Ventes aux enchères immobilières : nos premiers pas

Cette semaine nous avons souhaité découvrir une technique d’investissement immobilier encore peu utilisée du grand public : les ventes aux enchères immobilières. On vous raconte notre aventure dans cet article.

L’idée nous est venue en découvrant cette stratégie sur d’autres blogs et forums. En utilisant cette technique, certaines personnes ont ainsi pu obtenir des taux de rentabilité très élevés.

Il faut savoir qu’il existe différents types de ventes aux enchères immobilières. On peut notamment citer les ventes aux enchères du tribunal de grande instance et celles des notaires.

Notre choix s’est porté sur le premier. Nous avons repéré sur internet une annonce pour un deux pièces situé au coeur de Marseille pour lequel la mise à prix est de 15 000 €. Mme P était alors missionnée pour visiter le bien et découvrir le fonctionnement des ventes aux enchères immobilières. Elle vous raconte.

Pour visiter le bien, il suffit de s’y rendre au jour et à la date indiquée sur l’annonce sans prise de rendez-vous au préalable. Le petit souci est que l’adresse exacte n’est pas indiquée sur l’annonce. Il m’a donc fallu me rendre au Tribunal de Grande Instance (TGI) afin de consulter le cahier des conditions de vente.

Ventes aux enchères immobilières : le cahier des conditions de vente

Le cahier des conditions de vente peut être consulté à l’accueil du TGI (sur présentation d’une pièce d’identité). Et là surprise : le dossier en question ne fait pas moins de 3 cm d’épaisseur et l’hôtesse d’accueil me précise que les photocopies et photos sont interdites. OK, bon courage … 🙂 la visite de l’appartement débute dans moins d’une heure, il va falloir faire vite…

Le cahier des conditions de vente regorge d’informations : 

• l’historique du bien : comment il a atterri dans le patrimoine de l’actuel propriétaire (héritage…) ;
• les créances en cours ;
• le descriptif du bien : son adresse exacte, sa surface (en l’occurrence : 31,94 m2), le nombre de pièces, son état général (peinture écaillée, état des fenêtres…). Disons qu’il s’agit d’une visite commentée qui vous donne déjà une bonne idée de ce que vous allez visiter plus tard.
• l’existence ou non d’une copropriété / syndic ; les comptes rendus d’assemblées générales ;
• l’existence ou non d’un bail (si location), paiement ou non des loyers par l’actuel locataire
• les différents diagnostics techniques (termites, amiante, électricité…) ;
• les conditions de la vente aux enchères : le montant de la caution bancaire à apporter au tribunal le jour de la vente ; quelles créances seront à la charge de l’acquéreur appelé «adjudicataire», le montant des frais d’adjudication à la charge de l’acquéreur…

Autant vous dire qu’il est indispensable de prendre connaissance de ce document avant d’enchérir. On précise au passage que seuls les avocats ont le pouvoir d’enchérir pendant une vente. Il est donc indispensable de se faire représenter.

Après avoir survolé le cahier des conditions de vente, j’avais une bonne idée du bien : à savoir, un bien qui nécessite de gros travaux (peintures, électricité, gaz, vitrage…). Ce qui n’est pas un frein compte tenu du montant de la mise à prix (15 000€). Le problème majeur vient plutôt du fait qu’il est occupé sans bail et sans paiement des loyers : l’investissement sans risque par excellence ! 🙂

Ventes aux enchères immobilières : première visite

Malgré les nombreux points négatifs, comme il s’agissait de découvrir le fonctionnement des ventes aux enchères, je me suis rendue sur place.

Et là nouvelle surprise ! Un peu moins de 10 personnes patientent sur le trottoir. Je ne suis donc pas la seule à avoir eu cette riche idée :-).

L’appartement étant relativement petit (32 m2), on patiente chacun notre tour pour le visiter. Dans l’attente, je m’intéresse aux parties communes et à la façade de l’immeuble. Là aussi, il y a du boulot : changer les volets, repeindre la façade, refaire la peinture des parties communes, changer les boites aux lettres… Je me demande si les talents (cachés) de bricoleur de Mr P suffiront 🙂

J’en profite aussi pour discuter avec les potentiels acquéreurs. Certains sont novices d’autres sont marchands de biens et la plupart n’a pas consulté le cahier des conditions de vente. Pour trouver l’adresse exacte, ils se sont simplement orientés grâce à la «foule».

Vient mon tour de visiter l’appartement. Et comme je m’y attendais un peu : il est en triste état et ressemble à un capharnaüm. On est confronté à la misère. Bref, cet appartement ne m’intéresse pas et n’a pas semblé intéressé les autres clients potentiels. Je ne pense pas qu’il trouve acquéreur. Néanmoins, nous suivrons le résultat de la vente aux enchères immobilières.

Voilà une première expérience des ventes aux enchères ! Nous comptons bien poursuivre sur cette voix. Il nous faudra un peu de patience avant de dénicher le bien idéal, c’est certain. 

Et vous, pensez vous que les ventes aux enchères immobilières peuvent être des bonnes affaires ?