Marchand de sommeil : quand on part en quête d’un investissement locatif, on enchaine les visites à la recherche de la bonne affaire et parfois on est un peu surpris par ce que l’on découvre…

Comme toujours, on reste en veille sur le marché immobilier et quand une annonce alléchante se présente, on est toujours partant pour faire une visite.

Dans le cas présent, le bien présentait une rentabilité de 10%. Le premier contact avec l’agent immobilier n’était pas forcément engageant : 5 minutes de discussion pour obtenir l’adresse du bien, ça commençait mal. L’agent immobilier ne voulait pas lâcher l’adresse de peur qu’on arpente la rue à la recherche du propriétaire…

Une fois sur place, première surprise : l’agent immobilier est accompagné du propriétaire. Apparemment, elle n’a pas compris qui payait la commission et de quel côté elle devait se placer. Deuxième surprise : l’adresse n’est pas celle du bien, il faut marcher un peu pour se rendre sur place.

L’appartement en question est loué et les locataires sont présents lors de la visite. Sans entrer dans les détails, c’est un peu la misère sociale et en un coup d’œil, notre décision est prise, ce n’est pas une affaire pour nous. Mme P patiente gentiment en attendant la fin de la visite. Pendant ce temps, l’agent immobilier en profite pour prendre les mesures des pièces et vas-y que je marche sur les jouets pour prendre les mesures à droite, à gauche (bon, c’est vrai qu’en même temps on voit difficilement où mettre un pied sans marcher sur quelque chose). Et le proprio mitraille l’appartement de photos.

Une deuxième visite est prévue à une autre adresse donc on enchaîne. On pénètre dans l’immeuble et l’odeur d’humidité est à peine supportable. La cage d’escalier est attaquée par les champignons. Apparemment, cela ne semble gêner que Mme P mais elle en profite quand même pour le faire remarquer :

Mme P : « ça sent fort l’humidité quand même… »

Le proprio : « oh, oui mais vous savez, les parties communes c’est souvent comme ça… »

Mme P : « aucun propriétaire n’a envisagé de faire des travaux ? »

Le Proprio : « ben, en même temps, tant que personne s’en plaint, c’est pas la peine »

Mme P en son for intérieur : « ok d’accord, j’ai compris donc, tant qu’à se faire du fric autant louer de la merde, c’est ça la solution !! … » (Ironie, c’est le deuxième prénom de Mme P) 🙂

marchand de sommeil

L’appartement est en meilleur état que les parties communes mais il baigne dans son jus depuis les années 70 : 3 revêtements de sol différents dans 35 m2, tapisseries d’époque, idem pour les équipements de la cuisine et de la salle de bain, chambre noire sans fenêtre ni prise électrique. Ah oui et puis il y a aussi un trou béant de 50cm dans le plafond : un dégât des eaux qui apparemment ne date pas d’aujourd’hui. On précise au passage que l’appartement était loué à une personne âgée jusqu’à fin 2014.

Faire des travaux est une bonne option. La difficulté dans le cas présent, c’est que même avec un appartement refait à neuf, les parties communes seront toujours dans le même état. Pas question de faire de la location dans ces conditions.

Avant de partir, le propriétaire a tout de même proposé à Mme P ses autres biens : 3 immeubles. Le propriétaire liquide ses biens car il quitte la France. Espérons pour les locataires, qu’il a pris un peu plus soin de ceux là…

Et vous ? Avez-vous rencontré les marchands de sommeil ?

Written by : Greg et Elodie

Greg et Elodie gagnent plusieurs dizaines de milliers d'euros de loyer tous les mois. Aujourd'hui, ils accompagnent des centaines d'élèves à devenir rentiers de l'immobilier.

