Glossaire investisseur
Fiscalité micro-foncier
Simple et rapide, mais à surveiller dès que les charges augmentent.
Le micro-foncier s’adresse aux investisseurs qui louent nu avec peu de charges. Il simplifie la déclaration (2042) mais peut coûter cher en cas de travaux. Comparez systématiquement avec le réel.
Seuil micro-foncier
15 000 €
Abattement forfaitaire
30 %
Durée minimale réel
3 ans
Exemples chiffrés
Appartement loué 750 € / mois
Loyers annuels : 9 000 €
Base imposable micro-foncier = 6 300 € (abattement 30 %).
Même bien en régime réel
Charges réelles 4 900 €
Intérêts 2 100 €, travaux 1 500 €, assurance 300 €, taxe foncière 1 000 €. Base imposable 4 100 €.
Seuil bascule
Charges > 2 700 €
Au-delà de 30 % des loyers, le régime réel devient plus intéressant.
Conditions d’accès
Loyers bruts (avant charges) inférieurs à 15 000 € par foyer fiscal.
Location nue uniquement (pas de meublé). Compatible SCI à l’IR si les associés remplissent les conditions.
Abattement forfaitaire de 30 % à la place des charges réelles.
Quand rester au micro-foncier ?
Si vos charges réelles sont inférieures à 30 % des loyers et que vous souhaitez une gestion fiscale simplifiée.
Si vous débutez avec un premier investissement nu sans travaux importants.
Le micro-foncier est aussi pertinent lorsque vous louez à des organismes publics ou que vous pratiquez le bail mobilité (pas de travaux lourds, charges limitées).
Basculer vers le réel
Travaux supérieurs à 6 000 €, intérêts d’emprunt ou PNO/GLI élevés.
Possibilité de repasser au micro après 3 ans minimum de régime réel.
Le régime réel permet de déduire les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les primes d’assurance ainsi que les provisions pour travaux votés en AG. Si vous achetez un bien à rénover, cette option est souvent incontournable.
Micro-foncier et financement
Les banques demandent de plus en plus un prévisionnel intégrant la fiscalité. Même si vous restez au micro-foncier, montrez à votre conseiller que vous avez simulé le passage au réel en cas de gros travaux.
Sur un portefeuille supérieur à 5 lots, basculer une partie en SCI ou opter pour le réel peut améliorer la trésorerie. Le micro-foncier reste une porte d’entrée simple mais doit être réévalué tous les deux ans.
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