Investir dans un local commercial

Voici l’interview de Romain qui vient d’investir dans un local commercial.

Romain n’en est pas à son coup d’essai en immobilier.

Vous allez découvrir :

• Comment il a changé de stratégie d’investissement
• Quel est son objectif d’indépendance financière et comment il compte l’atteindre
• Quels sont les avantages d’investir dans un local commercial
• Et bien plus encore

On a adoré interviewer Romain. Il est positif, déterminé et surtout il se donne les moyens d’arriver à ses fins. Tous les ingrédients sont réunis pour qu’il atteigne l’indépendance financière. Et qu’il dise « ciao » à son patron. Allez voir la vidéo, elle vaut vraiment le coup.

Élodie : Dans cette vidéo on va parler d’investissement locatif et on va sortir un peu des sentiers battus avec Romain. Finalement, on va parler d’investissement dans un local commercial. Romain est en notre compagnie aujourd’hui. Il a suivi notre programme « immo qui rapporte ». Salut Romain !

Romain : Salut !

E : Écoute, on est très heureux d’être avec toi aujourd’hui. Est-ce que tu peux commencer juste par te présenter en quelques mots.

R : Oui Romain 30 ans. J’habite au nord de Toulouse sur Montauban. Voilà, j’ai commencé à faire des investissements il y a 5 ans. Et j’ai découvert votre blog il y a à peu près 6 mois maintenant et ça m’a permis de faire des calculs et de me rendre compte que mon premier investissement n’était pas hyper rentable. J’ai chargé mon fusil d’épaule et partir avec quelque chose de plus sympa. Pour avoir in fine un objectif d’indépendance financière.

E : Ça, c’est un super objectif. On ne va pas te dire le contraire. On te soutient à fond là-dessus.

Greg : Tu sais quoi, Romain est Toulousain et beau gosse. C’était quoi ta stratégie initiale et qu’est-ce qui a changé dans ta stratégie en fait quand tu as découvert le blog.

R : Ma stratégie initiale c’était de me dire. Je fais un petit investissement et j’en fais un tous les 5 ans pour commencer à préparer une retraite que peut-être on n’aura pas. Voilà, c’était vraiment la stratégie initiale, quid à avoir un petit peu tous les mois sortir de ma poche. Je me disais au final le locataire paie quasiment tout. J’ai qu’un petit delta à mettre. Tant pis, on le fait et d’ici 20 ans le bien sera à moi. Soit je pourrai le vendre, soit je pourrai garder les mensualités tous les mois pour moi et puis voilà. Si j’ai fait des petits projets comme cela c’est pour que d’ici 20 ans, 30 ans peut-être déjà un début de retraite. Et puis comme je le disais tout à l’heure je suis passé sur votre blog. Ça m’a permis de voir ce qu’il y a d’autre chose de possible et même une stratégie complètement différente. L’idée c’était initialement des tuyaux de blog, dans 3 ou 4 ans max je dois arrêter de bosser. Je voulais avoir un revenu locatif d’à peu près 3000 €. Je pense que je le revois à la baisse parce que j’en ai marre de bosser. Peut-être que d’ici un an et demi, un an, je vais peut-être arrêté si j’arrive à faire tous les financements et tous les investissements que je souhaiterai faire.

G : Par exemple, peut-être qu’à 2000 tu t’arrêtes et tu pourras lancer d’autres nouveaux projets pour…

R : Exactement, tout à fait.

G : Alors, tu peux nous parler de ton dernier investissement ? Qu’est-ce que tu as acheté ? Comment ça s’est passé ?

R : alors, c’est un petit local commercial toulousain dans lequel il y a l’activité des bureaux de tabac. Donc, petit local qui fait 35m2 que j’ai acheté 68 000 euros avec les frais d’agence et qui m’est revenu avec tous les frais compris : frais de notaire, frais de banque, frais de garantie. (inaudible) J’ai fait un prêt à 76 000 euros. Donc 76 000 euros sur 20 ans. J’ai emprunté à 1.55, ce qui fait à peu près une mensualité de 380 voire 390 avec l’assurance du prêt. À peu près 390 euros par mois que je paie de ma poche et tout ça pour un revenu locatif de 700, presque à 780 euros. Sachant que là-dedans dans ces 780 euros j’ai à peu près 80 euros de fonciers parce qu’il faut savoir que sur les locaux pros on peut demander à ce que ce soit le locataire qui paie le foncier. J’ai à peu près 30 euros de charges. Un vrai loyer à 600- 670 euros. Ce qui fait que tous les mois je touche quand même 380. Ça me permet d’avoir un ratio de 380 qui rentre tous les mois sur 390 que je paie tous les mois.