4 Comments

  1. Guillaume mars 22, 2015 at 9:16 - Reply

    Salut les amis,
    En fait ce que vous décrivez c’est un peu l’image que j’ai de Marseille : des immeubles pourris,crades, humides, miséreux…
    Les clichés ont la vie dure !
    Je pense qu’ils sont en minorité ce genre d’immeuble pourris dans cette ville.
    Forcement en visitant des biens à 10% brut, vous allez être beaucoup exposé à ça. Le plus difficile aussi c’est où mettre le curseur? C’est très subjectif de déterminer un immeuble correct d’un immeuble « marchand de sommeil ».
    Par exemple : « 3 revêtements de sol différents dans 35 m2, tapisseries d’époque » : Je vois pas le pb, une déco has been n’est pas dangereux pour la santé, si c’est loué à un prix normal, ce n’est pas du marchand de sommeil non?
    N’oubliez pas que la notion de confort est très différente selon les individus.

    • Mr & Mme P mars 30, 2015 at 12:03 - Reply

      Effectivement Marseille jouit d’une mauvaise réputation et il est vrai qu’il y a de nombreux immeubles pourris que ce soit parce que les propriétaires les laissent se dégrader ou bien parce que certains locataires n’ont aucun respect pour leur habitat.
      A la longue, on finit par rapidement juger si l’affaire vaut ou non le coup.
      Mais bon dans le cas qu’on cite, ça nous a fait mal au coeur.

  2. david mars 22, 2015 at 10:25 - Reply

    @Guillaume, il parle aussi de l’électricité un peu vétuste et d’un trou dans le plafond. L’ensemble devait être original.
    Pour l’électricité, j’ai déjà vu une électricité avec gaine papier : le locataire en place depuis 30 ans voulais pas laisser faire un électricien pour pas abîmer les papiers peints.

    @M & Mme P.
    J’ai déjà vu un immeuble de ce style. (en fait 1 et demi, mais le second n’était pas à ce point)
    Si l’état du bien n’aurait pas été si mauvaise la visite aurait été comique.
    Le gestionnaire était un membre de la famille du propriétaire, mais ne devait pas toucher une commission sur les loyers. (il n’approuvais pas trop le concept)
    Donc il m’a présenté le bien :
    – appart 1 un couple RAS.
    – appart 2, libre depuis peu, désolé ça pus l’urine de chat, impossible à faire partir.
    – grenier à aménager, « en fait, je vous ai dit que la proprio va bientôt baisser le prix de 20k€? »
    – appart 3, « bon eux c’est des alcooliques, mais il nous ont pas insulté, il doivent être à jeun ce matin. Bon puis, ils payent que difficilement le peu de loyer à leur charge, faut que je vienne les voir tout les mois pour le récupérer. »
    – appart 4, « bon elle sort pas de chez elles, d’habitude elle met ses poubelles dans l’escalier et ça grouille d’asticots. »
    Après renseignement, critère de choix des locataires : le montant que verse la CAF.
    Sans hésitation, j’ai fuit. (après réflexion, c’était aussi un peu loin)
    Mais après coup, les commentaires du gestionnaires me font sourire.
    Ceci dit je pense que cette immeuble se vendra, car le rendement était déjà de 10% avec un logement vide et 2 greniers aménageables.

  3. Librecom mars 28, 2015 at 3:03 - Reply

    Je rencontre souvent des propriétaires dans mon métier où je fais souvent l’intermédiaire entre proprio et locataire. Et je trouve qu’il y a de tout. Certains sont juste intéressés par le pourcentage de rentabilité et d’autres cherchent vraiment à aider. J’ai vu un gars acheté un appart là où un locataire en grande difficulté psychologique y habitait (un encombrement maximum, de la saleté , limite Diogène etc.) Mais le prix était intéressant, et il y avait une garantie d’être payé. J’ai vu un proprio acheté sans même visiter l’appartement, juste parce la rentabilité était bonne. Et c’est vrai que cela doit être compliqué de mettre le curseur au bon niveau, fournir un bon cadre de vie et garder une rentabilité suffisante. En tout, je ne me sens pas prêt à franchir le pas 🙂

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