Investissement locatif ancien : on vous présente en vidéo notre dernière acquisition !

Aujourd’hui, on parle travaux et on en profite pour vous faire faire une petite visite guidée de notre dernier investissement locatif dans l’ancien.

Quelques chiffres sur ce bien :

Il s’agit d’un 37 m2 que nous allons aménager en deux pièces.

Nous avons acheté ce bien 34 000 euros et nous avons prévu une enveloppe travaux de 17 500 euros.

Le potentiel locatif pour cet appartement est estimé à 475 euros hors charges.

Petit calcul rapide de la rentabilité brute :

Prix du bien (34000 + 17 500 + Frais de notaires) = 55 800 euros

Loyer annuel hors charges : 475 x 12 = 5700 euros

On obtient ainsi une rentabilité brute de 10,2%.

On est plutôt contents des chiffres 🙂

Mais pour en arriver là, il y a encore un peu de chemin à parcourir : réaliser les travaux.

L’appartement est en très mauvais état (d’où son prix), il y a donc pas mal de travaux pour le rendre habitable et au goût du jour. On souhaite faire quelque chose de sympa, pour déclencher le coup de cœur chez les futures locataires et ainsi le louer rapidement et à un bon prix.

Nous devons tout refaire du sol au plafond ! Seule la porte d’entrée est en bon état 🙂

Pour optimiser ce bien, qui était initialement un T1 bis (un studio avec une cuisine séparée), nous avons prévu d’ajouter une pièce. Alors, non, on ne pousse pas les murs 🙂

Mais on transfère la chambre dans l’ancienne cuisine qui bénéficie d’une fenêtre et on en profite pour agrandir la salle d’eau.

Les travaux, c’est pour nous une nouveauté ! Jusqu’à présent on s’était concentré sur des biens déjà loués ou louable en l’état.

Mais voilà on voulait tenter quelque chose de nouveau et surtout saisir l’opportunité de donner de la valeur au bien et maximiser son potentiel locatif.

On vous tiendra au courant dans les semaines à venir de l’avancée des travaux et bien sûr on vous présentera le bien une fois rénové !

Et vous les travaux ? Vous avez passé le cap ?

Written by : Greg et Elodie

Greg et Elodie gagnent plusieurs dizaines de milliers d'euros de loyer tous les mois. Aujourd'hui, ils accompagnent des centaines d'élèves à devenir rentiers de l'immobilier.

24 Comments

  1. Nicolas octobre 5, 2015 at 12:16 - Reply

    Les travaux, une belle aventure en perspective ! Les WC sont magnifique… Un autocollant ou deux et ils sont neuf.
    Sérieusement, vous vous êtes donné quel délais pour finir ce logement ?

    • Greg et Elodie Pinto (alias Mr & Mme P) octobre 5, 2015 at 12:24 - Reply

      Bonjour Nicolas,

      Content que tu aimes nos toilettes 🙂
      On est parti sur un mois de travaux. On verra bien, on n’est pas à une semaine prés 🙂

      • Didier-Fabrice octobre 6, 2015 at 9:27 - Reply

        Wow un mois pour une rénovation complète ? C’est là que je me rends compte que je me suis drôlement tropicalisé : la journée de travail défile beaucoup plus vite ici donc la travaux prennent plus de temps…

        En revanche je croyais que vous aviez déjà fait des travaux puisqu’il me semblait avoir lu que vous aviez imputé du déficit foncier sur les revenus globaux pour défalquer 3000 € d’impôts. Probablement l’effet du Rhum la vie est compliquée sous les tropiques 😉

        J’espère qu’on aura droit à une vidéo pour nous montrer le résultat final

      • Wilfried octobre 23, 2015 at 11:58 - Reply

        Bonjour,
        je suis de Marseille et j’ai bcp de biens en location dont des T1 bis. Je peux vous dire que les prix de location ont fortement baissé. Je viens de relouer très difficilement un appartement a 480E CC alors que l’ancien locataire payait 520 euros.
        Je ne sais pas dans quel quartier vous avez achetez votre bien mais Marseille devient de plus en plus compliqué vu la baisse des prix depuis 2-3 ans.
        Bon courage a vous pour les travaux et si vous avez besoin de plombier de qualité et pas cher j’en connais!