G : Tu as en loyer net 670 euros et en emprunt, en mensualité d’emprunt tu as 380. Ça fait 390 euros de cash flow dans ta poche tous les mois. C’est pas mal du tout et je crois que ce que tu nous disais, en plus tu as un parking c’est ça ?

R : oui, effectivement c’est vrai, je n’en ai pas parlé. En plus de cela dans les 68 000 que j’ai achetés de local, il y a avait une place de parking qui est en sous-sol et c’est vrai d’ailleurs je m’en occupe, mais pour le mettre à la location je pourrai en retirer à peu près 80 à 100 euros. C’est à peu près ce qui se pratique sur Toulouse comme vous le voyez pour une place de parking sécurisé en sous-sol.

G : Donc ça, c’est le petit bonus en plus quoi

E : Voilà

R : Voilà le petit bonus

G : Du coup je me suis amusé, parce qu’on avait les chiffres avant de faire l’interview. On s’amusait à calculer la rentabilité brute. Si on fait ton loyer hors charge avec le parking fois douze qu’on divise par 76 000, le prix avec tous les frais on a plus de 12 % de rentabilité. C’est vraiment énorme quoi. Bravo !

R : un bon projet !

E : en plus, tu es tranquille tu as la taxe foncière qui est payée. Avec les locaux commerciaux, tu as quand même les baux. Ils sont plus en faveur des propriétaires. En plus avec une activité de tabac, tu es plutôt tranquille. Cela fait 30 ans qu’il y a l’activité. Certainement dans 50 ans, ce sera encore la même activité. Il n’y a pas de variation.

G : je voulais te poser une question, tu as fait un apport sur cet investissement ou tu as tout emprunté ?

R : pas du tout ! Le seul apport que j’ai fait c’était 400 euros. Puisque le notaire il n’était pas content que je ne lui donne rien du tout. J’ai apporté 400 euros le jour de la signature du (inaudible 7mn18s) c’est tout ce que j’ai apporté.

E et G : bon ça va !

G : ça n’a pas été trop dur

E : C’était une avance sur ton premier mois de cash flow.

R : Voilà exactement !

G : Ce que j’ai compris aussi là maintenant tu te lances directement dans un nouveau projet ? Comme tu le disais tout à l’heure.

R : tout à fait ! Là c’est un projet, un immeuble avec 5 logements, deux T1, deux T2 et un T3 duplex et sur l’ensemble il y a un T1 que je vais tout refaire parce qu’il y a eu un dégât des eaux. L’ensemble ferait, j’ai déjà négocié donc je suis bien lancé. J’ai déjà négocié l’ensemble à 170 000 euros. En termes de loyer, je rentrerai 2200 euros. Après je n’ai pas en tête tous les calculs que j’avais fait, mais ça me faisait un rapport locatif net-net de 10 % après impôt puisque là effectivement j’ai estimé, je pensais tout à l’impôt pour ne pas avoir de surprise. Après ça me ferait donc un prêt de 900 et quelques euros par mois, 940 euros. Je crois que j’ai calculé sur 20 ans empruntés à 1,45.

G : ça te fait 900 euros de crédit et tu auras 2200 euros de revenu locatif. Après, je pense que les impôts, on peut encore optimiser un peu si tu fais des travaux sur les investissements. Je pense que tu vas pouvoir, net-net, à mon avis on va tomber sur les 1000 euros.

R : ce serait bien

G : en déduisant tout on va y arriver. En déduisant tout. Ça te ferait déjà si je calcule tu as 400 euros avec ton premier appart, enfin le local commercial plus 1000 si tu achètes cet immeuble. Ça à l’air bien parti si j’ai compris. Tu es déjà à 1400 euros.

E : ça va vite

G : ça va vite quoi ! Après tu refais un immeuble comme ça et puis c’est bon tu peux partir

E : Tchao !

G : Tchao la compagnie. Ce qu’on disait à Romain ce qui est intéressant quand on se rapproche de l’objectif, nous ce qu’on a fait c’est essayer de faire tant qu’on est salarié, qu’on a le CDI, c’est encore plus facile de faire des investissements. Essayez de faire un dernier gros investissement juste avant de partir et je crois que c’est un peu la stratégie qu’on a envie de mettre en place si j’ai bien compris.

R : tout à fait !

G : attends, d’ici un an, un an et demi, c’est terminé. Franchement, vu comment tu es parti !

E : c’est vrai ta progression elle est hallucinante. Tu faisant un premier investissement en disant : « bon, ce sera pour la retraite » et tu changes complètement ton fusil d’épaules. Et puis là tu es parti au taquet pour ne plus t’arrêter. Je pense qu’effectivement l’immeuble c’est pour bientôt et certainement qu’un deuxième immeuble pourrait suivre ou d’autres projets. Franchement, bravo ! En fait, on se rend compte que oui on peut changer de vie. On peut quitter le salariat quand même assez rapidement.

