à votre question:

    « Donc si la somme des gains (impôts compris) est moins élevée qu’un investissement autre, pourquoi choisir la défiscalisation plutôt que le rendement?  »

    Tout simplement car si je fais un investissement non défiscalisant, non seulement je vais payer de l’impôt sur celui-ci, mais en plus j’aurai quand même les 3000€/an d’impôts que je « m’économise ».
    Pour info, je paie moi aussi 12000€ d’impôts/an (15000 sans le Duflot), vu ma situation fiscale, je suis imposé à 30% + 15% de prélèvements sociaux, soit 45% au total!!!!

    Encore une fois, il faut bien comprendre la subtilité: On ne cherche pas un rendement, on cherche à protéger son argent du fisc. Quand on paie beaucoup d’impôts, la nuance est de taille. C’est sûr que si on paie 1000€/an, elle est moindre, et effectivement vaut mieux se pencher sur la recherche d’un rendement.

    Espérant avoir aidé.
    Serge

  23. serge juin 23, 2014 at 8:31 - Reply

    Si je veux faire un comparatif entre un placement défiscalisant et le duflot, on aura:

    Résultat du placement NON défiscalisant:
    Revenus – impôts sur ces revenus = Revenus nets
    Sur ces revenus nets, encore déduire 3000€ (des impôts que vous auriez pu économiser): voila ce qui reste.

    Concrètement:
    Admettons un F3 loué 600€/mois, soit 7200€/an
    Déduction des diverses charges déductibles (intérêts, assurances, etc):5400€ (environ, ça dépend du montant du prêt, de la durée, du taux, etc…)
    Net imposable (si vous êtes imposé comme moi)
    7200-5400=1800€
    1800€ à 30%+15%= 810€ d’impôts à payer sur ce placement
    Rendement net de votre placement: 990€/an et vous payez quand même 12000€ d’impôts….

    Donc, entre gagner 990€/an et économiser 3000€ par an, mon choix est vite fait.

    Voila j’ai essayé de simplifier au maximum, du coup, il y a des raccourcis, mais l’idée générale est là.

  24. serge juin 23, 2014 at 8:36 - Reply

    « Rendement net de votre placement: 990€/an et vous payez quand même 12000€ d’impôts…. »

    Même plus, puisque votre imposition passe de 12000 à 12810€/an!!
    Cela vaut-il vraiment le coup?

    Et pour peu que ça vous passe basculer dans la tranche supérieure d’imposition, c’est encore pire…

  25. rios août 2, 2014 at 1:55 - Reply

    bonjour

    j ai signé pour l achat d un appartement pour appliquer la loi Duflot voilà j ai vu mon banquier qui m a fait l étude , le prix de l appartement en recevant la lettre du notaire était plus bas que celui calculé sur l échéancier et étude du banquier , 13 000 euros en moins sur le dossier du notaire ..

  26. Mike octobre 10, 2014 at 9:45 - Reply

    Il faut savoir tirer parti des dispositifs.
    vous n’êtes pas obligé de passer par un promoteur pour faire de la défiscalisation. Faites du neuf par vous même ou réhabilitez de l’ancien en respectant les conditions!

  27. gracques février 21, 2015 at 8:47 - Reply

    Je vais acheter un bien idealement placé mais dans une petite ville dans un immeuble de 2007 ,le precedant proprio avait acheté le bien 85 000 € en VEFA ! ….je le rachete 80 000 €.
    compte tenu des taux d’interets de l’époque…. je m’interroge

  28. Bénédicte décembre 10, 2017 at 9:22 - Reply

    Bonjour,
    J’ai fait un investissement loi de Robien il y a 11 ans. Je souhaite le vendre dès que les locataires seront partis. J’ai donc fait procédé à une estimation… et là grosse déception ! Alors que j’ai acheté cet appartement 169.000 €, l’estimation est entre 100.000 et 125.000 € ! Je savais que je perdrai de l’argent, mais pas autant ! Avez-vous des conseils / formations pour des situations comme celle-là ? Merci !

Leave A Comment