Immobilier, vendeurs rêveurs : petite histoire de négociation. Ou presque :)

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Aujourd’hui je vais vous parler des vendeurs rêveurs et de la négociation. Bonjour à tous, je suis Greg. Je suis investisseur immobilier et je gagne ma vie grâce à mes investissements immobiliers et dans cette vidéo je vais vous parler de ces vendeurs qui rêvent sur le prix de vente de leur bien et comment vous pouvez négocier, ce qu’il faire dans ces cas-là. Pour vous expliquer je vais prendre un exemple très concret d’un vendeur que j’ai eu il y a 2, 3 jours au téléphone. Je vais vous expliquer un peu comment ça s’est passé. J’ai la personne, j’ai ma petite note.

J’ai eu la personne au téléphone et je demande qu’est-ce qu’il y a à vendre. Il vendait un T3 de 75 m2 dans un quartier de Marseille qui n’est pas mal mais qui n’est pas non plus le meilleur quartier de Marseille. Ça va, c’est un quartier sympa. Bien sûr je lui demande le prix de vente de son bien et il me sort 218 000 € pour ses 75 m 2. Si vous n’êtes pas de Marseille vous ne pouvez pas vous rendre compte de si c’est cher ou trop cher. Mais je vous le dis honnêtement c’est beaucoup trop cher. Je vais revenir là-dessus un peu plus tard dans la vidéo.

Quand il me sort 218 000 €, je lui demande : « comment vous avez défini ce prix-là ? C’est une agence qui a fait cette estimation ? Comment ça s’est passé ? » La personne me répond : « les 218 000 € c’est le prix que j’ai acheté il y a 6 ans. Je ne veux pas perdre d’argent donc je veux le revendre pour le même prix. » Le problème c’est que l’immobilier dans ce secteur a baissé. C’est loin de valoir 218 000 €. Si vous le voulez pour vous rendre compte 218 000 € ça fait 2900 € le mètre.

Franchement pour ce quartier là c’est bien trop cher. Le forcément je lui ai demandé dans quel état était le bien. Généralement il a donné la réponse classique : « le bien est propre. Je vis dedans. Il est bien, c’est propre. » Quand les gens vont vous répondre ça, ça veux dire que ce n’est pas trop mal mais il faut quand même le rafraîchir. Ce n’est pas nickel. Souvent il y a des cuisines à refaire, des salles bains à refaire. Mais même si l’appart était nickel, je pense que dans ce quartier-à ça vaut dans les 2500 au m2. Appart nickel, je dirai 2500 au m2, grand maximum.

Si vous faites 75 m2 à 2500 € le mètre, son appartement vaudrai à la vente je pense dans les 187 000 €. Après ça c’est vraiment si l’appartement est nickel. Après j’arrive à déduire vu la réponse des gens dans quels états sont leurs appartements, je pense qu’il vaut encore moins cher dans les 2200 € le mètre sans les visiter. Après c’est peut-être un peu plus, c’est peut-être un peu moins. Je dirai dans les 2200 € le mètre, je dirai dans les 165 000 € au lieu des 218 000 €. Les gens quand vous les avez au téléphone, ils ont souvent tendance à minimiser les travaux, l’état de leur bien.

Je me souviens la semaine dernière j’ai visité un petit appartement. Quand j’ai eu la personne au téléphone, je lui demande : « qu’est-ce qui est à refaire ? » Il me dit : « dans la salle de bain, il faut enlever la baignoire, mettre une douche à la place pour que ça soit plus propre. Puis il faut changer la cuisine. Il y a les vieux meubles de la cuisine pas chers, où vous avez la plaque et le petit frigo en dessous ou les meubles blancs où les étuis sont en inox. Ce n’est vraiment pas terrible, je déteste ces meubles. Moi je mets toujours de vraies cuisines même dans mes appartements en loc.

