Glossaire investisseur
Fiscalité LMNP
Micro-BIC ou réel ? Calculez l’impact fiscal avant d’acheter.
Le LMNP reste l’outil préféré des investisseurs locatifs. Mais mal utilisé, il peut créer un choc fiscal après quelques années. Calibrez vos amortissements et surveillez vos seuils pour garder la main.
Seuil micro-BIC
72 600 €
Durée amort. bien
25-30 ans
Durée amort. mobilier
5-7 ans
Exemples chiffrés
T2 meublé – 900 € / mois
Micro-BIC : 5 400 € imposables
10 800 € de loyers - 50 % d’abattement. Impôt + prélèvements sur cette base.
Même bien au réel
0 € imposables
Amortissements bien + mobilier (6 100 €) + intérêts (2 200 €) > loyers. Résultat fiscal neutralisé.
Location saisonnière classée
Abattement 71 %
Loyers 24 000 € -> base imposable 6 960 €. Option réel possible si charges > 71 %.
Micro-BIC ou réel simplifié ?
Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (71 % pour le meublé de tourisme). Aucun amortissement ni déduction de charges réelles.
Régime réel : possibilité d’amortir le bien, les meubles et de déduire les charges (intérêts, travaux, PNO, GLI…). On neutralise souvent l’impôt pendant 10 à 15 ans.
Le passage du micro au réel est possible par simple courrier adressé au SIE avant le 1er février de l’année concernée. Le choix vaut pour deux ans et est reconductible tacitement. Gardez cette date en tête pour optimiser vos travaux.
Amortissements LMNP
Bien immobilier : amortissement linéaire sur 25 à 30 ans (soit 3 à 4 % par an).
Mobilier : amortissement sur 5 à 7 ans, permettant de lisser les remplacements.
Les amortissements ne peuvent créer ou creuser un déficit : ils se reportent sur les années suivantes.
Un expert-comptable LMNP pourra répartir les amortissements par composant (gros œuvre, toiture, électricité…) pour coller au mieux à la valeur réelle du bien. Cela maximise la durée de neutralisation de l’impôt.
Quand changer de régime ?
Tant que vos charges réelles > 50 % des loyers, le régime réel reste plus intéressant.
Au-delà de 72 600 € de loyers, vous basculez automatiquement au réel (sauf meublé de tourisme classé).
En cas de forte hausse de loyers (location saisonnière), surveillez le seuil LMP (23 k€ + revenus supérieurs à ceux du foyer).
Si vous approchez du statut LMP, anticipez les conséquences sociales (cotisations, CFE, réintégration des amortissements en cas de sortie du statut). Un arbitrage en SCI à l’IS peut parfois être plus cohérent sur du long terme.
LMNP et financement bancaire
Les banques apprécient le régime LMNP car il s’appuie sur des revenus stables. Mettez en avant vos amortissements pour prouver que la fiscalité n’érodera pas votre cash-flow pendant plusieurs années.
Préparez un prévisionnel avec trois scénarios (optimiste, médian, prudent). Incluez la taxe foncière, la vacance et la GLI pour montrer que vous connaissez vos chiffres. Votre banquier sera rassuré et plus enclin à financer un projet suivant.
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