  2. Anthony octobre 5, 2015 at 12:31 - Reply

    Salut Greg et Elodie,

    Une nouvelle expérience qui commence les travaux 🙂

    Moi aussi je suis entrain de regarder pour acheter un appartement avec travaux (bon il y en a bien que vous).

    On avance souvent 800€ ou 1000€ du m² comment faites vous pour en avoir que pour 500m² ? Serait il possible de détailler le budget travaux par poste (électricité, plomberie, placo, …) sa m’aiderait beaucoup ?

    Merci beaucoup et à très bientôt

    • Greg et Elodie Pinto (alias Mr & Mme P) octobre 5, 2015 at 4:26 - Reply

      Bonjour Anthony,
      Le budget travaux est de 473 euros / m2. Ce qui est très peu cher. On était parti sur une enveloppe de 20 000 euros initialement.
      Maintenant à 550 ou 600 euros du m2, ça nous aurait aussi paru correct.
      Mais 1000 euros par m2 ça commence à faire cher et ça s’approche des prix pour de la construction. Tu dois pouvoir trouver moins cher.
      J’ai pas les chiffres sous les yeux pour les différents postes alors je peux pas t’en dire plus dans l’immédiat.
      A bientôt
      Greg et Elodie

  3. Jérôme octobre 5, 2015 at 12:33 - Reply

    Salut les amis
    Moi ce que je préfère, c’est ton look de bûcheronne canadienne 😉
    Au moins tu te prépare à tout casser.
    Biz

    PS : Bon courage quand même pour cette nouvelle aventure

    • Greg et Elodie Pinto (alias Mr & Mme P) octobre 5, 2015 at 4:10 - Reply

      lol, bien sûr je me suis habillée pour la circonstance 🙂
      A très bientôt !

  4. Patrick octobre 5, 2015 at 12:39 - Reply

    17500€ de travaux pour 37m² = 473€ du m² cela parais peux chère vu les travaux… á suivre si le budget sera tenu 🙂
    bon courage
    Slts

    • Greg et Elodie Pinto (alias Mr & Mme P) octobre 5, 2015 at 4:14 - Reply

      Bonjour Patrick,
      Oui, on a conscience que le tarif est plutôt bas. Lorsqu’on a visité l’appartement la première fois, on a pris notre décision d’achat en partant sur un budget de 20 000 euros de travaux. Il y aura certainement quelques petits imprévus, c’est à prendre en compte.
      A bientôt

  5. Guillaume octobre 5, 2015 at 7:31 - Reply

    Impatient de voir la suite…
    Je pense que 17500 € de travaux c’est jouable.
    Les murs vont être doublés en placo ou pas?

    • Greg et Elodie Pinto (alias Mr & Mme P) octobre 6, 2015 at 9:44 - Reply

      Salut Guillaume,
      Les murs les plus abimés seront doublés en placo, c’est plus simple et plus économique.
      Quasi impossible de les reprendre autrement : décrouter, colmater les fissures, enduits… Trop de boulot pour un résultat qui risque de ne pas durer.
      A+
      Greg et Elodie

  6. Sebastien octobre 5, 2015 at 11:41 - Reply

    Bonjour,

    Joli projet en perspective.
    Votre budget travaux contient-il l’ameublement ou non ?
    Plus c’est pourri au départ, plus le résultat est surprenant 🙂
    Je suis impatient de voir le résultat.

    • Greg et Elodie Pinto (alias Mr & Mme P) octobre 6, 2015 at 9:42 - Reply

      Bonjour,
      Effectivement une fois fini, ça va être le jour et la nuit !
      On a seulement prévu une cuisine et une salle d’eau équipées.
      On part sur de la location nue dans un premier temps.
      Bonne journée

      • Sebastien octobre 6, 2015 at 9:51 - Reply

        Pourquoi de pas louer meublé ?
        Personnellement, j’y vois plusieurs avantage :
        – Fiscalité
        – Baux plus courts donc risque d’impayé moins important
        – Loyer plus élevé

        • Greg et Elodie Pinto (alias Mr & Mme P) octobre 6, 2015 at 10:29 - Reply

          C’est vrai que la location meublé est souvent plus rentable surtout pour des questions de fiscalité. On a d’ailleurs un appartement loué en meublé.