R : Tout à fait !

G : est-ce que tu as un conseil à donner aux gens qui ont envie d’investir, qui a envie de faire comme toi ?

E : oui, alors le premier ce serait pour avoir plus de crédibilité auprès des banques c’est vraiment s’assurer qu’on a des comptes qui sont réglo. Il me semble vous me disiez lors de la formation aussi « surtout tous les petits crédits, les trucs qui ne servent à rien, soldez tout ça ». Se mettre à plat pendant trois mois avoir des comptes présentables. Puis après, j’ai juste commencé à chercher et s’avancer. Il ne faut pas avoir peur puisqu’effectivement j’ai un ami pareil qui me voit et veut faire pareil, mais il a peur de se lancer et d’y aller parce qu’il ne maîtrise pas complètement le processus de l’achat, de la négo et tout ça. Au final, c’est tout naturel quoi. Comme si on achetait un vélo sur le bon coin, on négocie puis c’est parti. Après on est lancé, dès qu’on en fait le premier, on veut faire le second. Ça s’enchaîne. Le conseil c’est surtout d’avoir les comptes pour bien les présenter et se mettre en avant pour que la banque ne puisse pas refuser le prêt. Et de deux, trouver le bien, chercher, y passer du temps. Ça prend un peu de temps, mais pas tant que ça parce qu’au final dès fois on regarde de temps en temps si le bon coin. Si ça me plait, si ça ne me plaît pas, rien que des gens physiquement, est-ce c’est bien, est-ce que ce n’est pas bien. Est-ce que c’est dans un endroit où nous on se sentirait bien. C’est relativement intéressant. Si aussi nous, déjà on ne se sent pas bien ça ne sert à rien d’investir dans un truc comme ça. Et puis se lancer. Une fois qu’on a trouvé, on se lance, on négocie. On voit le notaire, on signe et puis on ramasse le premier chèque et puis ça continue. Voilà.

G : en plus, tu me fais penser à genre « ça ne prend pas tant de temps que ça ». Tu m’avais envoyé un mail et tu m’as dis demandes « tu fais quoi comme horaire ? »

R : Je suis responsable d’un site de traitement de déchets. Effectivement, j’ai des horaires à rallonge. Je pars à 7 h 30 de la maison. Je commence à déposer la petite, partir au boulot, prendre les bouchons, travailler puis avant de partir il y a le chef qui nous top. Il y a la réaction, il y a une réunion, il y a ceci, il y a cela. On arrive à 20 heures à la maison. Oui au final ça prend du temps, mais malgré le peu de temps que j’ai, j’ai trouvé un peu de temps pour le faire. Puis ça ne prend pas tant de temps que ça. Au final, on trouve assez vite des biens rentables.

E : Je pense qu’il suffit juste de se créer sa petite routine au début pour surveiller les annonces. Regarder régulièrement pour savoir s’il y a des choses qui peuvent nous intéressez et à partir de cela essayer d’être réactif lorsqu’il y a quelque chose, mais ça ne prend pas un temps phénoménal quoi. Après moi je me demandais pourquoi le local commercial. Tu as ciblé une recherche dessus ? Ou que finalement tu as vu une opportunité et tu l’as saisi ?

R : oui alors ç’a été vraiment une opportunité. Je suis tombé dessus vraiment par hasard. Il y avait déjà un rapport locatif hyper intéressant. Sans avoir négocié et sans avoir revu le bail. Moi ce qui m’intéresse déjà quand je regarde c’est par exemple s’il y a un bien à 100 000 ou que minimum le loyer soit, si je ne dis pas bêtise, oui c’est 1000. C’est ce rapport là. Si déjà je ne suis pas sur ce rapport là, je ne cherche même pas. Je ne vais pas plus loin ça ne sert à rien. Là le bien était proposé 70 000 et ils avançaient un rapport locatif de 700 euros par mois, au début. Donc je disais bon ça commence à être intéressant, mais maintenant allons creuser cette histoire. Donc ça été complètement une opportunité mais au final le local pro est plus intéressant de par le fait qu’il me paie la taxe foncière aussi qui n’est pas négligeable sur des locaux pros et bien sur le reste. Au final, une opportunité ç’a été une bonne affaire.

E : c’est clair ! C’est clair !

G : bon écoutes Romain je te remercie pour cette petite interview. Je pense qu’elle assez inspirante pour ceux qui veulent se lancer. Là tu as mis les bouchées doubles. C’est impressionnant. Écoutez pour ceux qui veulent faire comme Romain, vous savez ce qu’il vous reste à faire. On va vous mettre à disposition sous la vidéo un petit guide. Vous cliquez sur le guide et puis vous pouvez télécharger le guide pour recevoir tous nos conseils.