Donc il me dit ces deux choses-là. Au téléphone je comprends aussi que cet appartement était en location depuis 15 saisons. Je me dis qu’il y a un petit peu plus à faire. J’arrive sur place, il y avait tout à refaire. Il y avait un dégât des eaux. Il y avait une partie du mur qui avait été complètement humidifiée. Il fallait reprendre le mur, le regratter. Il faut refaire la peinture, la salle de bain. On avait l’impression qu’il n’y avait personne qui s’est lavé depuis au moins 3 ans. Je pense que l’appartement était abandonné depuis plusieurs années. Il n’a pas voulu me le dire au téléphone.

Il y avait aussi tout l’électricité à refaire. Le sol n’était pas droit. Je suis allé sur ma liste à refaire pour lui donner toutes les choses à refaire dans son appartement et pour lui expliquer qu’il y avait bien plus de chose à refaire que ce qu’il me racontait au téléphone. J’ai remarqué que les gens avaient tendance à bien diminuer les travaux qu’il y avait à faire dans leurs apparts. Par habitude je me rends compte un peu de ce qu’il y a à faire juste avec la réponse des gens. Après ça peut varier, il y a ceux qui sont honnête et qui vous disent exactement ce qui est à refaire et vous n’avez pas de surprise quand vous venez visiter.

Pour le T3 que je vous parlais en début de vidéo, de 75 m2, j’imagine qu’il devait valoir dans les 2200 € le mètre. Je dirai que ça fait dans les 165 000 € au lieu des 218 000 € que la personne veut. Après moi aussi il faut que je gagne de l’argent. Si j’achète un bien forcément il faut que je gagne de l’argent. J’aurai peut-être fait une proposition dans les 1800 € le mètre. Ça fait que l’appartement est à 135 000 €. C’est le max. Je pense que c’est très bien de l’avoir à 120 000 €, sachant que la personne voulait le vendre à 218 000 €. Et là j’ai compris qu’elle était au début de sa vente.

Elle avait acheté 218 000. Elle avait 6 ans de remboursement de crédit. Les gens avec 6 ans de remboursement de crédit ils n’ont pas énormément de marge. Je ne fais pas cela souvent mais je sais que ça ne sert à rien d’aller visiter. Il y a trop d’écart. La personne n’est pas encore assez pour vendre parce qu’avec son bien elle en est au tout début. Elle se fait déjà des illusions sur son prix de vente. Il vaut mieux attendre un peu et après peut-être rappeler cette personne dans 5, 6 mois, pour voir qu’est-ce qui s’est passé, si elle a réussi à vendre, si ça peut-être intéressant de faire une proposition.

Quand vous faites de l’immobilier, il faut faire des propositions. Elles ne seront pas toutes acceptées mais il ne faut pas perdre son temps à chaque fois avec les visites. Quand les gens sont complètement en dehors du marché, qui font leur estimation en fonction du prix de combien ils ont acheté, et non pas en fonction du prix du marché. Généralement ça ne vaut pas trop le coût d’y aller. Après ça dépend d’écarts, après moi aussi je marche au feeling quand je sens qu’aucune négociation ne va passer. Je ne vais pas perdre mon temps à proposer 100 000 € de moins à une personne qui est complètement bloqué au début de sa vente.

Ça ne sert pas à grand-chose. Dès fois je me croirais dans l’émission de Stéphane Plaza. Je ne sais pas s’il y en a encore la maison à vendre où les gens rêvent complètement sur le prix de leur maison. Vous voyez qu’ils n’arrivent pas à vendre depuis 6 mois et qui ne comprennent pas pourquoi. Ecoutez, c’était Greg. Si cette vidéo vous a plu, laissez un like. Et moi j’ai un cadeau pour vous, une vidéo de 30 minutes qui explique comment on a atteint l’indépendance financière avec ma femme Elodie en 3 ans. Pour voir cette vidéo, c’est très simple. Il suffit de cliquer sur le lien en dessous. Moi je vous dis à bientôt. Tchao !