          Mais la fiscalité est toujours à étudier au cas par cas et elle dépend également d’une stratégie globale. Dans le cas présent il est plus rentable pour nous de le louer en nue. Cela représente un gain de plusieurs millier d’euros.

  7. Gaylord octobre 6, 2015 at 8:29 - Reply

    Bonjour Greg et Elodie
    Sur cet appartement, vous commencez à rembourser le crédit quand ?
    J’imagine qu’il faut un apport suffisant pour pouvoir payer les mensualités jusqu’à ce que le bien soit loué,
    je me trompe ?

    Bonne continuation pour ce T2.

    • Greg et Elodie Pinto (alias Mr & Mme P) octobre 6, 2015 at 9:48 - Reply

      Bonjour Gaylord,
      Initialement on avait négocié un différé de crédit pendant la durée des travaux. Et puis lorsqu’on a reçu l’offre de crédit ce point a été oublié.
      Du coup, plutôt que de rééditer une offre, attendre 11 jours… on s’est lancé.
      Toutes les banques ne le permettent pas mais ça existe et c’est plutôt pratique.
      Bonne journée
      Greg et Elodie

      • Didier-Fabrice octobre 6, 2015 at 9:38 - Reply

        En même temps si vous comptez à peine un mois de travaux selon la date du déblocage des fonds et celle du prélèvements des mensualités vous ne devez pas être loin d’avoir ce différé sans même avoir à le demander 😉

        En plus avec le cashflow généré par vos autres appartements vous ne devriez pas avoir de gros problème de trésorerie

  8. Romaric de sortir-du-rsa.fr octobre 9, 2015 at 4:16 - Reply

    Bonjour Greg et Elodie,

    Très bel appartement… en devenir parce que la comme tu dit Elodie, c’est pas… tip top… 😀

    Sinon la rentabilité est très bonne !

    L’appartement est il dans un immeuble Si oui de combien d’étage et à quelle étage est-il ?

    Impatient de voir le résultat en tout cas.

    A Bientôt

    Romaric

    http://www.sortir-du-rsa.fr

  9. axel octobre 17, 2015 at 2:29 - Reply

    bonjour,
    merci pour ce blog qui est génial.

    pour mon troisième investissement locatif, (T1, T2) je voulais m’orienter sur des travaux, histoire de me diversifier.
    lors de vos recherches, avez vous fait venir un artisan sur chaque bien qui vous plaisait afin d’estimer le montant des travaux?
    ou évaluez-vous vous-même cela? si oui comment faite vous, avez vous une fourchette au m² pour des travaux de plomberie, électricité, placo, peintures, sols… afin de définir l’offre d’achat?

    je ne sais pas dans quel ordre procéder et j’ai peur de louper des affaires en perdant du temps pour faire venir un artisans sur tel ou tel bien et attendre le devis…

    lorsque vous voulez investir dans un bien avec travaux, quel rendement minimum brut vous fixez-vous?

    cordialement

    axel

    • Greg et Elodie Pinto (alias Mr & Mme P) octobre 17, 2015 at 6:53 - Reply

      Bonjour,

      Merci 🙂
      On évalue le prix nous même grosse maille et on fait l’offre dans la foulée sur place. Tu peux partir sur 600€ du m2 si tu as tout à refaire. Sur le bien en question on avait estimé 20 000€ de travaux. Ensuite, généralement tu vas signer le compromis un mois plus tard. Ca laisse le temps de confirmer avec un artisan.
      Si on ne faisait pas ça, nos 2 derniers investissements nous seraient passés sous le nez.

      Cdt

  10. David octobre 20, 2015 at 1:58 - Reply

    Bonjour,
    Je découvre votre blog, très intéressant, je suis de la région aussi,
    quel arrondissement cet appart ?
    Bon courage pour les travaux
    David

  11. frederic octobre 20, 2015 at 7:16 - Reply

    Etant dans la region Marseillaise et apres avoir investi dans une maison en location saisoniere, je m´oriente dans un appartement avec travaux dans le 1er arrondissement de Marseille.
    Je me demandais dans quel arrondissement vous investissiez et pourquoi?
    Au plaisir.

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